法院拍卖大楼，签完合同又反悔了

　　新闻提示

　　上海一公司的老总周建，购买了一栋银行委托珲春市法院拍卖的烂尾楼，签好协议、交了预付款、开始装修，想把它改建成宾馆，他往返奔波于上海、丹东、珲春三地长达两年时间。没想到一年之后法院查封了周先生已经办理了部分产权的大楼，导致周先生巨大经济损失。多次协商无果后，周先生将中国银行珲春支行和珲春市法院告上法庭。浙商投诉

　　看中地理位置 签约购买烂尾楼

　　周建（化名）是上海某工贸公司总经理，浙江宁波人。2003年，辽宁丹东当地报纸上登出要拍卖位于锦山大街的巨星大厦的消息，拍卖方为珲春市法院，委托方为中国银行珲春支行，拍卖时底价为每平方米1300元，但在随后的三次拍卖中，都无人竞买，致使拍卖流产。

　　周建的公司在丹东设有办事处，他得知了这一消息，曾经从事过多年宾馆经营的他看中了巨星大厦的地理位置，认为如果把它改造成当地一流的宾馆，有可能把它变成一块发财的宝地。2004年3月20日，周建分别和中国银行珲春支行（以下简称珲春支行）、珲春法院签署买卖协议书。

　　记者看到了这两个协议，两个协议基本条款相同，都写有“甲方（分别指珲春支行和珲春法院）愿将丹东市锦山大街巨星大厦6层至11层共计面积8065平方米的房产所有权变卖给乙方，价格合计人民币750万元，甲方出售给乙方的房产税由乙方自理，其他的费用和债权债务均由甲方自理，与乙方无涉”，“甲方须负责6层至11层的产权证过户、自动电梯……供水、供暖、煤气和设备用电等均到位”。“乙方必须待甲方依法办理过户等有关手续，并按约全部履行完毕后，甲方提前一周通知乙方，乙方应一次性支付余额720万元人民币”等。

　　两个协议惟一不同的是，周建与珲春支行签订的协议只规定了周建的违约条款，没有规定如果珲春支行不履行协议该怎样赔偿，而周建与珲春法院签订的协议中，则规定“甲方必须在两个月内按约全部履行完毕，如未全部按约履行完毕，应赔偿乙方的所有损失，按本约总标的35%赔偿”。

　　周建和珲春法院签订的这份协议是否有效，成为双方以及有关法律专家探讨的焦点问题。

　　出现争议

　　大楼一年半后突然被查封

　　周建说，协议签订后，珲春支行和珲春法院就一直没有履行手续，直到2004年7月2日，珲春法院向丹东市房产局发去了民事裁定书，解除了对6层至8层的扣押，周建在2005年1月11日终于拿到了6层至8层的产权证。但9层至11层的产权过户手续，则迟迟不能办理。

　　办理了6层至8层的过户手续之后，周建一边对大厦进行

　　与珲春法院、珲春支行沟通无果之后，周建于7月17日到丹东市中级人民法院提起诉讼，将两家单位告上法庭，要求对方履行协议，将6层至11层全部过户给他，并且赔偿因为违约而造成的损失265.5万元。

　　庭审现场

　　法院签订的卖楼协议是否有效？

　　9月20日，该案在丹东市中级人民法院开庭审理，原被告双方进行了激烈辩论，被告中国银行珲春支行和珲春法院辩护意见主要认为，珲春法院与周建签订的合同无效，原因是珲春支行当初没有取得该房屋的所有权，也就是珲春支行没有巨星大厦的处置权，而法院行使的是国家公权，不能以代理人名义与周建签订房屋买卖合同，并且双方不是平等的主体。因此，中国银行珲春支行和珲春法院与周建签订的协议都无效，所以他们可以不履行，也就是说，可以不将楼出售给周先生。

　　而原告周建的代理律师刘福江则认为，原告与被告珲春支行和珲春法院签订的房屋买卖合同都是有效的，《合同法》第五十一条规定“无权处分的人，处分他人财产，经权利人确认，该合同有效”，珲春支行向珲春法院出具了办理房屋转让手续的授权委托书，并向房产机构出具公函，对涉案部分房屋办理了过户手续，这些都证明：被告珲春支行对被告珲春法院处分涉案标的物的一种承认和追认。刘律师还认为，珲春法院受珲春支行委托处分财产，与周建之间形成的是平等主体之间的民事法律关系，因此，法院和周建签订处分财产合同是合法有效的。

　　记者调查

　　巨星大厦“一女两嫁”

　　为什么原来卖不出去的大楼卖给周建后银行又不想卖了呢？记者调查后发现，原来，在以750万的价格将巨星大厦出售给周先生后，中国银行珲春支行在3个月之后，将巨星大厦再次出售给了中国信达资产管理公司长春办事处（信达是专门负责收购并经营中国建设银行剥离的不良资产、债务追偿、资产置换、转让与销售等业务的国有企业）。双方在2004年6月25日签订了债权转让协议，将珲春矿物局多种经营公司（巨星大厦的建设单位，因欠珲春支行贷款将巨星大厦抵偿给珲春支行）在珲春支行的债权转让给乙方，其中就包括这座已经出售了一部分的巨星大厦。

　　法院院长

　　损失可以补偿 要楼不可能

　　信达资产管理公司认为，卖给周建的巨星大厦作价仅有750万元，价格过低，既然法院还没有执行完毕，所以打算收回来重新出售。这点在记者与珲春法院王海奇院长的采访中得到了证实。以下是记者与王院长的对话：

　　记者：合同是怎么签订的？

　　王海奇：我当初本来就不想签，是他（周建）老跟我磨叽，非让我签协议，我们当时也确实想处理给他，一时心软就签了。

　　记者：为什么在法院给办理了产权证的情况下又查封了呢？

　　王海奇：主要是后来珲春支行把巨星大厦整体打包出售给了信达资产公司，信达资产公司了解到这个情况后认为这样处理（指750万卖给周建）不妥，既然这个买卖没有完全处理完，就停止执行了，也就是不卖给他了，把国有资产恢复到原来状态。

　　记者：是不是卖的价格有点低了？

　　王海奇：信达资产公司是这么认为的，是国有资产流失嘛！

　　记者：正常的出售程序是怎么样的呢？

　　王海奇：要按照评估、作价、拍卖，然后双方协商作价出售，不用签什么协议。 我也知道不该签，那是违法执行程序规定的，所以我们可以不履行。

　　记者：周建说他损失挺大，您怎么看？

　　王海奇：周建确实支付了30万元预付款，也来回跑了很多次，这些损失他们都可以给补偿。但是他不同意补偿，就想要楼，那是不可能的。

　　中国银行珲春支行行长孙伟则把话语权交给了珲春法院，他说，王院长说的话就能代表他。

　　焦点探讨银行和周建签订的协议是否有效？

　　记者就此问题咨询了一些律师，他们普遍认为，周建与中国银行珲春支行签订的出售巨星大厦的协议有效。

　　律师白振科认为，无论从法院最初的判决书还是后来将巨星大厦抵偿给银行的裁定书来看，巨星大厦的所有权已经属于中国银行珲春支行，银行可以进行处理。而且这份合同符合合同的三大要素：一、主体合法；二、权利义务明确；三、不能侵犯他人利益。如果说无效，周先生怎么会拿到产权呢？

　　法院和周建签订的协议是否有效？

　　大多数法官和律师都表示，珲春法院和周建签订出售巨星大厦的协议确实超出常理，不应该签，因为法院没有这座大厦的所有权，法院只是委托拍卖，没有成功后，应该交由银行自行处理。

　　再次查封是否合法？

　　对于珲春法院再次查封的行为，有的律师认为因为申请执行查封的是中国银行珲春支行，而且该案由珲春法院执行，还没执行完毕，因此法院可以在他的职权范围内对没有执行完毕的标的物进行查封，这是不违法的。只是，珲春法院之前签订了一份售楼协议，并协助周先生办理了产权转让手续，之后又去查封，前后自相矛盾。

　　也有律师认为，珲春法院再次查封行为十分不妥，因为周先生已经依法取得了产权，在与申请人没有任何纠纷的情况下，随便查封，是明显的违法行为。

　　是否可以因为国有资产流失

　　就收回重新拍卖？

　　本案中还涉及到一个问题，是否存在国有资产流失问题，如果存在这个问题。是否就可以撕毁当初的合同呢？

　　多数律师表示，不能因为是国有资产就随便认为之前的出售协议无效。

　　白振科律师认为：我国有明确的法律规定，国有资产处理时应该谨慎对待。但问题在于，周先生是通过法律途径取得房屋所有权的合法产权人，并且他已经占有使用这份房产长达一年多时间。从新合同法规定上看，只要买卖双方签订了合同，买方占有、使用了房产，即使没有及时办理产权转移手续，也要认定合同有效，买方就是产权所有人。

　　在本案中， 周先生不仅有正规的协议，还占有、使用该房产一年多时间，取得了部分产权，就说明周先生是该房产的所有人，周先生的利益受法律保护。即便是信达公司后来取得了这份房产的管理权，但因为周先生是法律意义上的善意取得人，信达公司不能以以前的协议无效来推翻协议。特别看点一年间巨星大厦增值几百万 追究银行和法院出尔反尔的深层原因，我们不能不看到，从2004年3月签订售楼协议到2005年7月13日查封这1年零4个月的时间里，丹东市

　　一位

　　被拍卖的大厦 N12（新闻编辑：曲兆佳）