北京市物业服务收费管理办法明年起执行

　　北京市物业服务收费新办法明年1月1日起执行，普通住宅收费采取市场调节价

　　本报讯（记者郭晓军） 经济适用房物业收费，政府指导基准价为每月0.55元/建筑平方米。普通住宅物业收费改为市场调节价。历时一年多论证和修改，北京市物业服务收费办法和经济适用房物业费政府指导基准价终于确定。

　　昨天，北京市发改委和北京市建委联合下发文件，《北京市物业服务收费管理办法（试行）》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》，将于明年1月1日起执行。

　　电梯使用费按实际支出分摊

　　根据规定，经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业收费实行政府指导价，基准价标准为每月0.55元/建筑平方米（含每月0.04元/建筑平方米的物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险）；物业提供住宅安全防范、消防设施设备运行维护服务，可分别加收0.05元和0.10元，合计0.7元（不包括电梯、水泵运行维护费），不能上浮，下浮不限。

　　由于电梯物业费是根据一般使用频率测算出的，有的电梯使用频率不高，按建筑面积分摊，将可能出现多交费的情况。为此，《管理办法》明确，电梯、水泵运行维护费可据实分摊。

　　像经济适用房这样执行政府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定。之前，电梯、水泵运行维护费执行政府指导价。

　　普通住宅物业收费不设基准价

　　在今年7月份举行的物业价格听证会上，两委提供听证的草案中，规定了普通住宅物业收费基准价格为每月0.90元/建筑平方米。不过，这次发布的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》中取消了此项内容。

　　北京市发改委有关负责人对此解释道，“对于普通商品住宅，这次《管理办法》首推协商定价。由于听证会上，听证代表对此项内容异议较大，我们感到制定一个统一的指导价标准，很难平衡几千个小区业主与物业管理企业之间的供求，实行按服务等级定价，也难以涵盖现有或今后可能出现的服务内容。因此，将商品住宅小区物业服务收费改为实行市场调节价管理。”

　　装修管理收费实行市场调节

　　另外，《管理办法》中还规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　至于新房装修，物业公司收装修管理服务费的问题，《管理办法》规定，装修管理服务收费实行市场调节价管理，具体收费标准由物业管理企业与装修人和装饰装修企业，在装修服务协议中进行约定。

　　■规定摘要

　　●执行政府指导价的住宅区内发生的公共电费的分摊

　　《收费标准》规定，单元楼外园区道路照明能源费已经包含在指导价标准中。

　　单元楼内公共部位照明能源费按户分摊；单元楼外园区景观照明（例如草坪灯、楼宇外轮廓照明和园区水系等）能源费由物业管理企业与业主协商后合理收取。

　　●物业管理企业代收供水、供电等多种费用的手续费收取

　　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　■点评

　　停车位收费尚未涉及

　　本报讯（记者郭晓军）对于即将实施的物业服务收费办法，北京市律协物业管理专业委员会副主任闵敏律师认为，此次办法中，将之前的“物业管理”改为“物业服务”，是观念上的巨大进步。该办法规范了物业服务收费行为，明确了业主与物业公司的各自权利，有利于减少矛盾与争议。

　　闵敏同时认为，由于物业服务领域争议问题本身较多，所以该办法也不得不回避了一些问题，也有一些遗漏，如停车位收费。地下车位一般归开发商或业主所有，地上车位收费的费用也应属于全体业主，因此，办法应该对其收取标准及管理、用途也应明确。

　　■回访

　　物业公司应公开竞聘上岗

　　一位曾参加过物业收费听证的代表，回应新收费办法

　　本报讯（记者郭晓军）“《管理办法》充分听取并吸收了听证会代表的建议，这是一大进步。”昨晚，北京市汇佳律师事务所主任律师邱宝昌接受了记者的采访，他曾参加今年7月份举行的物业收费管理办法听证会。

　　取消普通住宅物业费指导价是个遗憾

　　邱宝昌对于把经济适用房的物业收费定为政府指导价，表示赞成，但是，“将普通住宅物业收费改为市场调节价，将给物业服务带来相当大的隐患。”

　　“非常遗憾，此次出台的办法取消了普通住宅物业收费的政府指导价。”邱宝昌认为，对于未成立业主大会和业主委员会的普通住宅的物业收费，政府应该干预。即其收费不应高于经济适用房的收费标准，其服务不应低于经济适用房的服务标准。

　　在邱宝昌看来，经济适用房虽然

　　物业公司无权擅自对业主停水停电

　　此外，邱宝昌认为，必须禁止物业公司通过卖电、卖水和卖暖气从中牟利，而且，物业公司也无权擅自对业主进行停水、停电和停气。他透露，北京某小区就曾经将民用电价以商业用电的价格卖给业主，从中牟取巨额利润。

　　邱宝昌还指出，物业公司的选聘应体现公平、合理，不应由开发商任意指定物业管理公司，而应能通过公开竞价的方式，对提供的服务、收费标准、核算成本等进行公开竞争。

　　而对于业主大会成立之前的物业公司，邱宝昌认为，必须由第三方物业公司出任，而非开发商的“裙带关系”，或者必须由业主参与管理。

　　由于物业公司的资质从低到高分为三级、二级和一级，而许多刚刚成立的三级物业公司，便承揽了与其资质不相符合的服务项目，并收取高额费用，对业主来讲，非常不公平。邱宝昌认为，物业公司的收费标准和服务范围必须与其资质挂钩。