福建出台商品房预售管理新规

　　后包租方式销售未竣工商品房

　　■变更规划由开发企业补偿买房人

　　■交房后三个月内办理产权证

　　早报讯（记者赖劲松）昨日，省建设厅正式出台了《福建省商品房预售管理暂行办法》。新规明确说，今后禁止对商品房恶意炒作哄抬房价。凡是商品房预售管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，都应当公开，而且公众有权要求查阅。此前备受争议的“售后包租”也被明令禁止，今后房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。新的规定将于2006年1月1日起施行。

　　向恶意炒作商品房喊“不”

　　此次新规特别对预售商品房提出了要求，新规严令禁止对商品房恶意炒作，哄抬房价。房地产开发企业进行商品房预售时，应当向市、县房地产行政管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

　　商品房预售应当符合的条件包括：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上（商品房项目建设形象进度达到总层数的五分之一以上），并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　市民查阅预售许可更方便

　　以往，市民想买房子时很难知道欲购商品房是否经有关部门允许预售。今后，这种现象将随之消失。因为从明年1月1日起，预售管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，将予以公开，所有公众有权进行查阅。

　　新规说，房地产开发企业要预售商品房，应当按照规定提交有关材料，材料齐全符合法定形式的，商品房预售管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者五日内一次性书面告知需要补齐的全部内容。商品房预售管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。

　　商品房预售合同网上备案

　　哪套商品房卖出去了没有？卖多少钱？这些信息都将一一体现在网络信息上。新规称，今后我省将逐步推行商品房预售合同网上备案。

　　商品房预售，房地产开发企业应当与买受人订立商品房买卖合同。房地产开发企业应当自合同订立之日起三十日内，依法办理商品房预售合同备案手续，已推行房地产信息系统的城市或地区，应按要求实行网上即时备案，并于十五日内书面告知买受人。商品房预售管理部门应当自受理之日起五个工作日内予以登记备案。商品房预售管理部门应当应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上备案。

　　买受人应当按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向房地产开发企业换领正式发票。房地产开发企业办理商品房预售合同备案时，应当同时附送银行出具给买受人的首期商品房预售款额存入专用账户的凭证。

　　叫停“售后包租”

　　售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。这种开发商以往大打广告宣传的促销方式将被明令叫停。新规明确说，房地产开发企业和商品房承销机构不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

　　房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以由商品房承销机构代销或者包销商品房。商品房承销机构人员应取得相应的房地产经纪人资格证书。房地产开发企业和商品房承销机构不得销售不符合销售条件的商品房。

　　变更规划由开发商补偿买房人

　　以前开发商变更规划时，“受伤”的往往是买房人。新规在这方面规定：变更规划由开发企业补偿买房人。

　　新规说，房地产开发企业和商品房承销机构不得以含有格式条款的合同、通知、声明、告示或者其他方式，对商品房买受人作不公平、不合理的规定，或者作减轻、免除其自身民事责任的规定。

　　房地产开发企业和商品房承销机构与买受人未解除商品房买卖合同前，不得将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。商品房项目已经预售的，房地产开发企业不得擅自变更其规划、设计。经依法批准的规划、设计变更，导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向环境等发生变化，或者出现合同当事人约定的其他对商品房质量、使用功能产生不良影响情形的，房地产开发企业应当自变更之日起十日内，书面通知买受人并承担违约责任，买受人有权解除合同。因变更规划许可证规定内容给买受人的权益造成损失的，开发企业应当给予相应的补偿。

　　交房后三个月内办理产权证

　　办理产权证是买房人关注的焦点。即将实施的新规说，买受人应当自预售的商品房交付使用之日起九十日内，持有关材料到房地产权属登记机关办理房屋权属登记手续。房地产开发企业应当予以协助，并提供权属登记所必需的相关证明等文件。

　　房地产开发企业预售商品房设置精装修样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准等与样板房是否一致；未在商品房买卖合同中作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。