“佛山地价上涨势所必然”

　　分析人士认为佛山楼市或将向中高层建筑发展

　　新快报记者 粟宇航

　　佛山整合后，各区在招商引资力度的同时，也逐步完善各项基础设施建设。反映到楼市上，地价增长，楼价逐步攀升，佛山楼市新一轮发展正慢慢开始。佛山的楼价还有没有

可能再涨呢？近日，记者请教了两家房地产公司的分析人士。

　　两大原因促使地价上涨

　　“佛山地价上涨是必然的，可以从两个方面分析，即城市化进程、劳动生产率以及劳动者收入。”广东恒基地产的容先生告诉记者。

　　从城市化的发展进程来看，地价与居住和生活的人口数量有关，城市化过程中，以农民为主的人口结构逐渐转变为以工人为主，白领阶层范围扩大，科技、教育等方面的发展越来越趋向于优化与完善，经济的发展使越来越多的人涌入城市，土地的人口占有比逐渐减少，随之地价就会越来越高。珠三角近年来在不断往上涨，从几率上看，地价上涨，随之建筑规划也会改变，中高层将逐渐取代小高层，往高空发展。

　　另外，劳动生产率提升的同时，人们逐渐拥有高收入，将更加有能力为品质生活提交高额点的使用费。

　　佛山地价增速“还不是很快”

　　据悉，土地价格目前有5、6个划分等级和标准，主要从四个方面考察：一是基础设施、交通路网比较好，有良好的市政绿化，看得到发展前景的地块；二是规划合理的土地；三是地块周边拥有发展前景的社会资源，如图书馆；四是交通便利、路网畅通。一类地或者叫高端地基本都在这几个方面具有优势。一般说来稀有资源，会使更多人愿意以高价格换取，如河流、湖泊、公园等周边地区。

　　容先生还推测，未来高档区大概会包括这几个地段：一是东平河两岸，具有商务功能，2004年底拍卖到了250-260万元/亩；二是禅城区亚洲艺术公园这一片；三是南海千灯湖附近。除了这些有公园、配套设施好的地块，一般地价保持在200万元/亩左右，南海桂城目前比较便宜，平均160-170万元/亩，低的才120-130万元/亩。

　　“佛山地价分段不明显，反映到楼价上也相对不明显，在有的城市，如深圳，地价从200万元/亩到800万元/亩都有，跨度十分大。”容先生说：“就土地价格来说，佛山禅城区与南海区桂城的地价在180-190万元/亩左右，平均每年增长不到10％，这个速度还不是很快，拥有稀缺资源的地和高端的地会增长得快一点。”

　　高明房地产交易所的欧主任向记者表示：“高明的经营性房地产用地基本上集中在中心城区，高明地价今年与去年相比增长约25%，随着经济的不断发展，高明地价将会平稳、健康地增长，将会以高起点、高规划、高标准、做大做强的原则，按照经营性房地产用地的年度计划合理有效地将土地推向市场。”

　　佛山楼盘向中高层建筑发展

　　从2002开始，佛山楼价以平均6％至7％的速度增长，但与周边城市相比仍然不是很高，即使是中海万锦豪园等高档楼盘，均价才在4500元/平方米左右。

　　楼盘的开发成本一般由几个方面决定：一是税收，包括营业税、水电、消防等，约占房价的20％；二是地价，根据楼盘所处的地段，一般占25％-40％；三建筑成本，包括园林配套、主体建筑以及装饰等，从目前比例来看，大概占30％；四是融资成本、利息、利益共享等，约占5％；五是宣传推广费用，约占5％。高明房地产交易所欧主任认为：“目前来说地价的增长，只是对建筑成本略有增加，对楼市的价格不会构成较大的影响。”

　　“目前佛山32层以上的超高层建筑只有写字楼，超高层住宅还未出现，地价再增长三四年，住宅应该也会有超高层出现，这主要看楼市的发展历程以及人口密度”。容先生说，往后地价所占的比例应该比建筑成本比高，达到这个程度的时候，中高层、超高层建筑就会占主流，往25层到30层发展。”

　　（晓健／编制）