物业纠纷

　　背景

　　业主拒缴物业费被强制执行

　　10月30日，北京市朝阳区法院出动98名法警和执行法官，对该区内13个小区，采取“堵被窝”方式对57户拒交物业费的业主实施了入户强制执行。包括一位女刑警在内的16名

业主因妨碍执行甚至暴力抗法，被司法拘留。

　　直评

　　解决物业纠纷不能仅靠“强制执行”

　　在当前不少地方业主与物业公司矛盾突出、物业纠纷屡屡发生、不少业主欠费的情况下，朝阳区法院此举引起了社会公众的高度关注。

　　从报道来看，法院介入物业费纠纷并强制执行，原因有两点：一是物业公司讨要物业费的案件已经胜诉，“如果不实施强制执行，判决书就成了一张废纸，法律的尊严就会打折扣。”二是业主即便败诉也往往拒不执行，法院如果“坐视不管”，势必影响以后类似的审判执行活动。况且，此前朝阳法院已经针对欠费的被执行人发出了执行公告。这样看来，法院的做法无论从实体还是程序上都是合乎法律规定的。但此事确实也引起不少人的担心甚至质疑。

　　客观地说，当前导致物业纠纷和业主欠费的原因十分复杂，既有开发商的遗留问题，又有物业服务的质量问题；既有市场机制不健全、业主对物业公司缺乏选择权的问题，又有法制建设不完善、纠纷无法可依的问题。显然，上述问题没有哪一个是单靠法院的一纸判决或强制执行所能解决的。尽管有关法官在强制执行中解释说：“如果对物业不满，可以通过诉讼等法律途径来解决，而不应通过抗衡来解决。”但是，我们必须承认，按照现行的有关物业管理规定，业主的维权难度相当大。再加上诉讼活动的专业性要求、诉讼成本等，都是广大普通业主无法回避的现实问题。

　　在目前物业欠费比较普遍的情况下，我们确实不能把希望完全寄托在诉诸法院以及强制执行上，否则，一方面会加大司法机关的负担，使之面临诉讼之累、执行之累；另一方面，动用法警强制执行的行为也可能加剧业主和物业公司之间本已紧张的关系，甚至可能导致一些极端事件发生。

　　针对类似物业纠纷，相关方面应尽快规范物业管理，健全相关法规，努力从源头上消除矛盾。

　　摘编自《工人日报》11月3日文/郭振清

　　纵论

　　不能忽视业主权益的保障

　　家住北京望京风格雅园的业主甘先生因拖欠物业费被诉上法庭。甘先生家的门禁系统报修快1年了，物业也没管。“享受不到应有的服务，凭什么让我交钱？”甘先生气愤地说。

　　著名歌手朱明瑛，因为欠缴物业费，两次被同一家物业公司起诉。她之所以拖欠物业费，是因为该物业公司系非法进驻，没有按照有关法律规定征得大部分业主同意，更不是在招投标中胜出。但法院判决朱明瑛败诉。

　　他们真的是交不起物业费吗？非也！他们和许多业主一样，在现行的法律框架内，只有通过拒绝缴纳物业费的方式，才能维护自身的合法权益。如果业主对物业公司不满意，可以通过合法渠道“炒”物业公司的鱿鱼吗？或者，通过少缴物业费的方式，责成物业公司改进工作吗？这些在许多地方都办不到。

　　目前，当业主入住时，往往必须和开发商内定的物业公司签订拟定好的格式合同并缴纳物业费，否则无法入住。业主没有选择权和协商谈判权，自然更不可能有制约权，物业公司成了“合法”的霸王。

　　按照《合同法》的规定，在不平等条件下签订的格式合同是没有法律效力的，不应受到法律的保护。但目前的状况是，有的法院在受理物业公司起诉业主的诉讼中，只看合同文本，第一不确定合同本身的合法性，第二不考虑合同中规定的服务项目是否落实，只考虑业主的钱是否到了物业公司的腰包，没有交钱就判业主败诉。

　　当然，依法判决业主败诉，从法律意义和程序上也许不存在错误，但此类判决和依法执行的过分渲染，也会造成另外一些对业主方面有失公平的影响。某法院曾下发审判意见，业主委员会只能以物业公司为被告，与物业无关的、个别的或部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。这不仅意味着，业主委员会不能想告谁就告谁，而且也不能为具体的单个业主维权了。

　　我们在依法保障物业公司正当权益的时候，也要呼吁社会各方包括司法机关，切实解决一些物业公司肆意侵犯业主权益的问题。

　　摘编自《中国青年报》11月9日文/康劲