欠费被拘留辞职躲熟人

　　新闻背景

　　10月30日晚，北京市朝阳区57名欠交物管费、未履行判决的业主被法院强制执行，其中16人被司法拘留。事隔整1月，强制执行中被拘留的欠费业主受到了怎样的影响？业主与

物管的关系是否发生变化？

　　物管的服务有无改善？近日，《新京报》记者到北京市朝阳区百环花园等四小区进行回访，并对业主发放100份调查问卷，回收有效问卷82份。

　　调查表明：超七成业主认为强制执行不会促使他们缴纳物管费，而其后物业公司提供的服务也没有改善。

　　林晓（化名），女，29岁，2002年9月入住百环花园7号楼，因拒绝缴纳300余元物业费，10月31日至11月3日被司法拘留4天。

　　11月28日，距林晓被司法拘留过去了28天。

　　28天过去了，生活似乎又回到了以前的平静。但现在的林晓每个早上都会怕听见门铃响。

　　10月31日早晨8点多，一阵连续的门铃声吵醒了林晓一家，“打开门就是戴着钢盔、踏着皮靴的法警，还有很多闪光灯，对着我就是一阵猛拍。”因拖欠法院判决交纳的物管费300余元，睡梦中的林晓被执法人员带走，在交清欠费于4天后被放回。

　　未拿回押金，拒交物管费

　　讲述10月31日当天的情形时，林晓情绪温和，语气平静。但很多邻居都记得，最初对媒体讲述被司法拘留一事时，她总是边说边哭。

　　“整个生活轨迹就在那一天被‘喀嚓’截断了。”她说。

　　林晓一家三口于2002年9月入住百环花园7号楼。

　　百环花园的很多业主都还对2003年夏天那场官司记忆犹新。约200户业主对北京百环花园物业管理有限公司提起诉讼，希望讨回“装修管理费”。但因绝大多数业主没有票据为证，大多败诉。

　　“就是从那时起，我对物管失去了信心。”林晓称，自己也曾在装修前交过这笔数百元的押金，并且未能拿回。

　　后来，两辆自行车在小区车棚中丢失、门缝总被塞进小广告，加上停车、绿地等问题，林晓对物业管理渐渐有了意见。

　　2003年8月15日，百环花园的小区公告栏上出现了一纸通知：北京百环花园物业管理有限公司即日起撤出小区。

　　林晓称这件事是“一夜之间改弦更张”。她说，“遗留的问题没解决，没有交代也没有协商，等于（物管和业主）正在沟通中，他们就走了。”

　　于是，新进驻小区的北京龙城兴业物业管理有限公司百环花园物业管理处工作人员先后两次代原物业催要物业费时，林晓说，让他们自己来要。

　　不清楚欠了多少钱

　　“直到被带走的那天，我都不知道自己究竟欠了多少物管费。”林晓强调。

　　原物管忽然撤离后，许多业主再次见到他们是对簿公堂之时。为追回2003年3月至8月的物管费，北京百环花园物业管理有限公司将拖欠物业费的业主们告上了法庭。

　　林晓后来打听到，许多业主陆续收到了判决书，但她表示自己“从未见到判决书长什么模样”。“所以我就很安心地一直在等。”林晓说。

　　朝阳法院执行庭副庭长汪冬对此表示，法院判决已通过公告形式送达。

　　10月中旬，林晓接到一个电话，来自一位自称朝阳法院执行庭人员的男子，催她执行法院判决。

　　问题不解决不会交费

　　10月31日早晨，林晓被法警带到楼下时，看到另几名业主都戴着手铐，只有自己没戴，那时林晓还很乐观，以为只是去“说明情况”。但这一去，就是与家人失去联系的4天。

　　11月3日下午，丈夫来接刚被放出的林晓。两人一句话没说，默默地抱了一会。

　　林晓回家后第一件事，就是向公司递交辞职书，“没法儿待下去了。同事肯定都在电视上看到我了。很怕面对他们的询问，只能辞职。”林晓说。

　　此前，林晓在一家日资企业任职，工作已有两年半。

　　“失去的，除了令人羡慕的薪水、前途，还有与自尊有关的某种自信。”林晓发觉自己无法面对不了解详情的熟人、同事、朋友。

　　但事情还没结束。2003年8月16日以后的物业费，林晓一分也没交过。“这家物管没有和我们签过合同，第一，成立业主委员会；第二，签合同。做到这两条，我马上交钱。坦率地说，我不是吹毛求疵的人，也不想为这点钱花那么大精力。但物管问题没解决前，交钱是不负责任的。”

　　林晓感觉到，近一段时间来，现在的物管人员催缴欠费的次数变频繁了。但她说：“我心理上已经做好充分准备了，我等着再来一次。”

　　逾六成业主称与物管关系恶化

　　对朝阳区百环花园、欧陆经典小区、农光里小区和芍药居北里小区约百名业主的调查结果统计显示：6.1％的业主对小区物管服务满意，65.9%的业主选择了不满意；同时42.7％的业主也意识到拒交物缴费不能促使物管改善服务。对于强制执行后的影响，76.8%的业主认为，强制执行不会促使他们积极缴纳物管费；73.2％的业主感到强制执行后，物管的服务并未得到改善；68.3％的业主认为，强制执行后，业主和物管的关系恶化了。

　　物管仍叹收费难

　　调查中，有被强制执行社区的物业公司反映，虽然申请强制执行的是前任公司，但强制执行后，对他们的收费也产生了负面影响。

　　北京市建委小区办人士说，业主和物管之间是种合同关系，据《物业管理条例》规定，业委会有义务进行督促，而小区办不宜干预太多。

　　均衡权利才能预防物管纠纷

　　蔡若焱（北京和谐社区发展中心理事长）

　　“解决物业管理纠纷必须要实现社区权利的均衡归位。”和谐社区发展中心理事长蔡若焱说，只有均衡的权利，才能预防物业管理纠纷。”

　　蔡若焱认为，实现这一点需要最广大业主的角色转变，需要最广大业主的充分参与，最基本方法就是成立业主大会和选举产生业主委员会。

　　蔡若焱说，强制执行是针对拒不执行生效判决的业主而采取的法律手段，虽然一些欠交物管费的业主有种种理由，有些理由甚至也都是合理的，但是必须通过合法的渠道和程序解决，否则就要承担被强制执行的后果，这一点是没有争议的。

　　“强制执行后，物业公司如愿收回了欠费，但是业主当初拒交物管费的缘由仍在，涉及物管方面的一些问题也并未因此而消失。”蔡若焱说，如果业主能在签协议之前意识到这些问题，并提前与物管协商约定，就可能会少一些事后拒付物管费，直至被强制执行。

　　蔡若焱提醒，业主在买房阶段就要对物管协议条例是否合理予以推敲，建委等有关行政部门和消协等机构对此的监控也应前置，尽早发挥提醒、指导和协调的职能，提前消除问题隐患。

　　●法院说法

　　物管服务不佳业主应搜集证据

　　11月26日上午，朝阳法院执行法官和法警到望京西园等小区，再次对部分拖欠物管费的业主强制执行。朝阳法院执行庭副庭长汪冬当时表示，无论是谁都必须履行生效法律文书。在诉讼阶段是业主和物管之间的争议，一旦判决生效就具有了法律强制力，已经不是当事人之间的纷争了，“任何人都应自动履行，无论强势还是弱势。”

　　而此前，朝阳法院曾提醒，业主在碰到物业公司服务不到位时，应该积极搜集证据。例如报修后物管不管、小区卫生状况差、公共部位保管不善等，并寻找证人证言为以后的诉讼积攒证据。

　　●律师建议

　　集体收房阶段就应筹建业委会

　　北京隆安律师事务所律师陈旭认为，判决书一旦下发，作为业主不应对抗法的权威，确实利益受损的，应采取其他的救济方式，如反诉物管进驻非法、服务不达标、信访等；同时应区分强制执行和强制措施的概念，强制执行只能是针对财产，包括查封财物、冻结账户等；限制人身自由则是强制措施。

　　当代律师事务所朱克非律师认为，目前从买房到收房，业主持的都是比较微观或是层次相对较低的维权思想，业主仅仅用维权的观念去考虑业委会成立，并且是在纠纷已经发生的情况下考虑成立业委会，90％以上很难成立。他认为，业主思想必须要超前。业主在集体收房阶段一定要考虑成立业委会，入住第一年就要进行相关准备工作。据新京报