05地产风云变幻年 全市卖住宅685.4万平方米

　　【龙虎网讯】承接2004年的走势，今年上半年，全国房地产市场价格继续攀升，南京房屋销售价格涨幅在今年4月也曾高达12．9％；1-4月地产投资与去年同比也出现了喜人的41．8％的增幅。

　　但是，房产新政后，部分楼盘价格回调、二手房交易量萎缩、老百姓持币观望现象增强……

　　2005年，是楼市政策年，是地产风云变幻年。

　　全市商品房成交均价4795元

　　“回顾2005年，我认为本轮宏观调控已初显成效，房地产投资与房价的过快增长得到了有效调控，原先存在一定泡沫的板块实现了回调。”

　　作为政府出台政策调控市场的“智囊团”——网尚地产研究机构昨天公布了今年楼市1-12月份的客观数据。

　　今年住宅价格小幅增长，根据2005年1-12月全市商品房成交价格走势，今年2月全市商品房成交均价是2005年楼市均价最高值，即5150元／平方米左右。

　　在新政后的6月和7月出现价格波动，尤其在8月，全市商品房成交均价降到最低，为4350元／平方米左右。

　　自9月份开始，因为“金九银十”旺季的拉动，截至12月底，四个月时间，销售均价一直比较平稳，维持在4700元／平方米左右，12月底成交价格略微呈现上扬趋势。

　　在宏观调控背景下，今年商品住宅销售在7月份降到最低点后销售逐渐稳步回升，截至11月底，全市商品房住宅销售均价为4410元／平方米，较2004年同比增长4．6％。

　　最新数据，截至今年12月29日，全市成交均价为4795元／平方米。

　　而根据江南八区商品住宅走势图显示，今年三月份南京八区商品住宅成交均价达到最高值5440元／平方米，在7月份价格降到最低值4929元／平方米。

　　在2005年1月-10月间，每月房价基本稳定在4900-5500元／平方米之间，而且多数月份商品住宅均价在5200元／平方米左右。

　　全市卖掉住宅685．4万平方米

　　在新政影响下，今年楼市整体投资增速先起后落，尤其新政后，投资增速在极速下降。新开工面积与开发面积均下降，并负增长。数据显示，1-4月投资与去年同比增幅41．8％，5月起投资开始回落，导致1—11月投资较去年同比增幅仅为11％。

　　根据今年上市量图表显示，商品房上市总量减少，江宁、江北供应比例继续提高，商业地产供应增加，数据显示，截至11月底，住宅上市638万平方米，较2004年同期下降21．5％；截至12月份，江南八区商品房新批上市465．3万平方米，全市商品房新批上市960万平方米；2005年1—12月份江南八区商品住宅新批上市384．6万平方米，全市新批上市790．5万平方米。

　　江宁上市量较大，由于新政会涉及商业地产，今年商业用地有所增加，1至11月份全市商业用房和写字楼为114．3万平方米，较2004年同期上涨18．5％。

　　今年以来南京市房地产景气指数下降，开发商总体信心下降，资金压力较大，销售状况两极分化。销售走势图显示，2005年江南八区销售面积331．3万平方米，全市商品住宅的销售面积为685．4万平方米。

　　624.2万平方米商品房待售

　　从9、10两月的楼市销售情况来看，销售量虽然有所回升，但步履艰难，今年“金九银十”可以说效应微乎其微，不要说超过今年4、5月份旺季的销售水平，甚至不到2004年1、2月份的销售量，仅比今年1、2月份情况略好。

　　也就是说，全市商品住宅销售在经过7、8月份淡季的蓄势期后，并未出现想象中的大规模井喷，新政对楼市的影响仍在持续，市场没有根本性的好转。

　　但是由于成交区域和成交价格均发生了一系列的调整和变化，因此销售量得以较快的恢复，基本上消化了八百万平米左右。

　　根据统计网上房地产开工至11月底数据，已经批准上市但没有售出的商品房总量是624．2万平方米，分布的主要区域在河西、江宁、江北。

　　其中河西有187万平米，江宁104．6万平米，江北是137．6万平米，待售量都超过了百万平米。