业内专家指点河西未来 在新城建设摸索中前进

　　【龙虎网讯】金秋十月，南京用最完美的姿态向全国人民展示了一个十运会东道主所应具备的所有素质，三年来南京人为此做出的所有努力，在今年的十月化作最美丽的城市面貌，流淌千年的秦淮河重现昔日的桨声灯影，地铁、快速干道穿插环绕古城，川流不息的车流将南京映衬得更具现代气息，而屹立在滨江凝聚着众人血与汗水的河西新城，向全国人民展现了古城南京的全新面貌。看着南京的变化，看着河西新城的快速成长，南京人因为城市快速进入现代化的进程而喜悦，但同时也有一丝忧虑，河西是否会随着十运会的结束而变得不

再光彩夺目?河西的未来能否像大家所期许的那样令人振奋?对此南京的房地产专家们谈了他们的看法。

　　李启明东南大学房地产研究所所长：新城建设摸索中前进

　　河西新城是南京有史以来第一次整体性地规划一座功能全面的新城，能够给我们带来很多经验和思考。河西的建设从零开始，要经过哪些阶段有其自身的规律，在发展建设中没有任何参照物，产生各种问题也是可以理解的。现在河西已经完成十运会的任务，但是它自身的规划建设还没有完成，更重的任务还在后面。十运会对于河西新城的发展是绝对有利的因素，十运会快速推动了河西大规划的实施完成，加速河西发展建设至少3年的时间，也许前面快速发展似乎令人有一丝疑虑，但是十运会过后河西的发展将趋于正常。一座城市的基础核心内容就是居住环境，居住环境存在其配套设施自然慢慢齐全，现在河西已经有了这个基本的条件，接下来的除了生活配套外，产业配套的形成也是至关重要。

　　河西新城的确缓解了老城的各种压力，而河西较高的定位使得房价高于江北江宁令很多消费者疑惑，因此也对河西的居住环境提出了较高的要求。但河西的发展不是短期的过程，至少10年。如深圳，近二十年的改造从空间结构上已经建设完成，但整个城市的素质、文化氛围还在建设中。目前河西的空间结构还在建设中，虽然可以依托老城的有利条件，但是新城的素质、文化氛围还需要它自身的特色，因此河西的楼盘只是新城发展中的一个小部分，系统的新城形成还需要长时间的进程。

　　黄理明南京河西新城区开发建设指挥部招商策划处副处长：为河西未来打开绿色通道

　　为了完成“继续提升北部、完善中部、启动南部”的政府目标，河西新城专门出台了招商实施意见。迄今已接待客商500人次，其中美国风险投资有限公司、瑞士投资公司、菲律宾保险公司等境外客商通过接触，均有意在河西发展。对在2007年12月31日前入驻河西CBD的企业，其所缴纳的增值税、营业税和企业所得税留区级地方财政收入部分，建邺区政府给予100%的返还扶持；自2008年起，3年内区财政给予60%至100%的返还扶持；后3年给予30%至50%的返还扶持。这些扶持计划也是响应政府提倡的营造最佳投资环境、打开绿色通道实施的行动。

　　目前，河西新城区已经为自己拟定了明年的招商目标：2005年已建成交付的项目，入住率不低于70%，开业率不低于40%；2006年上半年建成交付的项目，人住率不低于40%，开业率不低于20%；引进世界500强、国内500强或上市企业不少于5个，其中世界500强企业不少于2个。河西地区吸引投资、集聚人气的“招商战”已经拉开帷幕。中华中学、外国语学校、南师大附中树人学校、金陵中学附属小学四大名校也同时宣布抢滩河西新城，打消了即将入住河西的市民对孩子以后上学的担忧，保证今年底明年初有5万人人住河西。

　　葛扬南京大学商学院博士：给河西宽容的空间

　　开发商、消费者对河西新城的未来同样存在重大的作用，虽然开发商产品品质、小区配套做得很好，但是不得不承认前一两年房价上涨太快，让消费者疑惑是否物有所值，而产生长时间的观望。作为消费者，新政前的从众、抢购买房是非理性的，新政之后观望是值得理解的，但现在看来，如果还继续一味地观望下去也是非理性的现象。每年房地产市场都存在一定的基础购房需求，而从六月份到现在销售量是低于消费者基础需要量的，说明还有相当一部分的消费者依然处在观望状态，对产品满意、经济情况允许就可以购房，因此可见大幅度的回落也是不可能的。

　　河西新城的发展需要我们的理解和宽容，城市的发展有自身的规律，在过去一段时间里不断强化十运会与河西的关系，过于强化造成大多数人寄予太多的希望于河西楼市，或者说寄更多的希望于奥体，但奥体只是河西的一部分，河西新城建设重要的一点，不代表整个新城，并不是奥体发展好了，整个河西就会好。

　　新街口的繁荣是经过几十年的历程才造就的，而河西只有短短的二十几个月，不可能仅凭政府、房地产开发商或是一个十运会就能推进促成的，而十运会就像一剂强心针注入河西，使其在短时间内快速发展，当药性过后，河西新城的发展就进入一个正常的发展规律，通过政府的有效推进，进入良性循环的状态。因此对于河西未来的发展我们应该以一颗平常心看待，不能以河西在准备十运会期间的发展为参照。在河西今后的建设过程中，政府投资的力度会减弱，这个减弱也是正常的，因为要考虑到城市发展的均衡，但是只要政府继续投资，河西的发展就会很好。

　　黄安永东南大学物业管理研究所所长：产业配套对河西的未来很重要

　　南京市政府建设河西新城的出发点是因为主城区人口压力、住房压力的问题日益凸现，而解决的途径就是扩大城区范围。

　　在2002年城市规划调整中，离主城区最近的河西就给拉入扩城范围中。当时，南京人对江宁的热度是超过河西的，于是就打出奥体板块以此来促进河西发展，强化了整个河西建设的质量体系，带来了巨大的发展动力，因此河西成为发展最快的区域。然而这仅仅是房地产短暂的策略，人们的居住选择是基于体现生活质量、个性质量、人文环境的选择，过去过分强调现代化的生活，似乎住在奥体就有了现代化的生活，这样的看法是不全面的。

　　关于河西未来的发展之路，首先应该说河西的发展有了一个良好的开头，现在河西整个规划打破过去无序规划，我们可以看到河西的各种配套、道路、风景都已经呈现出整体统一的风貌，对于那些没有做完的规划一定要实现，只有落实规划、完善生活配套才能吸引主城区的居民。

　　其次，营造适合河西的产业经营，河西的发展决不能定位成居住性区域，它应该有它自己的生命体系，一个完整的循环体系，自成一体，成为卫星城，河西才会具有生命力。河西新城在满足人们居住要求的同时，也必须有多种产业配套，能够安排更多的工作岗位。如果河西不加大产业配套，那么只能称之为“睡城”，人们早上从河西·奔向主城区工作，只是晚上才回去休息，这样的状况不仅浪费了时间，交通成本也大。

　　现在我们已经看到，连接河西与主城区的草场门大桥、定淮门大桥、清凉门大桥、汉中门大桥虽然经过改造扩宽，但大批河西居民要通过这些要道进入主城区工作，每天的上下班高峰依然承受着较大的交通压力。而等到河西发展全部成熟之后，将会有更多的人要从河西涌入主城区，到时候的交通情况肯定不能承载。因止匕河西在完善大配套奠定基础的同时，增加主流产业如加快CBD区域建设，大力发展餐饮行业、物流行业也势在必行，政府规划的“一城三区”中“城”的概念也在于此。

　　第三，河西的开发商在未来房地产开发的方向上应该有所改变，就河西各大品牌开发商的产品而言，房子的品质都很不错，但是在档次、风格、价格层次上分档不明显。应该要拉开档次，以吸引不同层次的消费者。另外原先人们对河西特别是奥体楼盘的疑惑也是可以理解的，各种营销策略让消费者留下“水分”的印象，因此开发商要注意对产品、企业的把握定位，营销策略可以用，但要注意尺度，否则将造成反面效应。