佛山楼市产品结构有待继续调整

　　■新快报记者 左娟

　　2004年以来，产品结构的问题是一直困扰着佛山房地产业发展的关键。据了解，在去年，仅禅桂两地以大户型为主打的楼盘就超过10个，同时别墅产品也成为2004年楼市产品的一大特色，楼市开始向高端产品倾斜。今年以来，随着更多“地王”的拍出和更多地产大鳄的进驻，高端产品占据了更大的市场份额。中心城区大户型的定义已经提高到了150平方米

以上，而平均楼价已升到了4000元/平方米。

　　所幸的是，在今年一系列的宏观调控政策的启示下，发展商们已经开始正视产品结构问题，中小户型产品得到了一定程度上的加量开发。但是，面对一个多样化的市场，佛山的楼市能否建立一个合理的产品结构体系，仍是一个急需探讨的话题。

　　●现状篇

　　中心组团产品结构偏向高端

　　目前，中心城区楼市在建和在售的楼盘共有约500万平方米，大约可以入住20万人，其中，大盘已占主流。在未来3-5年内，仅丽日玫瑰·名城、怡翠玫瑰园、天湖郦都、中海万锦豪园、南海·颐景园以及雅居乐地产05F项目就将为佛山楼市提供接近300万平方米的供货量。而据了解，这些大盘的户型结构都以大户型为主:天湖郦都和中海万锦豪园的首期产品户型面积以130-180平方米为主,丽日玫瑰·名城、怡翠玫瑰园尽管户型品种较为丰富，但是大部分户型产品都是100-130平方米的三房、140-180平方米的四房。

　　在房价方面，中心城区楼盘均价大概为4000元/平方米，按照以120平方米的户型面积计算，普遍一套商品房总价在50万元左右，30万-40万元的已为少数。据相关资料显示，目前佛山城镇居民人均可支配收入为1.6万元，家庭人均可支配收入为5万元左右。按惯例收入房价比在6-8倍合适，也就是说佛山商品房总价宜在30万-40万元。就佛山楼市总体而言，佛山楼价2700元/平方米，100平方米的住宅27万元，是家庭人均收入的6倍，楼价还比较适宜。但在中心城区，平均50万元一套的住宅，是人均家庭收入的10倍，这对于佛山多数普通家庭来说，压力很大。

　　中小户型受到重视

　　据了解，在中心城区内，一些以走中高端路线为主的楼盘推出了一定数量的中小户型产品，大多都取得了较好的销售业绩，例如怡景丽苑推出的50多平方米的单身公寓很快就销售一空，南海·颐景园也有100平方米左右的两房两厅的中小户型单位供给，江南名居有少量80平方米的两房单位，大部分都供不应求。

　　锦月房地产开发公司销售策划部主任李志雄认为：“新政之后，佛山楼市产品结构的调整已经有了端倪，例如在大盘云集的城南也有世纪名轩、世博嘉园等楼盘以中小户型为主，在老城区更是有鸿业新天地和红棉雅苑这样比较大型的社区楼盘供应实用中小户型楼房。”据记者了解，这几个楼盘的销售情况都很好，例如鸿业新天地从开售至收尾售价一路提高了20％，最后也卖到了3800元/平方米，现在已经卖的只剩下了一套。

　　同时，还有一些开发商看准了中小户型市场的空白，在周边区域开发素质较高的小区楼盘，吸引由于难以企及城区大盘而转移置业选择的消费者。例如碧湖花园以100平方米左右的中户型为主，碧海湾以90-125平方米为主力户型的；鸿晖·康怡丽苑也以两房面积在78-89平方米，精致三房在95-110平方米的单位为主。张槎房地产经营部长冯渭源说道：“中心城区楼盘产品结构越来越倾向于高端市场，这对于周边楼市的拉动作用更加加大，因为会造成更多的剩余消费力转移向周边，例如荟丽·精英城就吸引了很多负担不起城区高档楼盘的置业者，它自开售以来楼价也一路上涨直至现在第三期平均卖到3000元/平方米，较开售前上涨了每平方米500元。”

　　高端市场明年或趋向拥挤

　　“当年丽日豪庭销售的时候，几乎是由丽日豪庭和玫瑰园山水居垄断着佛山楼市的高端市场，销售速度非常之快。原因在于当时佛山市场上还没有如此大型的高档楼盘，此类置业需求经过了长期的积累终于能够得以释放，造成了供不应求的局面。现在，高档大盘不断增多，楼市高端消费经过了几年的消化，已经趋向缓和，高档楼盘的销售也难以再现当年的火爆情景。”李志雄说道，但是尽管中心城区高档楼盘的竞争加剧，但是他认为现在高端市场远未饱和。

　　综观佛山楼市，现在中心城区还只是由丽日玫瑰·名城和怡翠玫瑰占据着高端市场，而且记者了解到两楼盘销售情况都不错，目前丽日玫瑰·名城的二期产品都已经卖完了70％。但是到明年，占据两大“地王”的龙光·天湖郦都和中海·万锦豪园将推出，而且楼价有望争创佛山楼价新高，同时汇银·奥林匹克花园和雅居乐也将相继推出前期产品，可以预见，明年中心城区楼盘高端市场的竞争将大大增加。“现在只是因为多个大盘相继拿地而造成了一些假象，真正高端市场的趋向拥挤要到明年上半年，”李志雄说道。

　　●析因篇

　　结构问题显示佛山人置业习惯

　　“佛山楼市的产品结构，正好显示出其房地产需求市场的自身特点”合富辉煌房地产总经理李慰说道。他具体提出了三点：第一，从居住面积和居住环境上来看，佛山人固有的居住条件本来就比广州要好，再次置业自然要追求居住条件升级，所以对中、大户型的需求大；第二，佛山人对于车位配备的要求很高，若户型小户数多，则楼盘总的车位数量需增加，但是车位的修建对于开放商而言多数是件亏本的事情，所以基于成本考虑，在佛山的开发商对小户型有更大的顾虑；第三，佛山人买房观念偏重于“一步到位”———买不起就先不买，要买就买好的，而不像广州一样有很多的“离巢一族”（离开父母独立居住的年轻人），选择由租房到买小房再到换大房的置业步骤。

　　龙光房地产有限公司营销总监李健对记者说，天湖郦都的市场定位就充分考虑到了佛山人的这些置业习惯，户型面积以130平方米到240平方米的为主，主要针对大佛山范围内的二次或多次置业者，以高品质的楼盘满足人们追求“一步到位”的置业心理。

　　中心城区定位决定楼市产品结构

　　“任何城市房地产的发展都有区域的定位，在政府规划中，中心城区的定位本身就是高档住宅区，倾向于大户型理所当然。同时，因为近两年以来土地拍卖主要集中在湖景板块和千灯湖板块，这些大地块和大楼盘被媒体炒得火热，所以给人们造成的错觉就是市场上全市是大盘、豪宅、大户型。”冯渭源说。

　　业内人士分析认为，城南以中高档楼盘为主，是由地段决定的：一方面地价高，按照政府规划，城南就是要建设成为佛山的“中央居住区”;另一方面，二次置业或多次置业的多，需求集中在中高端产品上。“无论在哪个城市，70－90平方米的户型应该都是市场需求比较大的，而此类房子在城南和旧城区都很少，主要集中在城郊和周边镇区，例如张槎、罗村。但是，这种笼统的市场需求不能成为不同区域楼市发展的约束性条件，每个区域都有不同的发展方向。”李志雄说道，他认为中心城区楼市走高端市场是必要且必然的。

　　利润空间促使开发商倾向大户型

　　在今年上半年频频出台的各项政策中，我们可以明显地感觉到国家政策倾向于扶植中小户型的发展。但是，除了土地规划倾向于发展中小楼盘所带来的限制外，增加营业税、契税、加息等政策都没有动摇开发商对大户型发展的信心，市场产品的呈现状况也如此。

　　在发展商热衷大户型开发的原因中，除了市场因素之外，不同户型利润空间的不同也是重要的原因。据业内人士分析，开发小户型产品有三大难处：一是设计难度比大户型大；二是施工难度大，建筑耗材多；三是利润较大户型要少，从小户型的消费市场来看，其面对的是首次置业者。通常，首次置业者因经济承受力有限，买楼时主要决策因素是价格，地段、楼盘综合素质反而是其次的。而二次以上的置业者购房的关键是看项目的环境、地段和物业的综合素质。由于佛山近年土地竞争非常激烈，拍卖成交价偏高。偏高的土地成本和优越的地理位置如果做小户型，在价格上不一定比城西或郊区盘有竞争优势。如果做小户型项目，虽然是市场面宽，但利润空间不大。

　　●解决篇

　　调空土地出让缓解结构问题

　　地段决定楼盘定位，那么楼市结构调控的重点应在土地出让的调控，如对出让的地段、规模，还有容积率等控制。目前，佛山中心城区高价楼全集中在新区、禅城的城东南及桂城东。据有关部门解释，政府能掌握的商住土地储备基本上都在新区，老城及其它区域的土地储备很少，所以出让的重点也就只能在新区。

　　冯渭源说道：“地块素质决定楼盘开发档次，现在佛山楼市上确实是中高档楼盘占主导地位，楼价被拉高，部分中低档需求难以满足，这种情况下最为关键的是政府要调节好拍卖土地的档次，高、中、低档都要有，即不要集中在中心城区的大块地，要加大旧城区和周边镇街土地开发力度。”但是，他也表示理解在这之中有一些阻力，例如周边镇街很多土地都是农民用地，政府难以较大规模地征地用来开发房地产，主要是靠“回收”一些旧的厂房或者破产企业的工厂用地。

　　政府应帮助中低收入者安居

　　中心城区楼市中高档化，中低收入阶层买房难已成为一个较为迫切的问题。李志雄认为：“开发商作为企业，为盈利考虑，自然会争夺利润空间大的高端市场，但是房地产的需求是金字塔型的，处在最低层的需求量最大，房地产发展的长远趋势应该是满足这种住房需求。在这种情况下，要开发商违背市场规律是不可能的，也是不现实的，所以关键要靠政府牵头，建设经济实用房和给开发商某些优惠开发低端市场。”

　　有业内人士指出：“政府有责任去引导开发商建设一些面对中低收入者的住房。”并且提出一些具体的建议，比如通过提供一些廉价土地，给予一些税费优惠，不让这些开发商亏本来做，同时出台一些鼓励购买二手房的政策，使二手房成为解决中低收入者住房问题的重要途径。

　　（金陵／编制）