香港名店街平价背后的秘密：土地使用年限缩水

　　【龙虎网讯】日前，位于汉中门大街2号的香港名店街以均价16000元／平方米的价格销售，吸引了一些商铺投资者的目光。该项目是蔚蓝之都项目的裙楼，分为两层，用途为商铺，整个名店街项目号称集购物、美食、休闲于一体。一楼：名店区(化妆品、珠宝饰品、服饰等)；二楼：国际名品折扣店；三楼局部：休闲娱乐美食。在南京目前的房地产市场上，价格竞争永远是吸引眼球的一个法宝，香港名店街以16000元／平方米这样的价格销售，并宣称其为超低价，似乎在短时间内聚集了一些人气。那么，投资者花的钱到底值不值?

　　地块长期闲置，土地使用年限缩水

　　据悉，蔚蓝之都·香港名店街的土地上世纪90年代初就拿到了土地使用权，至今为止土地闲置长达十多年之久，曾经还因为小孩溺亡于工地水塘、与周边住户的阳光权纠纷以及项目施工现场打人事件而闹得沸沸扬扬。同时令记者想不到的是，在南京市土地局，记者并没有查到该项目用地的资料。土地局的同志解释，这一地块目前无法检索到相关信息。

　　稍微有点房地产常识的人都知道，一般商业用地使用年限是40年，那么，在香港名店街购买的商铺比其他商铺40年的使用权少了整整10年(暂且以10年算)，香港名店街的销售人员也承认商铺的使用期约为30年。这就是说业主花了40年土地使用权的钱，只能使用30年!前一阵刚出台的《物权法》草案规定，住宅用地到年限自动续期，而商业用途的不在此列，也就是意味着，购买此项目商铺的客户要提前10年左右支付后续地价款。以16000元／平方米的价格购买该项目的商铺，得到的使用年限为30年，只有正常土地使用年限的四分之三，按照这个口径计算，该项目商铺的实际销售价格折算后约为21300多元／平方米。

　　同时，专家也认为，未来是无法预期的。30年后存在两种可能：第一是由于城市规划和重大项目的需要，国家收回土地使用权。第二是交纳土地出让金后继续使用土地。假如政府不收回土地使用权，30年后土地出让金将由全体业主来交。毫无疑问，目前，本身购房款中已经包括了这部分费用，如果和其他商铺40年使用权相比，这就等于业主需要为该项目闲置的10年“青春”买单。

　　一年之后交付，投资客承担租金损失

　　据悉，香港名店街项目将于2006年交付，如果投资客现在交钱，意味着一年没有租金收入，却还要白白付钱。如果是这样，再加上前面闲置的10年就白白损失了11年。我们再以100平方米的商铺来算算。假如客户所购买的是100平方米价格为16000元／平方米的铺面，总价就是160万元，一般首付30％为48万元，贷款70％为112万元，以利息支出较少的等额本金法计算，那么30年的利息总支出为105万元出头，首付加上按揭以及税金费用等总计超过了270万元，平均到29年的话每年支出93000多元。一旦进入经营状态，能不能有这么多租金还是未知数。以上的假设只是一个静态理想化的计算，而实际上不确定因素还有很多，例如开发商实力不强、经营不善、管理出问题、地段人气出现变化等等，铺面的回报率就会受到很大的冲击。到时候，投资客的损失可想而知。

　　自称价格超低，同比没有优势

　　此次香港名店街推出的商铺位置都不是沿街铺面．而最高价也达21000元／平方米。据记者了解，位于龙江新城市广场旁边的某楼盘的商铺均价11000元／平方米，这一均价还包含了沿街商铺。而且这一地段是龙江的真正核心区域，周边小区众多，配套齐全，大型超市、电影院、体育场馆一应俱全。相比之下，香港名店街周边环境就单薄了许多，既不是龙江的核心地块，离新街口也有一段距离，属于两者的交界地带。细算下来，这一价格不仅不便宜，还比上述龙江的商铺要贵得多，如果算上使用年限的因素的话，价格更是贵将近一倍。因此作为商铺，其投资回报的优势无法体现。

　　位于两站之间，地铁并不能成其卖点

　　香港名店街项目一直宣称地铁是其一大吸引客源的砝码。可是，据记者从相关部门了解到，来来的地铁2号线离该项目算是比较近的站点分别是汉中门站和莫愁湖站，汉中门站的出口位于城墙内的汉中门广场附近，而另一站点莫愁湖站的出口在星湖饭店附近。这两个出站口离该项目都不算近，所谓的地铁物业根本不能成为其卖点。更为重要的是，汉中门一直是一条河西通往新街口的交通瓶颈，人流量很大但没有回旋余地，留不住人气，开发商所宣传的人气商机将大打折扣。