泉州市中心土地一亩拍出646万元新高

　　1月6日泉州市区举行的国有土地使用权拍卖会，年末岁初的这场土地拍卖吸引了众多人的眼光。除17号地流拍之外，其他的4宗用地均以较高的价格成功拍出，4宗土地计82.57亩共收金4.572亿元。“地价涨得真快！”这是包括已竞得土地的开发商在内的参与竞标者及现场参观者感觉。

　　浔美地块：修一条路，每亩多卖了100多万元

　　当天拍卖的第一宗是土地是位于市区浔美工业区内的2005－14号地，约18亩，起拍价2300万元。“2400万元”……“4100万元”、“5000万元！”经过几轮的应价，19号竞买人突然一下子加价900万元，原本气氛紧张的拍卖现场即刻安静了下来，没有人再应价。这样19号竞买人同裕房地产开发有限公司以总价5000万元拿下了该宗地块，每亩地价达277.78万元。

　　据悉该宗土地规划为中低价位的普通商住用地，而根据之前泉州市房地产管理局对该宗地块的住宅销售实行的最高限价为3500元／平方米，控制户型为单套建筑面积小于或等于140平方米。在去年上半年举行的土地拍卖中，该宗地块曾因报名不足3家而遭遇流拍。时隔半年，每亩就涨了100多万元，报名参与竞拍的开发商就有12家。有关部门表示，这主要是今年政府已经修建了一条道路直通该地块，加上2008农运会体育场馆已经奠基，因此，多数开发商看好该地块。

　　东涂地块：地价创新高

　　在当天的土地拍卖中，最引人关注的无疑是东涂的两宗土地———2005－15号地和16号地。经过几轮竞逐，两宗土地分别被两人以3.1亿元及8400万元的价格买下，每亩地价高达643万元及646万元，创下市中心土地拍卖新高。

　　泉州国土资源局局长邱耿华表示，尽管本次土地拍卖的价格偏高，但值那个价。东涂片区的地价尽管从单位价格、平均楼面地价等都超过了以往拍卖的土地，主要是这两宗土地都处于黄金地段，周边各种配套齐全；同时拆迁成本比较高，每亩的拆迁成本计算下来都要达到400万元左右；另外经济技术指标也不同，一方面是容积率比较高，首次达到4.15，建筑高度也比较高，为100平方米，同时，这两宗用地都是事先做好了设计方案再拍卖。据悉，这两宗土地均远高于拍卖前设定的保留价。

　　城西环路地块：14家企业争地

　　位于新华北路，城西环路北侧的2005－18号地块尽管起价并不高，为550万元，每次加价幅度仅5万元。由于门槛较低，参与竞逐的开发商竟达14家，经过50多轮的报价，最终以1320万元成交，每亩391.69万元。最终艰难地拿下该地块的林先生叹息着说：“我也没想到价格会拍到这么高，很难做啊。”

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　　取消土地保留价

　　实行设计方案竞标针对泉州市国有土地使用权实行“招、拍、挂”过程中出现的种种问题，在刚刚落下帷幕的泉州“两会”期间，泉州市政协常委吴长谋先生提出，应完善现有的土地招投标制度，增加资讯透明度，不设保留价；房地产项目应实行设计方案竞标；同时加快新市区发展速度，扩大中心城市范围；集约利用土地，强化政府职能，加大综合执法力度。

　　取消保留价制度

　　吴先生认为，房价是一个敏感问题，作为房价的重要组成部分，土地成本对房价起着举足轻重的作用，地价高，房地产价格必然居高不下。

　　在泉州土地招标有一个特殊的规则，即设置保留价，即使超出底价，达不到保留价的开发商也不能竞得土地。

　　吴先生认为，这个规则乍看起来很合理，可以保障政府售地的收入水平，但认真分析，则存在许多不合理之处。其一，拍卖的实质，是由市场竞争来产生价格，而保留价的存在使这一机制失效，它实际上是政府对市场的干预，表示政府对市场机制的保留和不信任。显然二者在逻辑上是矛盾的；其二，保留价的存在增加了土地竞拍的神秘感，助长了市场的非理性，对保留价的猜测导致最终成交价比保留价高出许多，地价上升导致房价上升，这与政府稳定房价的初衷是相违背的。政府的职能是综合平衡各方面的关系，而不单纯是取得地价的高收入。其三，设置保留价的初衷是防止串标，若能明码标价，政府按不同地段的市场价格定价，本身已达到目的，为什么还怕串标，而且在事实上，在充分市场竞争的市场上，串标的可能性不大，防止串标最好的办法，一是培育市场鼓励竞争，二是加强监管，而不是通过设置保留价这种办法。

　　因此，他建议，取消保留价制度。

　　设计方案优者得地

　　吴先生建议，作为替代办法，可以设计方案竞标的方式来决定土地开发权属。

　　吴先生认为，以设计方案竞标可以保证泉州房地产建设的高水准，高质量，为了中标，参加投标的房地产公司必定要聘请国内外著名设计单位设计，政府的评标专家可根据泉州建设海峡西岸经济现代化工贸港口城市、建设文化旅游强市的需要，评选出优质方案，在社会公示，征求社会各界的意见。这样建设起来的房地产项目，即既可营造舒适的人居环境和温馨的社区文化，满足购房者的需求，又能更准确地体现城市规划的要求，实现与周边环境协调性及发展的延续性，同时可以促进开发商素质的不断提高。

　　吴先生认为，这方面珠海和厦门已经有了比较成熟的做法，值得泉州学习和借鉴。为提升城市形象，提高房地产开发品质，珠海市在土地招标阶段就引入了“规划最优”的概念，带动全市房地产开发品质的提升；而厦门在旧城改造时也要求各房地产投标单位带着规划设计方案投标，评标时延揽各家优秀方案，实现了城市形象的快速提升。