豁免制度下不还房贷也住房 新规施行能否打破房贷怪圈

　　本报记者 董景峰

　　12月21日《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》施行，新法规能够打破只要办房贷，不交钱也住房的怪圈吗？

　　在高昂房价的压力下，越来越多的人在购买新居时不得不借助银行贷款。但由于法

律上限制，过去银行往往很难在贷款无法收回的情况下通过拍卖抵押房屋来保障自己的债权，甚至出现了只要办理房贷，不还款也可以住上银行提供的住房的怪圈。因此，银行纷纷严格贷款审核标准，提高房贷门槛。

　　12月21日，《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》开始施行，这个新法规，能够打破房贷的怪圈吗？

　　只要办房贷，不交钱也能住房子？

　　今年以来，在交通银行申请办理住房贷款者，都必须找到一个安置保证人，签订安置承诺书。安置保证人须承诺，如果贷款人无法偿还贷款，他将为贷款人安排住处。银行方面如果无法收回贷款，只要将抵押的房屋收回便可，为什么还要为贷款人的住处费心呢？记者了解到，中国交通银行总行推出的“安置承诺”制度，是基于2004年末最高人民法院出台的一项司法解释做出的相应对策。

　　自2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债。”第七条规定，“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”

　　“如果这个规定适用在房贷上，就是说如果贷款人只拥有贷款购买的一套不‘超标’的房子，那法院就不能拍卖这套房子来保障银行的债权；即使这套房子‘超标’，银行也得另找一套保障生活必需的房子来给贷款人住。”一位银行业人士无奈地说，“这样一来，只要一个人通过贷款买房，那么以后即使他不还银行钱，也肯定能有房子住。”

　　难以逾越的“执行难”

　　黑龙江省高级人民法院执行局综合处副处长王中明说，设定抵押就是为了担保债权的实现，如果债务人无法偿还债务，法院必然要判决以抵押物的拍卖、变卖款来优先偿还债权人的债权；从情理和法理上讲，法院生效的判决都应该得到执行，而且是应该得到不折不扣的执行。但是，因为执行财产豁免制度的存在，一些判决在实际操作中却是难以执行的。

　　王中明说，执行财产的豁免制度是执行中一项重要的法律制度，是依据被执行人的生存权高于债权人的债权、被执行人的精神利益高于债权人的物质利益、公序良俗高于私人利益的原理确立的，也是考虑我国国情，而对各方面利益进行权衡后所做出的一种制度安排。其实，在民事诉讼法第222、223条也分别规定了应当保留被执行人、自然人以及扶养亲属的生活必需费用和生活必需品。最高人民法院有些司法解释或司法解释性的文件也有很多类似规定，如社会保险基金、国防科研经费、金融机构的存款准备金、备付金等等，这些财产在执行中都不能动。

　　尽管这样，这一司法解释出台后，各商业银行仍纷纷表示不服，因为这些规定已严重损害了金融机构的利益，特别是妨碍了住房按揭贷款业务的开展。因为，如果按照上述规定，银行办理一笔按揭贷款，只要债务人不还借款，银行就必然产生了一种为债务人购买生活必需用房的事实风险。

　　王中明也认为，从实质上讲，这种豁免制度对于银行等债权人确实是很不公平的。从老百姓的一般心理来说，往往认为银行处于强势地位，尽管银行商业化了，主要还是国家经营，因此要它们来保证债务人的生活必需条件似乎还可接受。但对于民间借贷而言，如果同样是两个普通百姓，当甲方借出去的钱无法收回，还要负责保证乙方有房子住时，人们对这样的制度设计恐怕就难以接受了。但这毕竟是司法机关的执法准则和全体公民的一种行为规则，所以在案件执行中必须严格依照执行。

　　既然实际执行中很难实现，为什么法院在这样的案例中还都要判决处分抵押物来保证债权，从而给当事人造成法院执行不力的错觉呢？

　　王中明说，在类似的案件中，债权人胜诉是必然的，是完全符合法律规定的，而执行则要遵循执行的制度设计，这也是审判和执行各自的职能和价值取向不同所导致的。在现实情势下，审判解决的毕竟还是法律问题，而执行更多的则是解决社会问题，这也是执行难的一个根本原因。从目前的执行豁免制度的有关规定来看，随着国家经济形势的好转，所豁免财产的范围将会逐步缩小，而且很多问题将会通过国家保障的渠道予以解决。例如，在房贷纠纷中借款人的基本住房需要，如果通过政府、社会保障制度能够得以解决，银行的债权也就能得到充分的实现。从某种程度上来说，现阶段这个问题的实质是银行（或其他债权人）承担了社会或者说是政府本应承担的许多义务。

　　新规出台：理念进步，瓶颈依然

　　2005年11月14日，最高人民法院审判委员会通过了《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，并于12月21日起施行。该规定明确了对于被执行人所有的已经设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。同时规定在宽限期届满被强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养的家属提供临时住房，但应当计收租金。

　　这一规定出台后，银行业人士普遍表示欢迎。中国建设银行黑龙江省分行住房贷款中心的一位工作人员表示，现在每个月他们都要去一些拖欠贷款者家中催缴。为了能找到人，往往要晚上登门，贷款中心的工作人员多是女同志，很不方便、不安全。现在司法解释对拖欠房贷者有了更明确、更有约束性的措施，对于房贷市场的健康发展非常有益。

　　新司法解释的出台能够打破房贷市场的法律怪圈吗？省高级人民法院执行局综合处副处长王中明认为，该司法解释体现了一定的进步，但对一些根本性的问题仍未有实质性的突破。

　　王中明认为，新司法解释具有两点积极意义：其一是明确了法院可以有条件地执行设定抵押的房屋。其二是为如何进行置换执行提供了一个参考标准，即申请执行人提供临时住房时，可参照《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准，房屋品质、地段可不同于原住房。尽管本司法解释的适用对象是特定的，只能是设定抵押的房屋，因此就其适用范围来说，不具有普适性。对于未设定抵押的被执行房屋原则上不能适用该司法解释，但对这类房产如何进行置换执行毕竟还是提供了一个参考。

　　但是，王中明认为，新的司法解释虽然在理论上提出了去年所未提及的“临时”、“租金”问题，但实际操作中可能还会造成“临时不临”、租金难收的问题。因为“临时住房”没有期限规定，借款人可能会长久居住下去，并可能拒缴租金，这个问题再诉诸法律，还会遇到“执行豁免制度”的老问题。所以，当事人对这个司法解释依然需要有一个清醒的认识。

　　个人征信系统开始发挥作用

　　对于这些法律难题可能会带来的风险，我省银行业有关人士说，起码到现在还没有遇到需要拍卖抵押房屋、提供临时住房的贷款者。他们认为，除了法律的约束外，还有其他方面对贷款人的制约。信用的问题，除了依靠法律，还要依靠信用系统本身来保障。

　　中国建设银行黑龙江省分行住房贷款中心及中国交通银行哈尔滨分行个人信贷科有关人士均表示，目前房贷逾期还款者很多是拖到月末还款，因为客观原因当时未交上，再稍有拖延便逾期到了下个月。另外一些因临时经济困难拖欠几期的，经过催缴基本都能偿还。即使有些经过法律程序的，在诉讼阶段也都能及时补缴，还都没有达到查封、拍卖房屋这个地步。

　　另外，各商业银行均表示，今年以来，尤其是新客户的拖欠房贷问题比过去减少了，这主要得益于个人征信系统的建立。

　　今年7月，由中国人民银行组织各商业银行建设的全国统一的个人信用信息基础数据库开始联网运行，我省的工商银行、农业银行、中国银行、建设银行四大国有商业银行以及交通银行、光大银行、浦东发展银行、招商银行4家股份制商业银行均将各自的个人信贷业务数据报送至全国联网的个人信用信息基础数据库。在办理个人贷款业务之前，银行将通过内部网络对贷款申请人进行信用查询，每笔贷款合同都有对贷款人的征信报告。如果客户在一家银行有延期还款等不良记录，全国的绝大多数银行都会将其列入“黑名单”。

　　据中国建设银行黑龙江省分行住房贷款中心刘主任介绍，个人征信系统建立以后，如果一个人的信用上存在不良记录，不但他很难再到任何一家银行办理贷款，甚至连信用卡都很难申领。即使银行受理其贷款业务，也会在贷款期限、利率等方面对其按上限处理。这样一来，缺乏信用的人的损失是十分惨重的。

　　据了解，中国人民银行在向银行征集个人信用信息的同时，还将加大非银行个人信用信息的征集力度，其信息来源包括工商、税务、公安、法院、城建、信息产业、劳动保障、质检等部门。届时，拖欠水、电、煤气、电话费，都可能给你的信用记录留下污点。本报记者董景峰

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　　最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定

　　第一条、对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。

　　第二条、人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。

　　第三条、上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以做出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。

　　强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。

　　第四条、申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家属廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。

　　第五条、申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。

　　已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。

　　第六条、被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。