新版房地产买卖合同昨听证

　　新版房地产买卖合同昨听证

　　听证会波澜不惊各方关注四大焦点深圳商报记者董超文

　　【本报讯】昨日下午，《〈深圳市房地产买卖合同（预售）〉示范文本》（2005版）听证会在设计大厦举行。听证代表就房地产交付时验收期的确定与异议的提出时间等四个

问题充分陈述了意见。听证会并未出现争论激烈的场面，但代表们就新版合同提出了大量的建议。

　　本次听证会由市国土资源和房产管理局、市工商行政管理局共同主持召开。15名非部门陈述人和20名旁听人参加了听证会。

　　新版合同与旧版合同一个较大的不同是，新版合同首先规定了12条特别提示内容，提示购房者在签订合同之前，可以要求卖方出示企业法人营业执照、房地产预售许可证、开发资质证书等与房地产开发和销售有关的证明文件，另外还加入了“买方不直接将购房款交给卖方，而是按照合同规定的付款方式将购房款汇入代收银行，以便于监管”的提示，请购房者注意付款的对象。

　　焦点之一多长时间发现房产隐蔽瑕疵有效？

　　2005版房地产买卖合同中，对房地产一些隐蔽瑕疵作出了新的规定，明确买方可提出异议的期限为收楼之日起一年内。这样一来，消费者相对以前来说处于比较有利的地位。另外，对于现实生活中由于担心检测费用过高而无奈放弃瑕疵检测的买方，新版合同中也增加了检测费用由卖方先行垫付，如检验结果为不存在质量问题，则费用由买方承担的约定。在听证会上，不少陈述人在充分肯定这条新规的基础上，又纷纷要求延长买方提出异议的期限，例如希望将“一年”延长至“两年”甚至“三年”。

　　焦点之二公共配套延迟交付如何处理？

　　公共设施与配套项目的缺失与迟延交付是房地产商侵犯购房者利益最为常见的，尤其当公共设施及配套项目因房地产商的变更而无法交付时，购房者的利益将受到永久侵害。因此，新版合同中规定，当公共设施与配套项目不符合合同约定或不能同时交付时，视为不符合交楼条件，此时，购房者可以拒绝收楼，这一条规定不但在听证会上得到了大部分陈述人的拥护。还有陈述人建议，卖方交付使用后，如因房屋质量问题导致业主无法及时入住的，卖方应按照政府租金指导价的1.5倍赔偿业主。

　　焦点之三房地产证办理究竟应多久？

　　购房后，办理房地产证环节经常容易出现纠纷。在新版合同中，将卖方的办证义务明确划分为两个阶段，第一阶段为办理初始登记阶段，这个阶段办证义务的起算点是卖方取得工程竣工验收证明文件之日，期限是半年；第二阶段是卖方为买方办理房地产证的阶段，办证义务起算点是卖方交付房地产予买方之日，期限是240日。在听证会上，有陈述人要求进一步压缩两个阶段的办理期限。

　　焦点之四逾期未办证如何处罚？

　　房地产卖方如果没有履行义务给买方办理房地产证怎么办？合同中规定，自卖方将房地产交付给买方之日后的第240天起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金，直至发下房地产证日止。在听证会上，“万分之三”是否处罚过重引起了争议。来自开发商方面的陈述人认为过重，来自法律界、学界的陈述人则认为还应加重。来自政府部门的陈述人则表示，将延迟办证作为违约问题处理是十分必要的。