土地迷思

　　-本刊记者/常晟

　　土地，不再是散文中讴歌农民劳作的场所，而早已成为地产商追求地产血酬的猎物。

　　位于延安中路1000号的上海展览馆一号厅，公证员正襟危坐，记录员伏案待书，400多人的会场鸦雀无声。摄影记者调整着焦距寻找下一个举牌者。

　　这是2005年11月3日中国地博会合肥S0519号土地拍卖会现场。上海当天蒙蒙细雨，气温只有5摄氏度， 而陈少湘这位中国第一土地拍卖师的额头却已经浸出丝丝汗水。拍卖的S0519号地块，位于合肥市南二环路上，地理位置 比较优越，是合肥市此次公开拍卖两块中的一块，规划为住宅用地，起拍价108万元/亩，楼面地价623元，地产界人士 认为，价格不算很高。

　　11:00，陈少湘宣布竞价开始，竞价阶梯为5000元。88号牌竞买者首先应价，现场一片掌声，期待着一场 激烈的竞价开始，然而，10秒钟过去，20秒钟过去，一分钟过去，还是没有竞买者加价。现场顿时静下来，只能听到陈少 湘不停地介绍此地块如何好，并称108万没有达到合肥市土地储备交易中心希望的底价。但5分钟过去，任凭陈少湘使出浑 身解数，仍然不见有人加价。这是陈少湘没料到的，因为在拍卖会之前，竞买者已经交了6000万保证金，也就是认可了1 08万的起拍价。这与刚刚结束的S0518号地块的激烈竞价形成鲜明落差。11:08，陈少湘无奈宣布拍卖失败。

　　而就在一小时前，合肥市另一地块的拍卖中，起价98万元/亩，竞价后终以154万元/亩的价格成交。

　　对于土地价值的判断，政府与开发商之间，以及各开发商之间，显然一直存在分歧。近来地产界流行“地产血酬”的 说法，指开发商不惜代价要取得土地报酬，体现了开发商企业生命与土地这个生存资源间的交换关系，土地价值取决于开发商 和各种利益博弈所愿意付出的代价。

　　中国土地市场确实远非完善体系，前些年房地产市场过热，政府愿意卖地贴补地方财政收入，开发商争相购买，一拍 即合坠入“热恋”。但去年以来，宏观调控政策相继出台，银根紧缩，一些开发商资金断裂，现有项目难以为继。浙江大学土 地管理学院吴次芳院长认为，要想形成一个完全竞争的土地市场，必须具备两个条件，一是允许自由竞争，二是供给应大于需 求。而由于中国城市土地属于国家所有，政府对一级土地市场具有绝对的垄断性，不存在卖方竞争。同时，土地供给也受到资 源的限制，两个条件都不能完全满足，所以土地市场是一个不完全竞争市场，价格竞争机制实际上是在购地者之间起作用，这 是一种很脆弱的市场体系。

　　京城土地供应年底井喷

　　虽然北京“地荒论”一直喧嚣，但北京部分土地供应却遭冷遇。自8月清河毛纺厂地王以41亿元高价被华润集团吞 下以来，人们都在期待年终再次出现一场土地供应井喷。11月21日，北京国土资源局集中把18宗土地挂牌砸向市场，总 面积达140公顷，同时还发出公告称，从12月8日起，将再次推出11宗土地出让，且均采取挂牌方式，总面积约52公 顷。再算上12月2日以招标方式出让的“顺义区望泉寺用地”和9月26日的“朝阳区立水桥用地”，北京市正在交易的地 块达31宗，总面积近200公顷。

　　与政府的热情相比，开发商却显得很冷静，并没有出现8月清河毛纺厂地块出让时的血拼场景，有些挂牌地块甚至至 今没有开发商参与报价。与清河地块相比，此次推出的地块面积都偏小，而且地段也不够理想。目前，各大开发商都在等待“ 北京吉普车厂”地块能早日推出，该地块被业内预测可能成为北京有史以来成交价最高的“地王”级地块。在清河毛纺厂地块 公开竞价时已有交锋的顺驰和富力，有可能此番再度对垒。而首创、华远、SOHO中国、明天地产、合生创展、和记黄浦、 凯德置地等实力地产商，也都表示出购买意愿。

　　北京土地供应年底井喷看似意外，实在意料之中。根据2005年土地供应计划，北京市供应商品房用地面积应为1 750公顷，但截至10月底，只供应了572公顷，其余1000多公顷的供应差额，再怎么井喷，也难以在最后两个月中 完成出让计划。

　　北京、合肥的情况并非个案，今年以来，受宏观调控影响，各地土地出让和开发步伐明显放缓，以至“地荒论”登台 。第三季度REICO报告显示，1至9月，全国购置土地面积2.5亿平方米，同比增长3％，其中40个大中城市土地购 置面积近1亿平方米，同比下降7％，完成开发面积更是下降了14％。

　　政府部门显然也意识到了这一点，北京国土资源局市场处相关负责人称，在2006年土地供应计划中，将实行地块 申报。要求各区县不仅要上报计划出让土地的数量，而且要具体到地块和具体情况，包括生地还是熟地、出让时间等，以确保 市场的科学供应。

　　深圳供地继续吃紧

　　在今年全国房地产业遭宏观调控重创后，深圳依然保持着中国房地产业试验田的本色气质，第一个走出阴影，房价逆 流而上。根据一项代理商内部调查报告表明，10月份，全国市场还在观望期的时候，深圳房价继续攀升，环比增长27％。

　　相比之下，10月的深圳土地市场显得格外冷清，供应成交土地面积不足1万平方米，唯一的地块还是企业转让地。 而去年同期深圳市土地市场供应成交土地面积为17.75万平方米，仅政府出让的三宗地块就超过了17万平方米。仅在8 月宝安区出让三宗地块时掀了一个小高潮，但根本无法与2004年下半年的土地市场的活跃程度相比。

　　代理商世联地产的知识管理中心对此认为，在今年下半年楼市的火爆情况下，土地二级市场转让出来的土地相应减少 是正常的。原土地持有人宁愿自己想办法开发地块而不愿出让，偶有转让地块，都想办法自己开发。

　　此外，今年10月传出的“2006年深圳市将适当增加房地产用地供应总量，并在近年来首次在特区内适量供应房 地产用地”的消息也使买家开始观望。

　　11月，在深圳市政协举办的建设“绿色城市”研讨会上，深圳市国土房产局官员透露，该局已制定出《深圳市土地 供应计划管理办法》并报市政府批复。在这一新的规定中，深圳未来每年将对土地供应计划的实施情况进行评价，制定保障措 施，实行更加严格的土地保护制度。另外，对于土地回收，该局正在研究制定《收地规程》，保障收地工作的顺利推进。

　　该官员还表示，在土地利用方面，深圳土地资源十分有限，未来发展的目标要以香港为榜样。深圳GDP每增长1亿 元，建设用地相应增长24公顷，而香港同期GDP每增长1亿港元，其建设用地仅增长0.2公顷。如此可见，如果不出现 新的供给政策，2006年的深圳市，土地供应将继续吃紧，房价也将继续攀升。

　　上海土地与房价的联动

　　上海房价，曾几何时像夏天里的野草一样“疯”了似的往上蹿。如今，却成了全国房价下跌之焦点。

　　上海市土地学会会长殷国元在此次地博会上表示：“宏观调控的目的，不是让房地产市场价格下跌，而是稳住价格， 防止非理性上涨。上海房价下跌，不是调控的本意，所以，上海及时减少了商业用地的供应量，出让的可建面积规模只有10 0万平方米左右，仅为去年的1/3，和2002年基本持平，希望能以此来稳定一下房价，不要再跌。土地供应少了，房地 产市场价格肯定是值得长期看好的。”

　　但是，对于今年上海商业用地规模锐减的原因，也有业内人士提出了其他看法。他们认为，宏观调控开始后，开发商 不看好未来2年内上海的房地产市场，所以缺乏参与土地拍卖的积极性，因此造成今年上海商业用地规模回到3年前水平。同 时，上海目前好的地块已经非常鲜有，即使拿到地，包括动迁在内的开发成本也令开发商生畏。

　　上海土地资源最大的特点是总量不足，上海人均土地占有量全国最低，人均土地仅有0.55亩，不足全国平均水平 的1/20，北京是上海的2.5倍，天津是上海的1.8倍，重庆是上海的12倍，上海土地后备资源极其短缺。殷国元表 示，随着城市化和工业化的发展，从长远来看上海土地价格相对其他国际大都市，或者相对国内其他省市，仍有较大上升空间 。

　　值得注意的是，2004年是上海房价上涨最快的一年，当年销售楼盘及土地的取得是2002年前取得的，200 4年土地价格和2002年土地价格相差30％-40％，由此可见，房价快速上涨主要是强劲需求所致，市场供求关系决定 了房价，开发商根据房子的市场价格来推算取得土地成本。所以，地价是房价的成本组成，不是决定房价的主要因素，利用土 地调控房价必须进行前瞻性研究，要对房价的趋势有准确的预测。

　　殷国元预测，下一个5年，上海土地资源供应会继续“从严从紧”的要求，注意保障经济发展与保护土地资源的关系 ，“严控总量，用好增量，盘活存量，提高质量”，尤其商业供地要通过储备中心，通过熟地开发和招投标方式取得。

　　经历过房价的大起大落之后，上海开始关注土地与房价之间的联动关系，但这种联动关系的间接性和效果滞后性才是 真正需要拿捏的一门学问。

　　世界上最严格的土地政策

　　中国综合开发研究院主任研究员李津逵在地博会上提供了一组数据：如果把袁隆平的水稻技术和国际上可能对中国的 粮食援助提高到最大值，把中国人的吃饭需求按最小值计算，那么，中国目前还有1.5亿亩(约合10万平方公里)的耕地 可被开发利用，而根据他的计算，城市化会导致最少8.5亿人口进城，平均每人能够开发的面积只有110平方米。

　　1997年以来的8年间中国耕地年减少470万亩，2003年减少了680万亩，在2004年耕地减少了12 00万亩，新增建设用地达到400万亩。面对人多地少，耕地资源严重不足的基本国情，中央政府开始了从严从紧的土地供 应政策。在土地年会上，中国土地学会会长邹玉川介绍，中国目前实行的是世界上最严格的土地管理政策。严格控制建设供应 量是保证社会经济以及房地产可持续发展的必然选择，这也是制定房地产市场供应调控政策必须考虑的基本前提。

　　虽然实行了世界上最严格的土地政策，但是中国土地成长问题并未从根本上解决，土地市场还处于粗放时期。中国土 地市场与房地产市场是分离的，而其他绝大部分国家都统称为不动产市场，但浙江大学土地管理学院院长吴次芳称，目前中国 政府对土地市场的调控具有明显的末端管理特征，经常只是发挥着消防队的作用，干预不得不以运动式进行。

　　中国土地市场所表现出来的进出秩序和市场交易秩序不完善，导致了市场机制在土地资源的配置过程中没能起到应有 的作用。对于城乡土地制度二元结构问题，在理论界，有两种完全不同的观点，有的认为农地应当国有化，有的认为农地应当 私有化，已经争了20年，目前还未形成一致性。这种长期的二元机构的土地制度导致了城乡土地市场发育的不平衡，国有土 地资源配置的市场化程度在逐步提高，而农村集体所有土地的市场化程度相对较低，导致许多农村集体土地私下流转，明租暗 卖，造成城乡土地市场成分割状态。据测算，城市国有土地可以市场配置或有偿使用的比例应达到40％到50％，而目前， 却只有29％左右，农村用于生产经营的200万公顷建设用地和约1000万公顷的宅基地，都没有实行市场机制配置。

　　一个经历了几千年封建社会和几十年计划经济制度变迁过程的中国，要想让土地市场迅速发育成熟的确存在一定困难 。如今，政府不再是土地市场的唯一主角，开发商也开始影响土地价值。在商品的两两交易中，市场是最有效的，当两人以上 发生交易的时候，公共选择过程是最有效的，比如某一个交易如果甲、乙、丙三个人，采取两两之间的谈判方式交易成功的概 率是1/64，而三人坐在一起谈判成功的概率则提高到1/8。由于边际政府交易成本和边际市场交易成本很难估算，因而 就出现了政府要么干预过度，要么就干预不足。中国目前的土地市场何尝不是如此。

　　供地两难的明天

　　“经营性土地的‘招拍挂’不等于土地市场化的资源配置，也不能反映土地的真实价格，原因很简单，因为土地源头 的政府垄断是非市场化的。”一直备受关注的任志强再次发言，“如果土地市场中有除政府垄断之外的土地供给者同时在市场 中与政府的土地供给形成竞争时，才能称为真正经济学意义上的市场。”

　　任志强的想法无愧地产理想，也正是由于缺少了土地供给者的参与，征地难、拆迁难成了全国土地开发市场的普遍存 在，延缓了土地上市的时间。按照北京市有关规定，所有入市交易的土地必须完成征地拆迁达到熟地后才能供应，并且要完成 各手续。北京土地储备中心主任史贤英，在中国地博会上发言指出：实行“招拍挂”以后以收地的形式进行交易是完全必要的 ，但是目前征地拆迁的政策进行调整，补偿的标准进行调整，工作的程序进行调整加大了工作的难度，以前签订征地补偿协议 的合同也无法履行，所以对入市交易的土地上市的量和时间受到影响。

　　征地难，融资更难。土地一级开发的资金链极易断裂，不少开发商取得土地使用权以后再去找投资者，靠二级的钱来 干一级的活，或是欠账土地协议做开发。而如今要求征地款必须全额到位再办理后面的手续，所以无论是手里有地的一些开发 企业，还是政府组织招标进行一些开发的项目都面临着融资的问题，进而出现了信贷闸门制约土地闸门的怪现象。

　　任何一项改革都是在解决老问题，但难免会出现新问题。目前国家尚未出台土地储备的新相关法规，各地依然按照国 务院2000年15号文件进行试点，各地的体制和做法都不一样，在涉及政策研究、职责交叉和重点项目用地需要协调时认 识不一致，缺乏有效的法律规范的指引。

　　供地的两难，不仅是当前土地供应所面临的主要难题，更是明年，甚至更长时期内一直存在的问题。