细化“相邻权”是时候了

　　一业主因为邻居改动房屋结构影响出入状告发展商，发展商却以延期办理按揭为由反告业主，房屋装修引发诸多矛盾——

　　细化“相邻权”是时候了

　　新版购房合同示范文本即将进入听证程序，相邻权问题引起市民关注

　　人们或许可以根据自己的喜好、需要和经济能力，自主选择住宅的地段、层次、朝向，却无法选择邻居。如今在房产纠纷投诉中，邻里间的摩擦已上升到非常重要的地位。市民张丽萍女士就遇上了这样的烦心事：原本和她对门的邻居，为了把入户花园改成房屋，竟然把自家大门安装在紧邻她家大门的旁边，形成“门挨门”的局面，导致张丽萍一家的出行受到严重影响。在多次交涉无果后，张丽萍把房屋的开发商和邻居一起告上法院。

　　于是，相邻权的问题再次凸显出来。由市国土房产局组织起草的《深圳市房地产买卖合同（预售）示范文本》（2005版）本月底即将进入听证程序，关于相邻权的问题能否被写入，成为很多市民关心的热点。

　　缘起：邻居改门引发官司

　　去年7月17日，张丽萍购买罗湖区虹桥星座大厦A座10D号房，当时交纳了定金，并签订楼宇认购书。在付清了首期款的前提下，11月18日，与开发商正式签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》。该楼盘为深圳市田心实业股份有限公司和深圳市田嘉房地产有限公司共同开发。

　　今年3月2日，该楼盘正式办理入伙手续，随即转入装修阶段。在装修的过程中，张丽萍却发现对门（房号10C）的邻居把大门从原来的位置拆下来，安装在紧挨着她家大门的位置。如此一来，因为两个大门距离太近，给她一家人的日常出入带来很大不便。

　　于是，张丽萍反复与开发商和邻居沟通、协调，但最终没有结果。期间，开发商曾提出给张丽萍适当的补偿，但张丽萍没有同意。张丽萍最终委托律师，将开发商和邻居一并告上罗湖区人民法院，要求判令恢复原状，并赔偿误工费等费用。

　　然而，让张丽萍万万没有想到的是，这一纸诉状随后给她带来了意料外的麻烦，麻烦的根源就在于房屋的按揭手续没有在约定的时间内办好。这是她此前所没有想到的。

　　意外：开发商提出要收楼

　　就在张丽萍起诉后不久，法院已经立案但尚未开庭之际，两家开发商也将张丽萍起诉到罗湖区人民法院，要求法院判令解除两公司与张丽萍的房屋买卖合同，同时要求张丽萍依照房屋买卖合同支付违约金36700元。

　　在上诉状中，两家开发商对张丽萍的邻居改动房门位置一事只字未提，只要求对方解除合同并支付因此产生的费用。他们陈述的理由是，按照与张丽萍签订的楼宇认购书的约定，张丽萍应当在2004年7月26日前支付首期款及办理剩余楼款按揭合同。但张丽萍直到11月18日才与两开发商签订房屋买卖合同。而按照买卖合同的约定，张丽萍则应当在2004年12月25日付清楼款，或在该日期前向有关银行办妥抵押贷款手续，否则，开发商有权在上述日期90日以后单方解除合同并从已付价款中扣除10％的违约金。但在这个日期之后，直到目前，张丽萍既没有付清余款也未办好按揭手续。

　　接到两开发商的上诉状后，罗湖区人民法院中止了张丽萍的上诉案，首先开庭审理了此案，并在9月2日下达的判决书中全部支持了开发商的诉讼请求。

　　就按揭问题，在罗湖区人民法院的判决书中，认定了以下事实：开发商推荐办理按揭手续的银行为中国银行东门支行，并得到张丽萍的认可；张丽萍已经向该支行交纳了办理按揭的有关资料；张丽萍向双方认可办理抵押按揭手续的律师事务所交纳了律师费、抵押登记费以及印花税等必要费用，日期为2004年12月4日。同时也认定，开发商没有举证证明按揭贷款没有及时发放是张丽萍的过错造成。据此，即作出了上诉判决结果。

　　焦点：按揭未办成原因何在

　　对于罗湖区人民法院的判决，张丽萍不服。她认为，一审在没有搞清楚按揭贷款没有及时发放原因的情况下，就进行判决，侵害了当事人的合法权益。10月13日，张丽萍将此案上诉到市中级人民法院。

　　究竟是哪方的原因导致房屋没有按规定时间办理好按揭手续，显然是解决问题的关键所在。对此，双方各执一词。

　　张丽萍认为原因在开发商方面。她的理由是，她在付清首期款后及时按开发商的要求将按揭所需材料提交到指定的地方，最终之所以没有办好，是因为开发商没有向银行及时提供房屋买卖合同等必要材料，同时在银行提出按揭材料有问题时，开发商也没有及时通知她。张丽萍还认为，开发商之所以想收楼，就是因为她强烈要求发展商和邻居对10C号房大门恢复原状，他们做不到，或者不想做。

　　对张丽萍的说法，开发商方面负责此案的代理人刘震则进行了驳斥。他说，虹桥星座的入伙是从今年2月28日开始的，按照公司的规定，没有办理好按揭手续的不能够入伙，但张丽萍却强烈要求入伙。经过协商，公司决定给张丽萍特别待遇，在3月2日给她办理了入伙手续，而这个时候，10C的业主已经把房门更改了。此后，工作人员多次上门催促张丽萍办理按揭手续，但张丽萍用各种理由推脱。这期间，张丽萍多次找开发商要求10C的业主把房门恢复原状，开发商派工作人员反复给他们两户做工作，但他们都嫌弃开发商的赔偿金过少，事情于是就僵持下来。至于提出收楼，刘震说，这是不得已的行为，因为开发商方面为这一个小小的纠纷牵涉了太多的精力，而事实上张丽萍也一直没有办好按揭手续。

　　思考：相邻权问题应写入合同

　　尽管因为按揭手续没有按时办好，导致了张丽萍和开发商之间发生的纠纷迟迟难以解决，但案件的起因却仅仅是一个小问题——邻居改动了房屋的大门。然而，在现实生活中，类似的纠纷却非常普遍，它涉及到一个非常重要的法律问题——相邻权的问题。

　　根据记者的调查，虹桥星座A座10C的业主之所以在装修时改动大门的位置，是因为其在与开发商签订楼宇认购书时，已经“有约在先”：此单位可以更改入户门位。在开发商田嘉房地产有限公司致罗湖区人民法院的答辩状中，承认了这一“约定”，但同时又声称，“后经我司认真审核，认为我司无权作出上述承诺，并于双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》时协商去掉此项承诺……因此，在此项诉讼请求上我司不应承担相关责任。”

　　邻居家的大门改动了，似乎与张丽萍的房屋无关，但张丽萍一家的出入却从此直接受到影响。对此，邻居拿和开发商的协议作“挡箭牌”，而开发商又利用后来签订的预售合同将自己的责任推得一干二净。张丽萍一家因此受到的损失似乎找不到应该负责任的主体。而当张丽萍愤而向法院提出诉讼时，开发商却以张丽萍没有按时办理按揭手续为由，要求收回房屋。

　　姑且勿论在当前高企的房价下，开发商要求收回房屋的真正用意，一个至关重要的问题是，张丽萍在和开发商签订房屋买卖合同时，根本没有就邻居更改房屋结构做出相应的约定。于是，相邻权的问题再次凸显出来。

　　关于相邻权的问题，在我国《民法通则》中只有一些原则性的约定，在面对具体的问题时，往往很难得到贯彻落实。

　　一些法律界人士接受记者采访时认为，类似于张丽萍与开发商的纠纷，完全可以在房屋买卖合同中事前加以约定，从而避免以后的争执。

　　而据记者了解，日前，市国土房产局已经发布公告，即将于本月底对我市今年起草的新版房地产预售合同文本举行听证。有关房地产专家和一些法律界人士认为，这是一个很好的机会，有必要将相邻权的问题具体化，提请写入《深圳市房地产买卖合同（预售）示范文本》。这对消费者是个提醒，对开发商是个警示。

　　名词解释

　　相邻权：是指两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或占有使用人之间，一方行使不动产的占有、使用、收益、处分权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。关于相邻权的问题，在我国《民法通则》中只有一些原则性的约定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”

　　在深圳，由于发展商提供的房屋基本上以毛坯房居多，一般家庭拿到新房后都要花费精力进行装修。本报记者吴永东摄

　　本报记者彭森