今年泉州楼市是低吟浅唱，还是依旧一路高歌？ | |||||||||
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| http://www.sina.com.cn 2006年01月05日00:00 东南早报 | |||||||||
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展望2006房产 从老百姓最为关注的房价到楼市热点转移，从经济适用房何时开建到旧城改造，从豪宅盛行到楼市是否出现拐点，其间每一个问题都牵动万千置业者的心跳与脉搏。正如没人能成功预测这两年泉州房价的高速飙升一样，2006年的泉州地产也注定将出现难以预料的变局。然而我们依然希望通过媒体的视角，对正拉开序幕的2006年泉州楼市做一次点击浏览，
泉州楼市五大关键词 关键词一：地价目前，泉州市中心可供开发的用地日益稀缺已是不争的事实，地段好一点的地块，更是炙手可热，每次土地公开挂牌拍卖，都是众多开发商关注与争夺的焦点。这不，1月6日即将拍卖的位于东涂社区的两宗用地就备受关注。这两块地的起始价分别为476.3万元／亩及450万元／亩。由于本次挂牌拍卖，地段最好的土地就是这两块，因此，有关人士甚至预测拍卖现场地价有望竞到600万元／亩以上。 尽管有关部门一再表示，地价并不是造成房价上涨的主要原因，但一个区域地价的上升，总是影响到周围房价的攀升。面对越来越高的地价，不少开发商也慨叹，“房地产开发难做啊！” 不过，不管在拍卖现场争夺多激烈，多艰难，只要有利润，开发商还是不惜“一掷千金”的。就拿2005年石狮最后一次土地挂牌拍卖来说，位于九二路的2005P－05号地块以11650万元成交，折算土地每亩单价为1200多万元。若对市场没有把握，开发商敢下这样的“豪赌”吗？ 对于不少开发商来说，只有拿到土地才“有米下锅”，否则巧妇也难为无米之炊，公司就难以生存。 不过，并不是所有的开发商都害怕地价上涨的，尤其是一些手头已拿到土地的开发商也希望通过新一轮地价的攀升，来推动楼盘的销售。否则，他们拿什么理由来提价？ 关键词二：房价 元／平方米是个“坎” 消费者：房子，“想说放弃你也不是很容易的事” 2005年，观望和博弈成为楼市主题；2006年，楼市的局势渐趋明朗，现在市中心已有不少楼盘陆续入市，如城市之星、阳光曼哈顿、宝宏花园等等，其他一些地块也正在暗中加紧申报手续。加上1月6日即将拍卖的中心市区4个地块，预计2006年市中心入市项目也不少。 2005年上半年就有开发商预测，从土地拍卖的楼面地价来看，将来市中心房价肯定要卖到5000元／平方米以上。不过，由于城市外拓已成事实，买房者的选择也不再局限在市中心，因此，开发商想再大幅度提升房价也颇为困难，除非像瑞祥东苑那样，大楼封顶时才销售，但这只有有实力的开发商才有办法。因此，2006年，房价要涨，还要看开发商是否有实力，能否沉得住气？ 预计今年上半年房价还将继续走高，而今年下半年市场也可能出现微妙变化。这种变化取决于三个方面：一是政府是否会出台重大政策，二是经济适用房能否如期开建，三是新区拓展的速度。这三者都将对市场形成一定冲击，房价走势可能趋向平稳。 关键词三：经济适用房 目前泉州正在举行的“两会”上，有民主党派针对泉州房价上涨过快的问题，提出政府应进一步加大经济适用房的建设力度，增加经济适用房供应量，提高其在住宅建设中的比重；同时严格控制经济适用房套型面积，严格实行项目招投标制度，严格销售价格管理，严格审查销售对象，严格上市交易管理，使优惠政策真正落实到中低收入住房困难家庭。 2006年，有两个经济适用房项目已落入市民的视野中，即位于江南的120亩经济适用房及北峰组团100亩经济适用房项目，这两个项目今年内应有望动工。尤其是江南120亩经济适用房已通过泉州市计划发展委员会立项，并对经济适用房的户型面积、购买人的身份条件作了限制，对一直“望房兴叹”的工薪阶层来说，总算可以松一口气了。 关键词四：旧城改造 2002年年底，鲤城区政府过江办公，并提出了“五年打造一个小浦东”的宏伟蓝图。随后江南的经济快速发展，房地产也迎来投资发展契机，清的房价在短时间内飞速上涨。而三年后，大桥南片区的改造，再次吹响了城市南扩的号角，在2008年北京奥运梦圆时，鲤城区的“浦东”梦也有望变成现实。 按照城市“东进、南扩、西拓”的计划，江南3500亩旧城改造率先启动，而随后将启动的是城东片区4500亩的商住区。2006年，城市东进的脚步还将有实质性的进展，继桥南片区、城东片区改造之后，东海片区的改造也将随之展开。2006年，江南、城东、东海三大片区将成为城市新的热点区域而备受投资者的关注。 大桥南片区的改造一启动，张小姐就在清订了一套房子作为投资。正如一位从事规划设计的人士所说的，现在市中心的房价很高，我们买不起；不过，两三年后就不一样了，三大片区大量的安置房、商品房供应，工薪阶层也没必要再跟别人扎堆在所谓的市中心承受高价房了。 关键词五：豪宅 在国土部门提供的规划设计条件中，1月6日即将拍卖的东涂社区的两宗土地，主力户型均为大三房、四房及复式住宅。这其中也向人们透露出一个信息，2006年，市区豪宅风依然盛行，“大户人家”是主流。 2006年的豪宅将出现两种趋势：一是低密度、低楼层的别墅，如宝珊花园、奥林匹克花园、海景国际花园城、千亿山庄等；另一个趋势则是楼层越盖越高，两年前，小高层住宅还刚刚开始在泉州流行，而如今高层建筑也试水泉州楼市，福新花园城、瑞祥东苑楼层高达18层，2006年高层建筑将成为主流，如辉映江山有32层，近百米的高度，东涂社区三宗用地，建筑高度都要求在100米以下，楼层达18层、22层之高。 开发高层住宅成本自然也更高，为这个“高度”，消费者可能必须为此多掏钱买单。 2005年，5000元／平方米只出现在泉州个别高层建筑的顶层，而2006年，泉州的高层豪宅还将爆出怎样的天价，我们拭目以待。 相关链接 从疯狂回归理性 2005年楼市，在宏观调控缰绳束缚之下，逐渐从疯狂回归理性。京沪宁杭等地的楼市，在涨幅持续回落的基础上，绝对价格也开始松动。但是，平静的表面不能掩盖暗流的涌动，2006年的楼市，仍然充满着变数和悬疑。 物业税的步伐有多“稳”？ 2005年11月19日，税务总局局长谢旭人表示，“十一五”期间，我国将稳步推行物业税，并相应取消相关收费。 开征物业税，一是减轻了开发商的土地成本，增加了住房的降价空间；二是加大了房屋使用成本，抑制消费需求；三是降低了开发商的进入门槛，有利于加大市场供应。业内主流的看法是，开征物业税将会抑制房价过快上涨。 但物业税的开征是一个复杂的系统工程。北京链家市场部经理金育松认为，未来几年全面开征物业税的可能性不大。 稳步推进物业税的步伐到底有多“稳”，将直接影响未来房地产市场的价格。 交易个税雷声大雨点小？ 个人二手住房交易所得应征收20％的个人所得税不是一个新税种，但其开征却一直是雷声大雨点小。 2005年5月，国家税务总局会同有关部门研究出台文件，个人二手房交易所得税再次被重视。但建设部有关负责人说，二手房交易中收取个人所得税的做法只是个别地方的试点，全国推广没有时间表。随后部分地方明确表示，暂时不会征收交易个税。 20％的交易个税，虽然有助于遏制投机，但对二手房市场的消极作用也显而易见。北京市房产中介的统计表明，二手房交易税实施后，二手房交易量下降了40％。 交易个税能否开征、怎样征收，将直接影响2006年房地产市场特别是二手房市场的活跃程度。 房价“成本清单”是不是望梅止渴？ 2005年7月，福州市物价局在全国率先公布了商品房的社会平均成本清单，这份被称为“第一个用准确数据揭开房产内幕的范本”，得到一致叫好的同时也受到了房地产开发商的集体反对。 房价虚高，但到底虚了多少，没有人能回答清楚。除了任志强公开宣称“房产品牌就应该有暴利”之外，许多开发商都缩头缩脑不愿回答。 国土资源部有关领导表示，公布房价成本清单，还购房者知情权，非常有意义，但真要在全国范围内实施房价成本清单公开，难度非常大。 实行现房销售是不是“乌托邦”？ 2005年8月15日，人民银行发布《2004中国房地产金融报告》称，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已积累了一定实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。 中国社会科学院金融研究所易宪容教授认为，期房预售制度是开发商“空手套白狼”式的获取暴利的主要途径。 虽然央行的报告只是一个建议，但此举一出，立即得到百姓和专家的普遍叫好。而多数开发商表示，现房销售将对开发商造成巨大的资金压力，希望不要在近期停止期房销售。 8月24日，建设部新闻发言人表态，国家近期不会取消商品房预售制度。 实行房贷固定利率还得等多久？ 自2004年10月29日加息，到去年3月取消房贷优惠利率，房贷利率已经两次上调，借款人每月还款额随之增加。固定利率房贷的好处，是使银行和借款人都能在一定程度上规避利率风险，从而实现“双赢”。 但各家银行对何时推出固定房贷利率的看法并不一致，包括工行上海分行在内的多家沪上银行表示，短期内没有推出固定利率房贷的打算。而浦发银行、光大银行、建行在南昌的分支机构则称，他们的固定利率房贷方案获央行批准，固定利率房贷的推出已经进入实质性操作阶段。（上证） | |||||||||
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