福州出台二手房交易征税新规

　　Ｎ本报记者林银来

　　本报讯“卖房子？我们可以为你代办手续，只要低申报或原值申报，你可以完全不用缴个税……”福州不少中介以往都以此招揽生意，现在，福州有关部门已出台新规填补了这一漏洞。

　　记者昨从福州市房地产交易登记中心获悉，近日该中心转发了《福州市地方税务局关于加强对房地产交易市场税收征管的通知》，本月起，个人销售其购置的不动产，如果申报的成交价格明显低于同期福州市的房地产市场指导价，则按指导价或经主管地税局认可的评估价计算征收营业税及附加、个人所得税。

　　政策速递：

　　榕二手房交易

　　征税有新规

　　《通知》指出，个人销售其购置的不动产，如果申报的成交价格高于同期福州市的房地产市场交易指导价，应按申报的成交价格计算征收营业税及附加、个人所得税；如果申报的成交价格明显低于同期福州市的房地产市场指导价，则按指导价或经主管地税局认可的评估价计算征收营业税及附加、个人所得税。

　　《通知》强调，为防止税收流失，对已调整按市场指导价计算征税的不动产，今后再次发生销售，其计税的减除项目额不按市场指导价，而应按前次申报的成交价格计算。而印花税以合同中记载的金额为计税依据。

　　政策解读：

　　卖房征税这样算

　　据福州市房地产交易登记中心有关专家介绍，二手房市场的税收征管以前由于存在一定的漏洞，被中介和卖房者钻了空子，因此，交易部门根据科学的评估，充分考虑了不同的地段房子的结构、层数、朝向、年份等影响房屋价格的诸多因素，制定了福州市的房地产交易指导价，比如位于福州鼓楼区温泉公园地段的房子，地类为一级一类，如果是2000年的多层房子其交易指导价大致在3600元/平方米，这个指导价将成为该地段同类二手房交易的征税依据。

　　至于二手房交易税具体如何操作，该专家解释：应分普通住宅和高级住宅两种不同的房子类型来计税：

　　首先，普通住房（按福州市的规定：单价5500元/平方米以下，面积140平方米以下）有三种情况：一、未满两年的房子———营业税全额征收，举个例子，以一套原价为25万元、申报价是30万元，但按福州市房地产市场的指导价，应是40万元，那么营业税将按40万元的指导价全额征收，税率为5.5%，具体计算是40万×5.5%=2.2万；而个人所得税的计算方法是(卖出房价-原购房价-合理费用)×20%，按福州市的有关规定合理费用统一按卖出房价的20%扣除，那么这套房子的个人所得税是：（40万×80%-25万）×20%=1.4万元；二、满2年未满5年的：由于满2年了，所以营业税全免，但个人所得税还要交，交的数额与上一种情况一样，还是1.4万元；三、满5年的：此时营业税和个人所得税都不要交了。

　　其次，高级住宅(单价5500元/平方米以上，面积140平方米以上)也有三种情况：一、未满两年的房子———营业税全额征收，以一套原价为50万元、申报价为60万元、评估价为70万元的房子为例，其营业税则要交70万×5.5%=3.85万元，个人所得税要交（70万×80%-50万）×20%=1.2万元；二、满2年未满5年：营业税按原价和评估价的差额计征，即（７０万-50万）×5.5%=1.1万元，个人所得税还是（70万×80%-50万）×20%=1.2万元；三、5年以上的个人所得税不要交了，而营业税仍然要按差额计征，即（70万-50万）×5.5%=1.1万元。

　　该专家同时提醒：上述算法是按申报价低于市场指导价计算的，如果申报价高于市场指导价，就按申报价计算。

　　政策影响：

　　市场将更规范透明

　　对于福州二手房交易税收新政策出台后的影响，记者采访了福州部分较大的房产中介商，他们认为，该政策从短期看会影响中介成交量，因为以前相当部分的中介采用少申报的做法，尽量少交税，新政出台后，大家的交易量都出现不同程度的下滑就是明证。

　　不过，这些中介商也坦言，此举有利于规范市场，增加市场透明度，对中介来说，大家现在都站在同一起跑线上，要比的是品牌和服务，今后靠暗箱操作、投机取巧等不规划动作运作的终将被市场淘汰。