公布房价成本清单到底难在哪？

　　自福州市物价局7月初向社会公布房价成本清单后，江苏、浙江等地相继传出开始推行公布房价成本清单的消息。有关部委予以回应和支持，认为公布房价成本清单，还购房者知情权，是非常有意义的。但也有一些开发商提出质疑甚至表示反对，认为这一做法会侵犯商业秘密，记者对此进行了调查。

　　【要求】

　　苏浙公布房价成本清单

　　根据国土资源部的统一要求，杭州市对三级国土部门的政务信息是否全部公开进行检查，从11月1日起向社会公开。据介绍，这次检查的内容包括了开发商楼盘的土地价格。

　　今年5月8日，江苏省物价局向全省发出通知，要求各地物价部门建立商品住宅社会成本监审制度，承诺物价部门将定期测算并公布商品住宅的社会平均成本，提高房价透明度。通知将房价成本分成“土地取得费用、前期工程费用、建安成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费、期间费用、代缴的行政事业性收费”7个项目。

　　【阻力】

　　江苏清单成一纸空文

　　意想不到的是，江苏省要求公布“清单”的通知，在绝大多数地市没有得到当地政府的落实。

　　据了解，到目前为止江苏只有扬州等一两个地市的物价部门出台了相应的规定。江苏省物价局服务价格处处长华文分析，房地产的热与不热，关系到地方的诸多利益：从GDP指标、财政收入、带动相关产业到吸纳就业等方方面面。此外，房地产开发商是一个很有实力的群体，他们有的比物价局更能左右地方政府。

　　“地方政府和税务部门是决定房价清单能否做出来的关键两个环节。”南京审计学院财政税收研究所所长蒋大鸣教授认为，通过计算机网络，整合各部门信息，要算出房价的成本并不难。然而地方政府往往与开发商之间有千丝万缕的联系，对房地产商的高额利润会睁只眼闭只眼，这也使得原本能够算清的一笔账变得算不清楚了。

　　【关注】

　　清单如何更科学、更细化

　　江浙两省地产界一些人士认为，房价成本似乎只是由土地价格、建安成本、营销成本、政府税费四大板块构成，但实际上还有很多因素隐含其中，比如融资成本等，但是很少会有人愿意将这些商业秘密坦陈出来。公布土地等“政务信息”的同时，还应建设一个具有权威性、科学性、专业性的测算体系，尽可能多地公布“市场信息”，让成本清单足够“清”。

　　成本清单能否细化、科学，关键在于政府各有关部门在认识和行动上的统一。政府每个部门在各自职责范围内公布相关内容，有些信息是交叉的，有的内容比较敏感。仅从国土资源部门来说，就有两个问题引人关注。

　　———协议出让的土地价格会不会公布？

　　除了相对透明的“招拍挂”土地，在目前房地产市场上，有不少还在销售楼盘的土地来自于早年间没有实行招拍挂制度时的协议出让。这种对比鲜明的“土地成本”会不会公布，成为人们关注的焦点。

　　———土地开发的进度会不会公布？

　　按规定，土地闲置一年不开发将收取闲置费，闲置两年将收回。国土部门工作人员认为，土地开发的进度直接影响到土地利用计划，影响到政府对商品房供应的调控能否落到实处，也影响到企业的资金成本，对房价具有不可小觑的影响，如果“成本清单”将“土地开发进度”列入其中，就将使“圈地”开发商无处遁形。

　　【质疑】

　　公布清单会否侵犯商业秘密

　　记者在采访中，听到一些开发商质疑的理由是：对于房地产企业过多干预，将严重影响他们的投资环境。

　　北京浙金都房地产开发有限公司总经理陈豪认为，目前各楼盘的各项销售指标通过网络很容易查到，如果再公布成本，房地产商将没有任何秘密可言。

　　北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，开发商说对他们不公平，是没有道理的。构成法律上保护的商业秘密，我国反不正当竞争法第10条规定，是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。目前房价成本清单并未要求每个开发商出具他们的管理费用、人头费用等细目。而且，随着土地实行招拍挂，税收征管程序的日渐透明，房价成本中这些部分实质上已无密可保。

　　【观点】

　　公布房价成本

　　能撼动高房价吗

　　有些开发商和专家认为，公布房价成本清单，数据有可能是被修正的，不能从根本上撼动当前的高房价。北京香江国际副总裁潘明朗认为：“即使公布了房价成本清单，对降低房价也不会起到多大作用。房价的高低，是由市场供求所决定的。

　　楼建波认为，这种公开是根治高房价的一个突破口，政府公布房价中的社会成本，尤其是土地成本，可以为社会和媒体对开发商的价格行为进行监督创造有利条件，最终有助于一个有效的商品房价格监督机制的形成。专家指出，公布房价成本的关键是如何使之法律化、制度化、科学化，肯定会逐步改变住房价格机制扭曲的现状，影响房价。

　　一些消费者提出，是否公布成本不能只听开发商的声音，也要多听听购房者的意见。无论如何，房价应更接近真实成本。因为房地产业关系国计民生，“居者有其屋”又是全面建设小康社会的主要目标之一，政府有责任适当干预，让开发商保持合理利润而不是暴利。新华社“新华视点”记者陈芳方益波邓华宁(综合新华社电)