十大物业管理难题 社区频频出现安全难题责任在谁？

　　社区平安是大家的共同愿望，也需要大家的共同努力

　　案例

　　恼·三把锁锁不住一辆车

　　京广路开元丽城的魏先生很“佩服”小偷的水平：“我刚买的电动车，加了三把锁，还是丢了。整个楼，一晚上就丢了三辆车。”魏先生家刚搬到开元丽城的二期新房，因为刚建好，小区还没有车棚，车辆只能放在楼道里。魏先生格外小心，先买了一把原子锁，后来又买了一把环锁，晚上到家还用一把铁链子锁把车拴到柱子上。没想到，3把锁锁着，刚买5天的车子还是丢了，“铁链子锁被钳断了，车肯定是被整个搬走的。”

　　小偷让魏先生“佩服”，小区物业就不能不让魏先生恼火了。魏先生找到物业，物业告诉他，他们只负责24小时的巡逻，不负责看管，入住的时候签的协议已经注明了。魏先生不服气，当时确实有“业主的东西未经看管，丢失将不赔偿”的协议，但如果入住时不签这个协议，业主就拿不到房门钥匙，这样的协议能公平吗？难道刚入住小区的业主就得接受这样的服务？

　　恨·保安大白天防不住贼

　　对很多没有车棚的小区来说，丢车似乎是一个很普遍的现象。

　　“我新买的电动摩托车大白天就在楼洞门口丢了，算上以前丢的两辆自行车，这已经是我今年丢的第3辆车了。”英协路东方明珠小区的业主李女士说，上个周日10点左右，她骑着电动车回家，把车停在了楼洞门口。可中午下楼时，电动车已经不见踪影，只见被撬开的车锁扔在地上。

　　“这大白天的，小偷就能轻轻松松地把车偷走？小区的保安连一点作用都不起吗？”李女士找到执勤的保安理论。

　　但是，物业公司认定是李女士不对，“指定的停车位置你不放，我们总不能每个楼洞门口都24小时巡逻吧？”

　　对物业公司的此种说法，众多业主并不买账。李女士说，小区连个车棚都没有，指定的停车场是露天的，车子放在那儿，风吹雨淋的，过不了多久就损坏了，再说，车子放在家门口随时都能骑，谁还每次都跑大老远到停车场去停车？

　　不少业主认为，小区车辆丢失、入室盗窃事件的频繁发生，很大程度上是因为物业公司保安的不负责任。

　　上个月，北林路某小区连续两天晚上发生入室盗窃案件，曾经一周之内丢失两辆轿车。“那么大一个小区，整天见不到保安巡逻，他们能尽到自己的职责吗？”业主连先生说。

　　烦·车丢了物业只赔零头

　　汇宝花园的刘女士，一直闹不明白，自家电动车在小区地下车库丢失，物业只赔付15%，这是哪儿的标准？

　　刘女士说，7月2日晚上，她到小区停车场存车，当时没人值班，她放好车就回家了。5日，她去推车，发现车没了。当时地下停车场还是没人值班，找了一圈，她发现车确实是丢了。

　　当晚6点，刘女士就去物业公司讨说法：“8元看车费、4元充电费跟着物业管理费、电费月月交，一直都没少，车还是丢了，这还有理吗？”这时，物业公司的一个工作人员说，经理下班了，他们需要调查情况。过了一个月后，物业公司经理才表示可以按30%赔付，刘女士对此不满意，没有表态。谁知道约20天后，刘女士又得到物业通知：“我们调查过了，只能按15%赔！”“2500元的电动车丢了，就赔我不到400元，这是什么标准？”刘女士很气愤，“如果我丢辆汽车呢？物业就不按原则办事，自己说赔多少就赔多少，业主怎么能有安全感？”

　　说法

　　物业：社区硬件差

　　郑州市黄金叶物业管理有限公司原属郑州卷烟厂房管科，2003年从单位划分出来，单独承担物业管理业务。主要负责郑州卷烟总厂厂区物业管理，以及卷烟厂所属的6个住宅小区。作为一个刚从企事业单位分离出来的物业公司，总经理张新海没有回避小区安全问题，他认为职工住宅小区当初建房时缺乏前瞻性，安全问题一时无法根本解决。

　　因职工住房压力比较大，卷烟厂职工小区建设时，根本就没有现在新建小区所有的规划概念，只是紧着地皮大量盖房，没有太多的公用设施。物业公司接管小区后，小区的安全问题开始凸现出来。随着时间的推移，小区住户车辆开始飞速增加，大量车辆无法存放车棚，形成车辆丢失的隐患。“此时，想建更大的车棚，但小区内根本找不到空地。”

　　本着为厂区职工着想，物业公司加大保安人数，投入大量的安保资金，但小区车辆丢失事件也无法杜绝。“我们也是独立的企业，也要为赢利着想，不可能每辆车前都安排一个保安吧。”张新海说。从实际效果看，安保资金的投入与效果之间有着一定的差距。为此，物业公司只能作出规定：凡放在车棚内的车辆丢失，公司照价赔偿，其他则一概不管。而对于车棚的车辆，加派人手看护。

　　业主管理难

　　东方明珠小区归郑州东方物业公司管理。对于业主对小区安全问题提出的意见，物业公司工作人员说这除了与小区所处的位置有关外，也与业主不服从管理有一定关系。东方明珠小区位于熊儿河附近，河旁有小游园和一条沿河的路，夜间在此散步和游玩的外来人员比较多。对小区而言，这无形中增加了管理的难度，“总是有人翻墙进入小区。”总共不到10个保安，既要站门岗又要夜间巡视，有些忙不过来。

　　由于小区没有车棚，物业公司要求业主把车停放在门岗，以方便管理。但总有些人为了省事，把车停放在自家楼旁，车丢后则找到物业公司要求赔偿。这些，物业公司也没办法。

　　位于东风渠旁的某高档小区，对于物业管理中的安全问题，他们觉得可能与一定的时期有关。在业主刚刚入住时，车辆丢失等小区安全方面不可避免会出现问题，“因为装修期间，不时有装修人员进出，导致管理困难。作为物业公司，虽然考虑到小区安全，但不可能不让一部分业主装修房屋；但让装修人员进入，又会导致安全隐患的出现。”在这个社区，虽然约有100名保安人员，但在大批业主入住初期，小区内安全还是存在一定的问题。

　　解析

　　房管局：小区多案件 物业该受罚

　　郑州市房管局物业处处长陈守义：物业管理公司不是保险公司，无法对业主的每件事负责。这并不是说物业管理公司没有责任，物业管理公司承担着小区安全防范的行政责任，这种安全防范的行政责任，由政府的行政主管部门依据行政法律的规定追究。至于经济赔偿，则需要由司法机关予以认定。

　　物业服务合同是处理物业管理公司和业主之间关系的基本法律文件，物业管理公司提供的服务，应当完全按照合同执行。现在，基本上每个小区都设置有例岗、巡视岗，制定有相应的安全制度，规定怎样巡视，多长时间巡视一次，部分小区还安装有监控设施。但这些都只是一些防范措施，不能保证万无一失。如果公安机关认定小区保安防范工作没有疏忽，那物业管理公司不负责任。

　　一般情况下，小区都设置有专门的地方放置机动车和非机动车。如果业主在小区内随意放置车辆，不服从物业管理公司的管理，那么车辆丢失时，物业管理公司没有任何责任；如果业主按照物业管理公司的规定放置车辆，车辆丢失，需要由公安机关认定物业管理公司所应承担的责任。

　　如果一个小区多次发生车辆丢失等案件，就说明该小区安全管理存在问题和漏洞，房地产管理部门会依据相关规定，对小区物业公司做出通报批评、警告、罚款、降低或注销物业管理的等级资质、责令停业整顿、注销营业执照等行政处罚。

　　律师说法：物业是否赔 要看合同办

　　郑州市开物律师事务所律师申继东：一般情况下，就车辆而言，业主和物业管理公司之间构成的是在双方物业服务合同关系基础之上建立的停车服务关系，并非保管合同关系，因此车辆丢失后，业主无权要求物业管理公司承担赔偿责任，但个别业主和物业管理公司之间有特殊约定的除外。

　　需要指出的是，如果在业主和物业管理公司之间的物业管理服务合同关系中，物业管理公司承担有对小区公共秩序和小区业主财产的安全防范义务，双方建立的停车服务合同关系，就使得物业管理公司对业主的车辆负有一定程度的安全保障义务。但这里的安全保障义务，也并不等同于保管义务。

　　此种情况下，如果物业管理公司的员工没有认真履行义务，例如未按管理规定对小区的进出车辆进行登记，成为造成业主车辆在小区内失窃的原因之一，那么，在考虑物业管理公司的过错程度以及业主交纳物业管理费和停车服务费的金额等因素的基础上，物业管理公司应对业主车辆失窃造成的损失承担一定的赔偿责任。