周帆：珠三角将实现居住一体化

　　新快报记者吴双

　　在2005珠三角房地产经济峰会暨高尔夫邀请赛上，本报特邀嘉宾主持、中国著名特级策划大师、海言创新顾问机构（广州）总裁周帆，不时以风趣、睿智谈吐博得阵阵掌声，其独特的见解与理论学说为业界所推崇。为此，本报记者对话周帆，听其谈房地产发展。

　　新政如踩刹车，是减速而非停车

　　记者（以下简称“记”）：周总您好，近些年来，国家不断出台政策对房地产业进行宏观调控，业界对此看法不一，有赞有弹，周总对此有何看法？

　　周帆（以下简称“周”）：房地产有两种效应，我将其命名为“场内效应”与“场外效应”，“场内效应”主要指房地产业内市场环境、房地产政策等所产生的效应；“场外效应”主要指宏观政治、经济环境对房地产所产生的影响。你所说的，实际上是指“场内效应”，国家这些年的确出台了一系列政策，其主要目的不外乎三个方面：稳定市场、控制房价、完善产业政策。其中控制房价，主要是控制无效需求，疏通有效需求，因为房地产需求分为三种：自住需求、投机需求和拆迁需求。后面两种需求，原则上属于无效需求，无效需求太大，会产生泡沫。

　　国家出台政策，不是为了打压房地产，我们应该将其理解为政策与制度的创新和完善，因为房地产业是个政策与理论严重滞后于实践本身的特殊新型产业，处于发展与完善之中。如果说国家政策是“打压”房地产，我们也应该将其看成是踩刹车现象，但是这种踩刹车的目的，不是停车，而是减速。

　　珠三角将迎来跨区域购房消费潮流

　　记：您在全国亲自操作了许多项目，并长期从事这方面的研究，请问您对消费市场的走向有何高见？

　　周：这得从城市经营的角度来阐述，如果撇开城市经营来看消费走向，是一叶障目。随着市场化程度的提高，城市经营意识的觉醒，跨区域开发已经成为房地产企业扩张的一台好戏。

　　这些年，许多大点的开发商，动辄就说要做城市运营商。广州曾有开发商说过一句话：开发商可以竞选市长。房地产与城市经营是一种什么样的关系？房地产是城市的建设者，非经营者。在城市经营意识不断增强的今天，城市之间的功能协调将会得到加强、城市间的距离在缩短，随着珠三角一小时生活圈的成型，珠三角跨区域购房将成为一种新型房地产消费思潮。也就是说，东莞人会去珠海或者佛山购房，珠海和佛山人会来东莞购房，这是消费市场的一种历史性转变，并且不久就会全面到来。

　　东莞主题商城和专业市场潜力很大

　　记：东莞的商业地产很繁荣，但也出现了一些不可忽视的问题，您认为东莞商业地产还有发展的空间吗？

　　周：东莞的城市中心效应不够明显，各镇诸侯割据，这在很大程度上影响了中心城市的主导地位，消费市场也同样给瓜分开来，从而也就影响了东莞大盘、名盘的开发，尤其是影响了中心城市的大型商业的号召力。东莞做大型商业可能要慎重，但做专业市场应该是不错的选择。因为东莞是个加工制造业城市。比如富民服装城、国际汽车城等，但是东莞虽然有产业优势，却没有开发出类似于义乌小商品城那样的全国性专业市场。从事商业地产的开发，从主题商业和专业市场入手，仍有很大的契机把握与挖掘，东莞的商业地产开发商应该抓住这个优势与机遇。

　　二三线城市要批判地学习广州与深圳

　　记：珠三角的二三线城市，几乎都在学习广州和深圳，对此您有什么思考？

　　周：珠三角的二三级城市学习广州和深圳是对的，因为广州是全国房地产的风向标，深圳也比较先进，大城市有好的东西应该学习，但是要批判地学习，学习不等同于照搬，可是珠三角的许多二三级城市更多的可能是照搬，并且有些时候将广州和深圳的一些不好的东西也照搬过来了。我认为珠三角的二三级城市在学习上注意把握一点：引进经济学的蛙跳理论。从经济学的角度来看，学习有两种模式：一是跟踪式，就是跟着别人的样子做；另一种是蛙跳式，所谓蛙跳式理论，通俗点说就是跳跃式发展，特征是不按照先进城市的发展模式，一模一样、一步一步的跟着走，而是可以跳开一些不必要的阶段，直接进入更高更新的阶段。比如广州房地产经历了长身体阶段，现在已经进入长知识阶段，下一步将进入长思想阶段，那珠三角的一些二三级城市就不一定要沿着“长身体———长知识———长思想”这种模式发展，可以跳过长身体阶段，直接进入长知识阶段，或者将长身体与长知识两个阶段合并发展。后进城市的发展，必须要采用蛙跳式发展，否则永远落后于他人。

　　（夏天／编制）