墙面手抠掉水泥 新房质量验收开发商说了算

　　【龙虎网讯】湖景花园通过工程验收，却又频出质量问题，业主们越来越不明白自己花了几十万买来的房子究竟由谁把关质量问题？昨天，记者就此采访了隶属南京建设行政主管部门的南京市建筑安装工程质量监督站负责人，不想却得到一个让人难以接受的回答：商品房工程竟由开发商自行组织验收！

　　重庆“彩虹桥事件”改变了商品房验房程序

　　“南京自2000年起就不再由政府出面对商品房进行验收了。”南京市建筑安装工程质量监督站毛龙泉站长一见面就对记者说。这缘起重庆市綦江县城跨越綦河人行彩虹桥整体垮塌事件。“彩虹桥案引发了如何监督工程质量问题的大讨论，其中政府部门该承担多少责任成为讨论焦点。”毛龙泉站长说，“主流观点认为，政府对社会上的工程建设质量介入太深，承担的责任也太大。而工程真正的收益者开发商，反而躲在后面。”于是，2000年1月30日，国务院发布了《建设工程质量管理条例》，对工程质量责任问题作了划分，政府责任转移的同时，管理权限也发生了变化。

　　毛龙泉说，《条例》中规定，由工程建设单位（开发商）组织施工、监理、设计等单位按照法定的标准和程序进行验收，且验收合格后，工程即可交付使用。随后，他查询了湖景花园的建设资料，上面显示，湖景花园由南京建设开发总公司开发，工程完成后它又组织了南京第一建设事务所、南京市民用建筑设计院、江都建设对湖景花园做了验收，并在今年4月和7月到质监站进行了登记备案。

　　工程质量监督站只监督“验收过程”

　　毛龙泉站长称，根据条例，他们的任务发生了重大变化，由以往的全程跟踪工程质量，改为抽查工程质量，即监督站管不了工程质量的具体细节，只有在抽查时发现问题，才会督促建设单位整改。监督站目前的工作主要是监督建设、施工、监理单位是否有资质，特别是对监理单位工作人员查证上岗；同时，监督工程质量“验收过程”是否规范合法，然后对合格工程登记备案。因此，质监站不用对商品房出现的质量问题负责。

　　“我们站只有几十名工作人员，而南京有上千个工程项目，现实也不允许我们的工作人员一家一家盯着。”毛站长坦率地说。

　　据记者了解，工程开工前开发商都需要向质监站交纳一定费用，南京市收费标准为建筑安装工程款的千分之二。那么质监站收了这个钱为什么不对房屋质量负责呢？对此，毛龙泉站长说，这是国家强制性收费，类似于“税收”，质监站拿不到的。质监站只是在“程序上”尽可能保障工程质量。另外，质监站开设受理业主投诉的工作内容，经查实是质量问题，会责令整改、处罚相关责任人，严重的予以吊销资质证书。

　　一监理公司称房屋质量问题开发商说了算

　　根据条例，开发商通过招标的方式，选择有资质的监理单位。监理单位受聘于开发商，监督施工单位施工、建筑材料等。

　　南京一监理公司总经理龚先生说：“监理单位实际上是工程质量的真正监督方，应对每个环节监督。但监理市场较混乱，开发商招标过来的监理单位很可能不够资质，让监理形同虚设。另外，监理单位受聘于开发商，对一些问题不能站直身板，独立说话。所以，从另外一个角度讲，房屋的质量问题真的由开发商说了算。”

　　毛站长同样讲述了工程监理方面的问题，他说，监理人员的待遇偏低，不能吸引高素质的人才加入到这个行业中来。目前，南京的监理人员大都为民工出身，或者是转业而来的，层次高低不同，其中搞施工出身的人员施工经验丰富，但往往对图纸吃不透;搞设计出身的人员对图纸吃得透，但缺乏现场施工组织管理经验，不熟悉施工质量控制点。据悉，通过考试并注册上岗的监理人员只占一半左右，有一部分在设计院工作，有一部分从事教学工作，他们中大部分人在监理企业注册挂名，而未从事实际监理工作。

　　尽管验收要建设、设计、施工、监理四方认可，但四方存在利益纽带，谁又能真正监督工程质量？对此，毛站长说：“这是法律的缺位。”

　　业主《住宅质量保证书》与发证单位没有直接关系

　　记者从湖景花园业主那里还看到了开发商发的，由江苏省建设厅监制的《住宅质量保证书》，那么这个保证书是否代表房屋质量验收是由政府部门参与的呢？毛站长说，《住宅质量保证书》与政府和质监站的工作没有直接关系。它是工程验收完成备案后，开发商向江苏省建设厅领取的证书，类似于产品质量保证书。房地产开发企业向业主交付商品房住宅时，还会将同编号的一本《住宅使用说明书》成套发放给住户。

　　法官称房屋质量纠纷多半判决开发商维修

　　昨天，记者还从白下区法院房产纠纷组了解到，由商品房质量引发的纠纷案主要有两种。因质量问题导致开发商延期交付的，开发商承担合同上的违约责任，没有约定违约金数额的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准确定。第二类，房屋验收合格后发现质量问题。参照《最高院出台的关于商品房买卖的司法解释》，不影响入住的，判令开发商在保修期内维修。开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主自行委托修复，费用由开发商承担。影响入住的，比如顶楼漏水，可以要求开发商退房。

　　房产纠纷组俞向东法官说，开发商组织四部门验收房屋，采取的是抽样、主体工程验收。因此，房屋验收合格后，仍有门窗扭曲、地漏不通等质量问题，诉讼到法院的纠纷以此类居多。但根据司法解释，这些质量问题不影响入住，一般要求开发商进行维修。

　　新、旧竣工验收办法

　　■旧规定：

　　1、验收依据：《建筑安装工程质量检验评定统一标准》GBJ300 88等六项验评标准及相关专业验收规范

　　2、执行时效1988年11月5日～2000年6月30日

　　3、工程质量验收组成单位工程质量应由施工企业技术负责人组织企业有关部门进行验收、评定质量等级

　　4、验收评定等级：不合格、合格、优良

　　5、验收中形成相关文件：《单位工程质量综合评定表》

　　6、产权办理文书：《单位工程质量合格证书》或《单位工程质量优良证书》

　　7、质量监督机构的作用和地位施工企业将有关评定资料提交当地工程质量监督部门或主管部门核定质量等级

　　■新规定：

　　1、验收依据：《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300 2001及相关专业验收规范2、建设部建建2000 142号文《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》

　　2、执行时效：2000年6月30日起执行

　　3、工程质量验收组成：由建设单位组织勘察、设计、施工、监理按法定程序实施竣工验收并签署竣工验收报告

　　4、验收评定等级：不合格、合格

　　5、验收中形成相关文件：《单位子单位工程竣工验收报告》

　　6、产权办理文书：《单位工程竣工验收备案表》

　　7、质量监督机构作用和地位对竣工验收组织形式、验收程序、执行标准等依法进行监督，不符合要求的责令改正。

　　（备注：新规定明确：工程竣工验收合格后即可交付使用。）

　　质监站监督过程

　　1、建设单位（开发商）开工前向质监站“工程报监”

　　2、质监站到现场了解工程情况、布置监督方案、填写监督记录和行为检查记录。抽查（桩基工程、基础工程、主体结构、装饰工程）。监督工程竣工验收，填写监督报告。

　　3、由建设单位组织勘察、设计、施工、监理按法定程序实施竣工验收并签署竣工验收报告。

　　4、建设单位向质监站递交验收完整资料，质监站监督验收过程，形成（单位工程竣工监督文件）。如果建设单位验收过程程序合法，质监站发放《单位工程竣工验收备案表》。

　　■新闻链接

　　彩虹桥事件

　　1999年1月4日晚6时50分，重庆市綦江县城跨越綦河（长江支流）两岸、连接城东城西的人行彩虹桥整体垮塌，40人遇难，包括18名年轻武警战士。事故发生原因主要是人为造成的工程构件的焊接、混凝土的抗压强度达不到要求。事故牵出多名政府官员受贿、玩忽职守的内幕。2000年3月26日至4月3日，重庆市第一中级人民法院开庭审理此案，审理中严厉追究政府相关负责人玩忽职守，造成工程重大事故的责任，判决綦江县委原副书记林世元死刑；綦江县建委原主任张基碧、原副主任孙立、綦江县原副县长贺际慎等12名被告人，有期徒刑或并处罚金，追缴赃款或非法所得等。