“禁令”之下仍有违规暗流

　　四条禁令抛向楼市

　　记者暗访各级市场

　　炒卖新盘暗箱操作

　　销售神话仍是谎言

　　深圳楼市发烧，买还是不买，成了一个困扰购房者如困扰哈姆雷特般的问题。

　　本月11日，我市房地产市场主管部门市国土房产局再次发布“四条禁令”调控楼市：禁止私签认购书、禁止囤积房源、禁止分期销售、禁止炒卖楼花。此政策刚一发布，市场一片哗然。然而喧嚣很快过去，楼市表象依旧故我。在大街上，你随便拦住一个人，问他深圳房价会不会下跌，他都会拼命摇头。

　　“真正买房来住的应该有一半吧。”26日，农林路一个新楼盘的售楼小姐对记者说。上周二，市国土房产局围绕调控楼市又召开了一次会议，研究如何将禁令落到实处；周四，召开新闻发布会，宣布暂停6家违规严重的中介机构网上交易系统。相关会议的频繁，说明了主管部门的焦急心理。

　　市场反应

　　新房违规发售依旧

　　最能反映市场对四条禁令反应的，南山区某楼盘当属一个典型。

　　本月12日，本报率先披露了主管部门的这四条禁令。该楼盘即于次日开盘，但当天并未推出全部房源，而是等到19日，才将保留的两栋房源推出。

　　22日上午8时多，记者来到该楼盘的销售中心。预期中的火爆场面并没有出现，反倒可以说有些冷清—宽敞气派的大厅里只有两三个客户模样的人在来回走动，代理商的几个工作人员站在柜台里面闲聊，对客户完全是一副爱理不理的姿态。一看销售状态，一下子明白了：房源的大半都已经贴上了一个红色的圆形标记，意味着已经售出。

　　主动过去咨询，这才有售楼小姐招呼保安带记者去看样板房。记者悄悄问一位工作人员有无一些小户型的单位买来投资，但小伙子却双手一摊，表示该楼盘一共有130多套小户型单位，但早已售罄；要买只能买大户型的。

　　26日，星期六，布吉罗岗路某楼盘盛大开盘。记者昨天即致电该楼盘销售中心，电话那头的工作人员急切地催促记者赶紧过去选房，“总共500多套，已经售出70％，可选择的余地不多了。”他好心地提醒记者。

　　类似某楼盘多少套单位在推出几小时后销售一空的新闻，四条禁令之后在各类媒体的地产版面中依然不断出现。这里除反映楼盘销售火爆外，也说明禁止分期售房并未做到令行禁止。

　　二手楼市

　　楼花炒卖仍在暗中进行

　　禁止炒卖楼花，普遍被认为是此次出台的四条禁令里面最切中要害的一条。禁令要求中介机构不得炒卖没有办理房产证的二手房。换句话说，就是中介机构不能炒卖新楼盘。这条禁令的出发点是加大炒房者的时间成本，因为按照现在一般楼盘从认购到开盘的时间以及房产买卖、登记规定推算，一个楼盘从认购到预售到办理房产证，少则需要一年时间，多则一年半至两年时间，如此限定，新房就不至于在短时间内转手，成为“二手房”。

　　但事实上，在主管部门发布禁令后的好几天，在中介机构的铺面以及广告单上都可以搜寻到这样的信息：中信红树湾二期，145平方米，160万，还有中旅国际公馆2期、香域中央、万科17英里、金地香蜜山2期等。这些楼盘都是在半年内甚至是刚刚推出的新盘。

　　记者22日下午来到财富广场楼下的多个二手楼铺面进行调查。记者向一家铺面的销售小姐询问有没有新楼盘，她说没有，因为政府不允许没有办理房产证的房源在二手楼铺面销售。但当看到记者确有“诚意”时，这位小姐转了个“弯”，说如果是她所属公司代理的新楼盘，也可能会有部分房源—在深圳，的确有不少中介机构既可以代理新盘的销售，同时又开有二手楼铺面，这似乎又钻了政策的空子。

　　在另外一家铺面，尽管店面的负责人也说他们没有新房房源，但当记者离开时，一位销售人员还是跟随到门外，偷偷塞来一张名片，小声地说可以私下联系。

　　依照此次出台的四条禁令，今后的新房交易从签认购书到签预售合同到办理房产证，都必须是最开始签署的名字，因此即便有中介机构投机炒卖楼花，必然涉及到更名问题。但却有中介人员向记者保证能够更名，有两种方式：一是直接给钱办理更名，二是先交部分定金，等办好房产证后再办理过户手续。

　　“既然敢卖新房，就能给你更名。”另一家中介机构的工作人员信誓旦旦地对记者说。

　　“透明”网站

　　销售“神话”谎言一捅就破

　　为增加房地产市场的透明度，今年四五月间，市国土房产局在其官方网站深圳房地产信息网上开通了销售公示系统，此后又开通了“昨日商品房成交信息系统”。“销售状态”分为“期房待售”、“现房待售”、“已签认购书”、“已签预售合同”、“已签现售合同”、“已备案”、“已办房地产证”以及售房系统锁定情况等。按照此次出台的四条禁令的要求，连认购书的签署都要在网上进行。

　　让我们通过这个系统来戳穿房地产市场上的一个个销售“神话”。

　　还是南山区的那个楼盘。记者22日上午随意抄录了该楼盘某栋23楼的B、C、D、E四个户型，售楼中心的销售状态显示它们均已售出。当天在深圳房地产信息网的销售公示系统一查，却发现只有C和D两个户型显示为“已签预售合同”，B和E为“期房待售”。时隔3天，记者再次查阅，发现依然是这个状态。

　　26日中午，记者带着同样的疑问来到福田区某楼盘调查。这个楼盘共有9栋楼，上个月首次开盘时推出3栋，旋即“销售一空”。本月18日又推出了5栋和7栋，共168套房源。售楼小姐告诉记者，只剩下7栋的3套没有卖出了。记者注意到，单价也跳了一大截：均价由前一批次的7700元跃升到这一批次的8600元。

　　记者查阅26日更新的销售公示系统，结果却让人瞠目结舌：5栋房源全部为“期房待售”，7栋仅有5D显示为“已签预售合同”。

　　再来看看销售总体情况。24日全市成交量为327套；25日全市成交量为363套。由此来看，某一个楼盘几小时内就销售几百套的神话，不过是一句谁都骗不了的谎言。

　　主管部门

　　异常艰难的博弈

　　“深圳楼市价格不能反映价值，市场已经失灵！”最近不断有人发出这样的惊呼。

　　在违规炒房的问题上，今年年初以来，主管部门就在和开发商、中介机构以及炒楼者进行一场力度空前的博弈。市国土房产局此前先后出台禁止无证认筹、加强房地产广告宣传管理、销售信息公示等地方性政策，此次推出的四条禁令更是直指问题的中枢。

　　记者了解到，从上周一开始，市国土房产局地政和监察分局就派出多名工作人员到一些被投诉的楼盘进行调查。记者根据深圳房地产信息网销售公示系统统计，截止到本月25日，销售系统被官方锁定的楼盘近20个，涉及房源近百套。而市国土房产局方面也透露，目前该局的三个分局都已经派出大批人手，对接到投诉的楼盘展开调查，不日就会有初步的结果，届时将曝光一批违规楼盘，对那些令行禁不止的行为进行严厉的处理。

　　与此同时，深圳市房地产业协会也已经着手对中介机构炒卖楼花的行为进行专项检查。本月24日，该协会通过市国土房产局召开新闻发布会，宣布对违规情节严重的深圳市嘉华置业等6家中介机构暂停交易系统，并向涉嫌违规的11家中介机构发出了《责令限期整改通知书》。

　　记者在采访中发现，那些真正有购房需求的市民，普遍对四条禁令的落实抱有很大期待，他们希望房产不再允许被投资者们轻易拿来作“击鼓传花”似的倒手，成为他们的赚钱工具。但他们并不能作肯定的判断，因为“开发商和中介太狡猾了”。

　　有分析人士认为，深圳房价出现较大涨幅的时间大致在2004年底至目前，投资者基本上是在这个阶段进入的。如果四条禁令真正得到实施，他们所投资的房产上市交易便要集中到2006年底或者2007年初，这就必然会减弱他们的投资热情。这期间，加上政府加大商品房用地供应，谁也不可能预期深圳楼市仍然以现在每年20％左右的升幅继续一路狂飙，再加上营业税等交易税费，房产的投资价值便需要被进一步进行评估。由此看来，深圳的购房者们可以暂时喘口气了。

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　　深圳待售房屋仍较充足

　　据深圳房地产信息网最新统计（截至11月25日），目前我市实际待售商品住宅共6165071平方米，63179套，相对于每年900万平方米的新增住宅需求，待售房屋仍比较充足。按深圳市房地产预警系统有关参数分析，属于正常区间。此外，10月份已批准预售109万平方米商品住宅，远高于每月70万平方米的月平均供应量。11月又有若干楼盘被批准预售。

　　从长远来看，政府已经决定，今后几年将加倍供应商品房用地，加上即将全面开展的城中村改造每年将向市场提供约500万平方米的商品房供应，因此，未来深圳房地产市场供应比较充足。