今年楼市走势“谨慎乐观”

　　在刚刚过去的2005年，国家通过一系列调控手段抑制了过快增长的房价，也对房产投机行为进行了一番“围剿”，使得楼市逐渐回归到理性发展的轨道。那么，今年楼市的走势又将如何呢？经过新政“洗礼”的南京楼市，还有哪些问题亟待解决？昨天，由华光地产主办的“展望2006楼市走势高峰论坛”在南京举办。会上，中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌、南京市房管局副局长郭宏定、南京大学不动产研究中心主任高波教授等人对今年的楼市做了预测，认为南京楼市今年将“谨慎乐观”。

　　话题一：楼市的“回落”与“回暖”

　　顾云昌在总结2005全国楼市时认为，“回落”与“回暖”贯穿了去年的房地产市场。他指出，首先要在“回落中看差异”，其中的回落主要指房价增幅的回落。国八条经过七个多月的调控，已经初见成效，全国房价涨幅预计在8％左右，与前些年的14％15％相比，已经回归理性。但是个别区域的房价涨幅仍在提高，以北京为例，去年前10个月的期房房价涨幅为21%%，远远高于全国平均水平，其中普通公寓房的涨幅也有12%%，高档住宅的涨幅更大。深圳、广州等南方城市去年房价的涨幅同样提升较快，这说明各地的楼市特征不一。

　　顾云昌表示，去年下半年楼市已经逐渐趋向回暖，而在回暖过程中表现出的理性则让人看到了国内房地产业的希望。他认为全国661个城市没有哪两个城市的房价是一样的，因此可以将全国房价看成一个“房地产时钟”。有的地区在时钟上显示的是“12点”，有点过热了；还有的则显示早上七八点钟，正处于蓬勃发展的阶段。楼市发展过热的地区，炒房人数众多，当国家宏观调控出台后，房价起伏明显，调控的“药力”也就显现出来。比如上海去年前三个月楼市供不应求，房价飞涨。随后由于炒家由需求者“摇身一变”成了供应者，供求关系逆转导致房价涨幅开始回落。而南京的炒房者比例远比上海、杭州低很多，因此房价波动并不大。

　　话题二：南京楼市今年“谨慎乐观”

　　郭宏定在预测今年南京楼市的走势时，认为有三个方面将支撑房地产市场继续保持增长的势头。首先是房地产业作为国民经济的重要支柱，其对国民经济拉动内需作用明显，因此房地产仍是消费的热点；第二，南京近年来的GDP都是以10％以上的速度增长，而且去年南京新增存款达300亿元，房地产业仍有巨大的消费和投资潜力；第三，经历了新政的“洗礼”后，无论是开发商、购房者或是政府官员都对市场有了更加理性的认识，再加上南京今年还将新增260亿元投入到城市建设中，因此随着城市大环境的改善，楼盘的“卖点”将越来越多，市民的购房热情也日益提升。

　　与会不少专家对今年楼市走势抱有“谨慎乐观”态度。高波教授认为，政府不仅是管理者也是土地供应者，捏着开发商的“粮票”，二者间的关系需要协调好；银行和开发商之间的关系也要理顺，目前不少银行在选择放贷对象时“嫌贫爱富”，对实力弱的开发商干脆放弃，导致有的企业贷不到款，有的企业不想要也被“逼”着贷。高波认为，只有协调好这几大主体之间的关系，整个房地产业才能健康、有序地发展。

　　话题三：房地产人必备“六知”

　　顾云昌昨日还给在座的开发企业们上了一“课”。他指出，必须要做到“六知”才能算是一位成熟的房地产人，而这“六知”概括起来便是“知天知地知国际，知己知彼知上帝”。顾云昌解释说，“知天”指的是开发企业必须要了解国家的宏观经济政策，做到心中有数，才能在企业的未来发展方向上有所把握。所谓“知地”是指开发企业要了解当地房地产市场的行情。这是由于房地产业的地域性很强，各个城市有其独特的楼市发展历程，开发企业只有摸清了当地楼市的供求关系、土地供应以及购房者的喜好，才能在市场上占有一席之地。而“知国际”则是指要了解国际房地产的潮流趋势。这是由于中国的房地产业很年轻，步入市场经济才刚刚几个年头。而西方发达国家的房地产历史长达几百年，积累了相当多的经验可以借鉴。因此国内的地产商要想在市场上独领风骚，“知国际”也是重要一环。

　　当谈及“知己知彼”时，顾云昌强调说，这在任何一个行业都是必须具备的基本要求。首先房地产企业要明确自己的核心竞争力，自己的长处、短处分别都有哪些。而与对手进行比较时，更要了解对方有些什么本领和想法，以及如何理性竞争。而“知上帝”则是指要“盘算”老百姓希望买到什么样的房子，能承受多少价位，需要多大面积等等。华光集团董事长钱菊生在会上表示，房地产企业走品牌之路也非常重要，在细节上多下功夫，才能赢得客户的口碑。

　　话题四：2006年楼市应防“两虚”

　　在此次高峰论坛上，顾云昌在对去年楼市进行了回顾后，认为今年楼市要防止“两虚”。第一是防楼市“虚火”，这里主要指的是供求关系。他指出，中国的房地产市场化程度不高，如果土地供应稍微紧张，就会造成一段时间内的房价上涨过快，就会使炒家快速跟进。同时，楼市“虚火”也跟金融投资环境有关，“先富起来的人”缺少投资渠道，上涨过快的房价必然引来众多投资和投机者，因此，改善供应结构是今年房地产调控的首要任务。顾云昌称，改善结构首先是改善高、中、低价位房源的结构。目前中低价格的房子缺口较大，高档房的供应又太多。其次，要改善租赁市场，他认为目前租赁市场比较混乱，导致许多原本打算租房的市民望而生畏。

　　顾云昌认为，2006年中国楼市要防止的第二“虚”是楼盘要克服“虚胖”，这里指的是套型。以江苏为例，1998年该省成交住宅的户均面积为88平方米，现在已经上升到120平方米。顾云昌介绍说，去年我国人均住房面积仅为26平方米，因此三口之家住80平方米的房子已经绰绰有余。开发商在套型上应该做精、做小，提高楼盘本身的品质，在差异化上多做文章。除了外立面越做越漂亮之外，在内在品质上更要提高才能吸引消费者。刘晓霞马祚波

　　论坛现场