元旦起执行房贷新利率利率微涨月供略增

　　■本报记者郭卉秋凌

　　这两天，贷款买房的刘女士又开始算计上了：到年底了，要不要提前还贷？如果提前还贷，是缩短期限还是减少月供？

　　元旦起执行房贷新利率

　　如果想在加息前提前还贷，这几天是最后的机会

　　利率微涨月供略增

　　根据央行政策，按照个人住房贷款利率“逢年调整”的原则，从2006年1月1日起，2005年3月17日前贷款买房的老客户的住房贷款利率将执行新利率。昨日记者从各大银行河北省分行获悉，各大银行基本上都按这个标准的下限利率执行，即3月17日以前的购房人，在继续享受了2004年全年的优惠利率后，从2006年1月1日起，还贷利率从5.31％调整至5.51％。也就是说，月供要略有增长。

　　建行的一位理财经理师为记者算了算新旧利率情形下，还款额的差异。以贷款余额为10万元，剩余贷款年限为10年的住房贷款为例，按照等额本息还款方式，旧利率时，每月还款1075.87元，新利率下，如果执行优惠利率5.51％，则每月归还本息1085.66元，如果执行基准利率6.12％，则每月本息合计1116.24元。也就是说，执行新利率后每月比以前多还利息十几元到几十元不等，对市民的生活不会产生太大的影响。

　　第二套房利率高

　　购买第一套住房资信良好的用户5年期以上的个人住房贷款利率执行5.51％的下限利率，而贷款买第二套房的就要多支付利息了。据了解，购买第二套房甚至别墅的贷款人，将按照6.12％的基准利率执行；同时将首付比例提高到30％至40％。

　　还款利率将与“不良记录”挂钩

　　你是否有拖欠住房贷款不还的记录？到今年年底是否还未偿还？这些，将会直接决定你明年贷款利率的执行标准。也就是说，信用缺失将开始付出代价。

　　建设银行河北省分行决定，对2005年3月17日以前发放的未到期个人住房贷款，截至2005年12月31日存在拖欠本金、利息或罚息的客户，将在2006年1月1日利率调整时，执行人民银行公布的同期限档次本准利率，也就是6.21％。

　　中行则给了这部分客户一个缓冲期，即到2006年1月1日先统一执行5.51％的下限利率，如果在缓冲期内仍然欠款，则由各网点根据客户信用记录情况提高贷款利率。

　　对此，各银行提醒贷款用户，赶快检查一下自己的还款记录，如有拖欠在今年还上。

　　存足还贷款以免被罚

　　很多贷款买房的市民都是习惯每个月按照银行的还款额向还款账户内存钱，而从下个月开始，按照新的贷款利率计算，还的钱要多起来了。

　　以一笔30万元个人商业性住房贷款计算，如果借款人贷款记录良好，房贷利率由5.31％调为5.51％（优惠利率），按等额本息法（每月还款额固定）计算，按揭10年，每月应多存29.66元；按揭20年，每月应多存33.76元；按揭30年，每月应多存37.47元。如果借款人贷款记录有问题，利率调整到6.12％，则30万元贷款10年、20年、30年按揭每月多还款额分别为121.11元、138.51元和154.08元。

　　建行河北省分行个人信贷中心负责人提醒市民，明年1月1日利率调整过后，市民每个月的还款金额肯定会有变动，市民最好提前到银行领取新的还款计划表或通过电话向银行咨询。如果实在太忙一时抽不出空来，那么最好在第一个月还款时多还一两百元，避免银行扣款不足，造成罚息甚至被征信系统记录黑名单的情况。自2006年1月1日起，个人住房贷款逾期罚息利率，将由日万分之二点一调整为贷款执行利率水平上加收30％。

　　住房贷款要不要提前还？

　　●提前还贷有讲究

　　有读者可能会问，提前还贷不就是给银行还钱吗？只要我把钱往银行一存，让银行划走就可以了，再简单不过了。这么想就错了，其实，在提前还贷的过程中，还是有讲究的。

　　理财专家举例说明，以30万元15年商业贷款计算。假设2005年11月提前还贷5万元，如果选择缩短还款期限，那么提前还贷5万元，可以缩短3年零2个月还款时间，节省利息37202元左右。如果选择减少月供，那么每月还款额将减少480元，节省利息17797元。两种还款方式不同，所节省的利息相差19405元。专家建议，提前还贷的市民，如果房贷月供压力不大，可选择“缩短还款期限，月供基本不变”，这样可以节省一大笔利息；如果觉得月供压力较大，可以选择“还款期不变，减少月供”。

　　●两类人不适合提前还贷

　　第一类，每月还款固定且贷款快到期的客户。据介绍，这种还款方式是等额本息还款法，也是当前绝大多数消费者选择的还款方式。它的月还款额是固定的，但一开始还的大多是利息，到后面主要还本金。比如贷款十年，已经还到八九年了，那还的基本上是本金，提前还贷没有意义。

　　第二类，近期有投资计划的客户。不少消费者已经习惯了一旦手上有钱就拿来提前还贷，而碰上好的投资项目又贷款去投资或经营，但经营性贷款利率要比房贷高得多。因此，专家建议提前还贷前，消费者最好考虑清楚近期有无投资计划。

　　链接

　　明年央行可能继续上调房贷利率

　　中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度室主任易宪容日前表示，2006年政府很可能会提升房地产交易相关税收，并继续上调个人住房贷款利率。

　　易宪容表示，由于缺少投资渠道，目前房地产仍然是国民投资的主要去处。而我国的房地产投资气氛太重，政府一直都在打压这种恶意炒房行为。“美国的营业税一般是在30％－35％之间，相比之下，我们目前5.5％的营业税太低了，还必须往上调。”

　　个人房贷方面，2004年10月29日和2005年3月17日，央行两次上调个人住房贷款利率。易宪容认为，在2006年，央行应该还会上调个人住房贷款利率。