集资建房为什么难如愿

http://www.sina.com.cn 2005年12月31日12:43 财富时报

　　我们自己花钱找地，自己建房，是为了彻底推翻房地产商的“高价暴政”，我们‘揭竿而起’实是被逼无奈。但是，我们想 “自己动手、丰衣足食”为自己建套房的梦想怎么就这么难实现呢？

　　于凌罡现已“招安”

　　2005年以来，“个人集资建房”在全国风起云涌，在房地产市场，“自己动手、丰衣足食”的冲动，在大力推行个人住宅商品化的潮流中逆流而行，并得到了不少人的热烈响应。“省钱就是硬道理”，个人集资建房有望节省30%至40%的房款。没有谁会对这样的建房理念不动心：花钱找地，自己建房，彻底推翻房地产商的“高价暴政”。开发商一直在以一种所谓专业的手段欺骗和蒙蔽非专业的消费者。消费者‘另谋出路’这是被逼无奈。

　　“自己做

开发商”，倡导合作建房的联想集团电脑工程师于凌罡喊出了这个动人的口号。然而，口号还没落地，义旗刚刚举起，于凌罡就投进了房产大亨的怀抱，开始商讨集体买房事宜。尽管于凌罡不承认“被招安”，且一再强调合作建房联盟与开发商是合作的关系，而不是买卖关系，也反对别人将与开发商携手合作建房说成团购。但不管什么提法，于凌罡的战略已经发生调整，已经把自己和开发商绑在了一起。

　　诸多沼泽断送个人建房

　　面对个人集资建房者们的轰轰烈烈，通过理性的分析不难看出，个人集资建房的确面临诸多困境，这很可能是制约其发展的“先天不足”。其实，与房地产开发商合作，绝非于凌罡们的本意，但他们有什么办法呢？他们一直想自己建房，也进行了艰苦努力。从春节前开始，于凌罡先后跑遍了北京几乎所有与房地产相关的政府部门，并送交他精心准备的文字材料。然而，其申请的住宅合作社一直没能得到政府部门回复。

　　目前的难题还不是身份确认，寻求政府与政策支持拿到地皮是个人集资建房项目启动“难迈的第一步”，在土地进入公开市场后，个人买地的行为是行得通的；关键是取得土地后，必须按约定使用土地，比如土地用途、容积率等；融资是第二道难关是关于贷款方面，贷款风险是金融机构放贷时考虑的先决条件，如何评估集资建房的风险，可能是金融机构的新问题；合作建房整体管理和有效运作是个人集资建房绕不开的第三道难题；房地产开发技术性强，管理工作繁杂，要求组织者必须有较强的管理能力和管理经验。另外，这种仓促成立的合作公司，在应对土地贬值、业主退出等房地产开发风险防范方面，也是一个值得探讨的话题。

　　房地产开发商能拿到正常价格的土地，他们拿不到。政府、银行、开发商已经三位一体了，与其说是房地产商黑，还不如说地方政府黑呢！据与他们交往的开发商介绍，按照惯例，在整个费用中，政府大概通过税费拿走30%以上，真正的建安成本占25%，土地成本约占1/3。这三块，基本上把房屋的售价定下来了。这些议论和数据清晰地表明，地方政府是

房价暴利的最大受益者，房价越高，那个30%的绝对值就越大；房价越高，所产生的GDP就越大，官员的政绩就越突出。这些还不包括那些看不见的“寻租收入”。所以，与其说于凌罡们反叛的是房地产商，不如说他们在努力推开地方政府，推动房价之手。但是，与多年沉淀的强大规则、秩序相比，与厚重权势相比，于凌罡们显得太渺小太微不足道了。

　　集资建房不过是“一出闹剧”

　　合作建房发起人的主观愿望是好的，问题是现在中国在推行市场经济，并不等于让你自己想怎么来就怎么来，如果把他们的做法上升到一种社会行为，人们更有看你把这种倡导并实施合作建房的作为看着是一直不负责任的自由化，是搅局而表示在创新体制，是一些人从中发现了“入局”的门径。是有人在集资建房中发现了“商机”，期望借鼓动合作建房的机会，借集资者的钱“空手套白狼”生生杀入已经很难进入的“业界”。

　　在这个特定的时期出现这种个人集资合作买地建房现象是一件正常的事，说明社会有需求，但这种需求绝不是市场的主流，而且和瑞典、德国历史上曾经出现的“个人集资建房”情况不同。瑞典、德国“个人集资合作建房”的那个群体是一个稳定的中低收入群体，而北京的这个群体是一个在网络上形成、并能在很多地方都买到房的群体，使不具备稳定性的。

　　目前，我国消费者获得住房的途径主要是市场上的商品房、政府扶持的是

经济适用房和廉租房。虽然个人集资合作建房还没有成功案例，但不管将来怎么样，个人集资建房算是普通人的一个美好的幻想。这个幻想成就了于凌罡，使他向事业的颠峰迈进了一大步。于凌罡已经完成他人生重要的转折，最起码他成了公众人物。所谓的“集资建房”在开发商眼中可能连一场虚惊都不算，不过是一出闹剧而已。