小区停车纠纷频发根源何在

　　近来，由于小区停车位引发的业主和物业公司之间的纠纷越来越多。业内人士认为，这类纠纷频发与现行的相关管理制度不够完善有关。

　　地下停车库的产权不清

　　据长期从事房地产代理诉讼业务的广大律师事务所律师陈长洁介绍，很多业主在与

开发商签订购房合同时，往往没有在合同中明确约定停车库的产权归属。因此，在发生纠纷后，业主往往认为地下停车库的成本被业主分摊了，地下停车库理应归业主所有；而开发商一般则认为，自己拥有地下停车库的所有权，所以理应享有自由定价权。

　　值得一提的是，现在正在审议的《物权法(草案)》规定：“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”所以，《物权法》通过并生效以后，这一产权不清的问题可望得到解决。

　　“协商不成，只能再次协商”

　　2002年北京市物价局下发的第326号文件规定，小区地下停车位的价格“由经营者与小区业主委员会协商确定；未成立业主委员会的，经营者应与小区业主协商确定”。

　　但是，如果业主与经营者协商不成时该怎么办？文件没有说。记者为此咨询了宣武区发改委相关负责人，这位负责人称，如果协商不成，只能再次协商。

　　业主大会召开条件苛刻

　　虽然我国《物业管理条例》初步设计了业主自治的制度，但实际上真正做到了业主自治的小区极少。据了解，即便在物业发达的北京地区，依然有三分之二的小区没有成立业主委员会。

　　律师陈长洁说，业主委员会难产，一是因为门槛高，根据相关文件规定，小区入住率超过三分之二且有效票超过50%才能成立业主委员会；二是开发商和物业公司担心业主委员会危及自己的利益，往往不配合甚至阻挠业主委员会的成立。另外，按照《物业管理条例》，业主大会选聘和解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

　　由于这些条件限制，小区业主要解聘物业公司很不容易。原本应当是业主们“公仆”的物业公司，却俨然成了业主们的主人，物业公司管理人员欺凌业主的事情时常见诸报端。

　　陈长洁律师认为，要减少小区停车方面的纷争，就必须完善相关的法律制度，明晰地下车库的产权归属，适当降低成立业主委员会、召开业主大会的门槛，并可强制性规定小区必须成立业主委员会，鼓励业主通过业主自治组织解决小区纠纷。(据新华社北京11月10日电 记者 陈玉明 何雨欣)