回望

　　1月5日下午，在泺安家园，亲情物业负责人郑培宁有些兴奋地说：“上月电费结算，除楼道等公共区域外，小区居民破天荒地不需要再分摊电费差额了！”上月指的是2005年12月。郑培宁说，2005年12月25日那天，算出账来，他一下子全身都轻松了。记者了解到，2005年10月份，该小区电费差额达1.7万度，11月份差5000多度……

　　回想2005年，有多少个小区曾在包括水电费在内的诸多纠纷中挣扎？又有多少个小

区找到了方法，成功走进2006年？本期调查，记者对2005年我市住宅小区出现的种种问题进行简略归纳，期待有益于2006年的小区和谐。

　　一、小区纠纷

　　小区常见纠纷大致可以分为两类：第一，物业费纠纷；第二，车位纠纷。

　　先就物业费纠纷来说。

　　事例：2005年3月中旬，一辆白色轿车堵在一花园小区门口。车主——402住户认为物业不该停自己的电、拆电表。物业称住户拖欠物业费1753.8元。

　　业内分析：拒交物业费，一种是因物业本身的业内服务引起的，比如服务不到位；一种是“迁怒”，因开发商遗留下来的房屋质量、公用设施不配套、售房承诺未兑现等问题长期得不到解决，殃及物业。物业进入小区，负责哪些事、承担哪些责任、做不到受哪些处罚，都应尽量细化，有助于业主了解物业的工作性质，避免误解，也有助于业主评价物业工作的优劣。

　　一句话：要想清者自清，首先得给自个儿立好章程。

　　再说车位纠纷。

　　事例：2005年12月底，一物业在小区门口拦车，称小区内的私家车得买车位，或每月交280元的车位租赁费和管理费，否则就按“白天5元，晚上10元”收费。

　　业内分析：一种是老小区本身车位规划不足所致；另一种，目前发生问题较多的是在新建小区，地上和地下车位、出租和出售车位之间价格悬殊。一般来说，车位出售价在8万—15万元之间，租赁价在每月50—200元之间(目前仍在上涨)。这里有开发商的原因。小区设置车位，至少应保证5年内的需求；小区的车位哪些属于开发商所有，哪些属于全体业主所有，应明示，而两者之间的比例有关部门也最好能给予指导。同时，车位价格的划定，最好能与业主进行沟通。即使车位不属于业主，做买卖也需遵循市场原则。业主方面，应培养“车位消费”意识，在小区内乱停乱放，会使居住品质下降。

　　一句话：车位该买、该租，关键是怎么个说法？

　　二、物业撤离

　　这里有两个方面，一个是交接；一个是水电暖矛盾激化。

　　先说交接。

　　事例：2005年1月中旬，千佛山东路39号小区物业公司撤出；3月底，太平洋小区物业公司撤离；6月底，逸东花园物业公司撤出。

　　业内分析：原物业撤出，新物业进驻，本是优胜劣态的市场选择，但经常搞得跟“作贼”似的，有的夜里悄悄溜走，有的贴张告示再也不露面了……一方面，《物业管理条例》中有关于交接的规定，但具体怎么交接、应该交接哪些、谁来监督，都需要主管部门给予一定的指导，这是目前最欠缺的。同时，原物业有些“前账”不清，很多事无法摆到面儿上交接，责权利不明，也是一方面。

　　一句话：“糊涂账”涉及的不只是原物业，还有开发商以及诸多无法解决的积弊，一旦扯出来，谁来收场？

　　再说水电暖。

　　事例：2005年8月底9月初，泺安家园小区、石桥小区13号楼、北坦北街87号院的物业相继撤出。小区居民面临最大的问题是：水电费没人管了，面临停水停电！

　　业内分析：水电暖问题早已存在，只是物业一撤离，显露出来了而已：原物业撤离，很多是因为水电费差额太大，企业无力垫付所致，新物业不愿接，也是怕这一块。为什么会有差额？有物业管理不善所致，也有公用事业一部分的原因。

　　一句话：彻底解决此类问题，不是一个小区的物业、开发商、业户说了能算的，这是体制问题。

　　三、业委会风波

　　这也可以分两部分：一是业委会成立；一是业委会更替。

　　先说业委会成立。

　　事例：2006年1月，历时4个月，在发动业主、收集签名、建立筹备组、发放选票等多个程序之后，汇科旺园终于有了自己的业主委员会。业主们松了口气：“可有了出来说话的人了！”

　　业内分析：对于缺乏专业知识的业主们来说，成立业委会太不容易了。有的小区甚至会中途泡汤。因此，成立业委会应着重考虑这几点：一是争取上级主管部门的支持和指导；二是借鉴其他小区的经验，熟悉操作程序；三是赶早不赶晚，早酝酿早筹划，别等事到跟前才下决心。

　　一句话：成立业委会是好事，但不等于万事大吉。

　　再说业委会更替。

　　事例：2005年10月底，铁路南苑小区业委会9名成员都写了辞职信，想集体退出业委会，不干了。而5个月前，该小区费尽周折，才成立了业主委员会。他们说，当选之后才知道小区管理麻烦着呢，实在是做不了。

　　业内分析：小区里的学问大着呢，小区安全、邻里纠纷、水电收费、文化建设等等，业委会想要合理维护权益，没有两把刷子肯定不行。业委会成员得有专业人士来做，这些专业人士也得细分，有负责水电纠纷，有负责房产质量，做到术业有专攻。还有一方面得考虑，业委会的活动经费怎么出？业委会成立初期，大家可以凭着热情干，时间一长，问题自然就出来了。此外，谁来监督业委会呢？说是全体小区业主，实际操作起来真有难度。

　　一句话：业委会需要正规化、程序化，就是说从成立到活动到经费支出，都得有规定，有章程，最好也能定期进行培训。

　　(记者 王亚妹)