2005年的福厦房市“双城记”(图)

　　市统计局昨发布的2005年两地房地产市场分析报告显示，鹭岛出现拐点，榕城一路走高

　　核心提示

　　厦门和福州两地房地产市场总量占全省房地产市场总量的“半壁江山”，回首刚刚过去的2005年，两个城市房地产市场有何差异？市统计局昨日发布2005年福州厦门两地房地

产市场调研综合对比分析，分析称，2005年两地房地产开发投资明显趋缓，但与福州的“冷”相比，厦门呈现低速稳步上升状态，商品房空置状况也呈现截然不同的发展态势：福州商品房空置面积上升幅度较大，而厦门则小幅下降。

　　房地产投资：福州“冷” 厦门“温”

　　与2003年至2004年福州房地产投资“热”相比，2005年福州房地产投资可以用“冷”来形容，占全省房地产市场投资比重45%的福州市场2005年1－10月完成房地产投资163.9亿元，增幅由2004年全年的35.4%回落到2.3%，投资增幅明显趋缓。

　　与福州相比，总体上看厦门房地产投资却呈现低速稳步上升状态，厦门一季度完成房地产投资20.75亿元；二季度环比增长23.4%，升至25.57亿元；三季度增幅有所回落，环比小幅增长8%，投资总额达到27.6亿元，整体增幅曲线较为平稳，呈现“温”的发展状态，与此相印证的是反映厦门完成用于房屋建设工程和土地开发工程投资的投资景气指数曲线也呈现平滑上升的轨迹。

　　2005年两地房地产市场投资步伐均明显放缓，虽然福州房地产投资总额明显大于厦门，但其增长幅度却明显小于厦门，而厦门房地产投资增长则呈现“缓行上升”的发展态势。造成两地房地产投资增幅减缓的原因有两个方面：一是因为国家对房地产市场宏观调控政策因素逐步释放压力，另一方面则是两地房地产市场自发的内生性调整效应在一定程度上抑制了两地房地产投资的非理性增长。

　　商品房空置面积：福州升 厦门降

　　商品房的空置量是反映房地产市场供需状态的一个重要指标，从2005年情况来看，两地商品房空置情况迥异，福州商品房空置面积上升幅度较大，而厦门则小幅下降。

　　2005年头两季度，福州商品房空置面积分别为93.8万平方米和94.5万平方米，截至10月底，福州市商品房空置面积99.8万平方米，同比上升了51.7%。其中商品住宅空置面积为43.4万平方米，占商品房空置面积的43.5%；办公用房空置面积为11.5万平方米，占商品房空置面积的11.5%；商业营业用房空置面积为33.1万平方米，占商品房空置面积的33.2%。

　　厦门商品房空置面积则呈现逐季下降的发展态势，首季厦门空置商品房面积为81.53万平方米，相当于同期福州空置商品房面积的86.9%；二季度降至70.12万平方米，相当于同期福州市空置商品房面积的74.2%；到了10月份厦门市空置商品房面积进一步减少为63.10万平方米，与年初相比，空置商品房面积大幅下降了29.2%，仅相当于同期福州市空置商品房面积的63.2%。

　　截然不同的发展态势，这其中固然有两地房地产市场规模大小差异造成的原因，但这也在一定程度上反映了两地楼市各方力量博弈的不同局面。

　　厦门岛内发展空间有限，生活环境好，房地产市场的需求量大，房价均值明显比福州高。

　　（郑晓东 摄）

　　房价均值：厦门高于福州 走势不尽一致

　　房价一直是市民较为关注的问题。从2005年的房价均值来看，厦门明显高于福州，房价走势则不尽一致。

　　从两地房价走势情况来看，厦门房价走势三季度出现拐点，但后市尚难预料，而福州则一直处于上升通道中。2004年厦门全年商品房销售价格保持在4000－5000元/平方米的区间中缓慢上行，至2005年二季度，平均价格终于突破5000元/平方米的心理关口，达5635元/平方米，逐季环比上升15.0%，究其原因，主要是由于商品房销售区域以及商品房销售结构的变化：如明发商业广场等均价较高的商业地产及写字楼二季度销量明显增多，占到了商品房销售总销量的37%，而岛内商品住宅面积销量占二季度全市商品房销售总量的79%，岛外仅占21%，从而在相当程度上拉升了二季度厦门的商品房均价水平。三季度随着国务院稳定住房价格各项调控政策对厦门市场影响的逐步显现，厦门商品房价格逐渐趋于回落，三季度厦门商品房均价为5377元/平方米，环比回落了4.8%。

　　总体而言，厦门由于岛内发展空间有限，生活环境好，而且随着厦门经济的发展，外来人口不断涌入，房地产市场的需求量大，房价均值比福州明显要高。

　　福州商品房均价则呈一路走高态势。2005年一季度，福州商品房均价为3445元/平方米，比2004年均价每平方米又上涨了183元。二季度继续走高，商品房均价为3587元/平方米，三季度福州楼市房价仍在上升通道中运行，截至10月底，市区商品房3748元/平方米，同比增长14.48%，其中，商品住宅平均售价3321元/平方米，同比增长11.63%。由此可见，从2003年开始，福州的房价就一直处于小步快走的状态，整体呈现平滑上升的运行轨迹，并仍将维持这一运行趋势。

　　土地供应：福州由少到多 厦门拓展岛外

　　土地是房地产开发的源头和基础资源，作为配合国家宏观调控房地产市场政策的重要措施之一，2005年上半年福、厦两地政府均在一定程度上“艺术性”地控制了土地供应节奏，先缓后稳。

　　1－6月份福州仅推出约33万平方米的土地进行拍卖出让，同比下降了七成以上。而厦门上半年仅出让土地9.37万平方米，同比下降了25.3%，上半年两地土地供应量均有较大幅度的下降，但福州土地供应的绝对量还是要大于厦门市。

　　进入下半年以后，福州土地供应适当放量，七月份土地供应量当月将近70万平方米，预估全年土地供应量将达到200万平方米左右。从位置上看，下半年福州供应的土地大部分集中在乌龙江畔和闽江大道附近，这又意味着明后两年金山新区特别是乌龙江板块的开发建设将充满潜力。而厦门2005年下半年共出让土地88.27万平方米，同比增长42%，增长幅度较大，但总量相对而言仍较福州小。从位置上看，岛外土地供应面积较2004年上升幅度较大，已占到厦门2005年下半年土地供应面积的47.3%，基本上与岛内土地供应平分秋色。

　　总体而言，目前福州的土地储备满足市场需求问题不大，年平均土地供应面积应可维持在200万到250万平方米之间；而厦门由于其地域特点的制约，岛内土地稀缺已是不争的事实，岛内新建商品房，特别是普通商品房的土地供应量相对不足，因此岛内的土地供给量不会太大，但随着大厦门发展概念的延伸及厦门“十一五”规划中对“城市空间向岛外进一步拓展”发展格局的描述，岛外房地产还有很大的发展空间和发展机会，可以预见，厦门岛外房地产市场的“后发优势”将在“十一五”期间得到充分展现，成为厦门房地产市场和谐、快速发展的“亮点”。

　　■本报记者 刘艳 通讯员 陈宏 刘璇(来源：厦门日报)