中心市区中低价二手房成稀缺产品

　　稀缺二手房市：交易面积为一手房两倍

　　2005年，尽管受到政策的影响，泉州的二手房交易市场曾一度陷入低迷，但根据有关数据显示，2005年二手房交易面积仍有大幅攀升，是一手房的两倍。

　　从泉州房管局的房地产运营情况分析报告中显示，今年1至9月份全市二手房交易面

积达到85.93万平方米，房产市场正逐步走出政策的阴影。根据房产消费的规律，第四季度是二手房交易的高峰期，估计全年二手房交易量将突破100万平方米，达到历史的最高。今年泉州中心市区1－11月份二手房交易面积为53.34万平方米，其中11月份二手房交易面积为6.8万平方米，估计全年中心市区二手房交易面积超过60万平方米。

　　到今年11月份为止，中心市区（丰泽、鲤城、经济技术开发区）批准预售新楼共11个，预售面积39.84万平方米，其中1300多套约8万平方米没有实现销售，即意味着，今年到11月份为止，中心市区新楼预售面积仅30万平方米，仅为二手房交易的一半。

　　经过几年的发展，上海、广州、天津、深圳等房地产比较成熟，城市规模比较大的城市，一、二手房市场交易量也刚好持平；而泉州作为一个房地产三线城市，二手市场交易面积居然是一手市场的两倍，相对于城市化进程还比较慢的城市而言，是一个非常特殊的现象。

　　但从另一个角度来看，不论是一手房还是二手房，不论是30万平方米还是60万平方米，相对于北京、上海动辄几千万平方米的成交量而言，规模还是很小的。2005年泉州二手房交易面积是一手房的两倍，仅是城市化进程中的一个特殊情况，即不能说明房地产发展规律发生了根本的改变，也不代表泉州房产地市场成熟程度已经超过京沪地区，接近发达国家。

　　不过，泉州房地产市场格局正悄悄地起着一个巨大的变化，不管今后房地产发展格局如何演变，泉州二手市场在房地产市场重要地位已经根本确立。

　　中低价楼：总价30万元最为稀缺

　　政策调控，使房地产市场由投资型市场向自用型市场转变。

　　政策的调控，房地产炒作由于政策的限制，利润空间在变小，变现周期在变长，新楼开盘时几天内销售一空的现象正越来越少，市场在进一步理智。房地产市场由原先的投资型市场在向自用型市场转变。相对于期房而言，二手房凭借其地段优越、交通便利、房型可选择的余地大、小区配套成熟、无期房风险，入住周期更短，比较符合自用型购买者的需要，越来越受到百姓的认可。

　　近几年来新楼开发量比较大，也为今天二手市场的交易提供了前提条件。因为今天成交的一手房将成为明天潜在的二手房源，现时潜在的存量终成为未来真实的放量。

　　从21世纪不动产SIS系统的分析来看，单价在3000元／平方米，总价在30万元左右、面积在100平方米左右房产需求量是非常大的，占总委托量的相当大的比例。

　　泉州目前的房地产市场上每平方米3000元左右的一手商品房比较缺乏，而这个市场空档被二手房填充，由此也造成了比较好的二手房热销。

　　二手房能够热销，从另一个侧面也说明目前泉州市区上市的中低价位的房子太少，老百姓的安居美梦难以实现，转向二手房市场寻找自己中意的房子。

　　泉州是沿海发达城市，具有很强的购买能力，随着城市建设的不断发展近年来兴建了一些品质较高的新楼，很多人选择购买更为舒适的新房，越来越多拥有第二套住房的居民出租或者出售前几年所购买的住房。在这样的背景下，大批量的二手房推向市场就成为必然。

　　从以上比较可以看出，市场需求最大的面积户型为80－120平方米，占总需求量的54.2％。而供应结构中，80－120的中小户型的房子仅占18.5％。

　　作为过渡型产品60平方米以下的公寓，却在房地产供给市场占最大比重，达到33.2％。从需求结构来看，在二手市场对面积小、功能不够齐全、单价偏高的单身公寓并没有太旺盛的需求。说明，单身公寓主是流向房地产租赁市场。

　　造成功能全、面积适宜的中小户型房成为稀缺资源的原因在于：开发商总是追求利润最大化，大房型利润高；而小户型房如果要追求好的采光朝向，设计比较复杂，面积小、总价低、但建材花费大，利润空间相对较小。泉州近年房市供不应求，再大的房子开发商也不愁卖不掉，有更多的钱赚，房子自然越造越大。

　　此外，房产开发商对细分市场的研究总体还有待加强，“初次置业者”是一个全新的概念，青年人建构理想生活空间的希望，是市场最大、最有活力的需求，目前并没有得到市场的足够重视。

　　上世纪70年代末、80年代初（1976年至1980年出生，25岁至30岁）是我国人口出生的高峰期。现在阶段出生的群体，均已均进入了婚嫁阶段，“我想有个家，一个不需多大的地方”成了他们共同的愿望。这部分人群需求比例已经超过目前二手房50％，是购房主力。这些人一般工作时间不长，积蓄较少，置业压力大，因而初次置业时，中小户型房成为他们的最重要选择。

　　“我想结婚了，可惜没有房。”“要想买到一套小户型简直太难了！”如此抱怨所透露的信息是：眼下，价格实惠、功能齐全的中小户型房成了房产市场的稀缺产品。

　　周边县区：买走城中过半二手房

　　泉州市的城市建设与经济发展都面临很好的历史机遇，商业机会多，不断吸引着周边县市及外地人到泉州来创业，这些潮流般进入的人，就成了目前泉州二手房消费的中坚力量，占二手房购房群体的66％。

　　城市居民结构由中心市区人为主向由中心市区、泉州周边县市、省内其他地市、外省人构成的多元结构转变。从有关调查中可以看出，以前的购房群体主要由鲤城、丰泽两区人为主，占总购房比例近70％。泉州写字楼需求量出现比较大的增长，也说明了城市白领阶层正在壮大，他们也为二手房市场持续升温起了推波助澜的作用。

　　目前，泉州房产消费者已经比较理性，新楼销售周期正在变长。

　　通过面积的增减、房型配比的变化来控制总价结构，也是发展商易于操作的手段。一般而言，价位偏高的楼盘，习惯于通过整体产品的多样化，实现总价结构的高低错落。房型多样，总价范围跨度很大，给不同承付能力的购房者提供了多重选择，同时也降低了发展商的消化风险。中低价位楼盘，则往往直接从单套面积的大小着手，强调经济实用性。市场呼吁，更多在建楼盘也以控制面积、控制总价为设计着眼点，80－100平方米的房型的供需能量得到进一步释放。

　　近几年内兴建的新盘正陆续进入二手市场，二手房今后的产品结构已经没调整的余地。如果今后上市的新盘，更注重经济实用的中小户型供给，则二手市场中初次置业者部分被分流。（饶华洲／文）单价3000元面积100平方米总价30万元

　　中低价二手房成产品“我想有个家，一个不需要多大的地方。”“我想结婚了，可惜没有房。”……如此抱怨所透露的信息是：眼下，价格实惠、功能齐全的中小户型房成了房产市场的稀缺产品。相关新闻想卖的卖不掉想买的买不到

　　房源“危机”困扰房产中介□早报记者张宗伟

　　岁末年初，二手楼市终于走出了漫长的冬季，迎来了新一轮井喷。市场的回暖的确让房产中介公司的日子好过了一点，但“想卖的卖不掉，想买的买不到”，房源供给与市场需求之间的巨大矛盾，还是没能让房产中介开怀大笑。

　　在泉州市区泉秀街一家房产中介公司的客源信息本上，记者粗略统计了一下该公司上个月的客源需求情况，发现60％多的客户在“理想房源”一栏填了“价位为30万元至40万元之间的房子”。这并不是一家公司独有的现象，记者从泉州市区部分房产中介公司了解到，近一段时间以来，虽然二手房市场一改往日冷清的局势，中介公司需求登记表的客户开始增加，但客户所需求的二手房大多希望价位处在30万元至40万元之间，而这一类恰恰是目前市场较为稀缺的房源。有客源没有适合的房源，真正成交的客户并不很多，房产中介面临着房源“危机”。

　　业内人士认为，国家一系列政策对二手房市场产生了较在的影响，交易成本加大有效抑制了炒房，使得二手房的需求者中，自住需求者越来越多。据介绍，这部分客户多为两类：一是工薪阶层，另一类则是趋向年轻化的置业群体。由于目前新入市的一手房价格颇高，即使是办理按揭，每个月所需偿还的贷款仍要高于大多工薪阶层的工资收入。因此，二手房，成了这部分购房者最关注的对象。

　　除了市场供应少外，不少业内人士也认为，为这部分客户找到合适的房源的确难度很大。一方面，这部分客户的经济实力有限，难以一次性付款，这使得许多价位合适的砖混房无法成交；另一方面，作为自住型的客户，生活的便利程度是其选择房子的重要标准，所以购房者对房产周边的配套也有一定的要求，比如要有学校、菜市场等，而这些配套齐全的地方房价一般都不低。

　　“这类房源主要在1998年到2000年这段时间建造居多。”据介绍，目前中低价位的房源主要有二类：一是上世纪90年代末建造的房子，主要集中在泉州中心市区的泉秀新村、泉秀花园、仁凤新村、金山新村、大淮新村、聚宝新城及西郊一带的房子，这部分房源大部分为砖混结构，价格相对较低，3000元／平方米以下的比比皆是，但由于无法办理按揭，且房龄较老，逼走了许多爱不释手的购房者；另一类是有一定年限，框架结构有产权证可办按揭的二手房，这类房源主要集中在田安路、泉秀街、宝洲街、丰泽街一带，比如前坂新村、后坂新村、毅达商厦等楼盘，这些房源目前最受青睐，但市场供应量十分有限。

　　业界传真房产中介试水一手房代理市场□早报记者张宗伟

　　一般来说，二手房中介公司的房源不仅有名副其实的二手房、投资客炒房流入三级市场的新房，而且也有开发商销售不了的烂尾房。由于业务涉及房地产各项服务，有些房产中介公司干脆将公司名称直接改为“置业公司”。

　　二手房中介公司销售尾盘的业务，早已不是值得关注的焦点。不过，泉州市区部分房产中介公司有意进军一手房代理业，则引起了众多行业内外人士的关注。据了解，在北京、上海等大城市，房产中介通过一手盘代理、二手房经纪业务，实现二、三级房地产联动。事实上，这种销售模式已成为大型房地产经纪公司最热门业务之一。泉州部分房产中介公司有意进军一手房市场，搅活自身的门店网络资源，着实让众多人士拭目以待。

　　大肆扩张门店网络优势突显

　　事实上，房产中介公司代理一手盘，通过自身在某一区域所具有的密集网络资源，销售楼盘的方式，在国内外大城市早已风靡。不过，在泉州房地产市场，受限于房地产市场的成熟度、房地产经纪公司经营能力、企业实力等多方面原因，使得这一模式没能得到推广。

　　经过前年及去年的发展，目前泉州市区已有数家房产中介公司走上连锁加盟的扩张之路。相关人士介绍，此种销售模式是将一手房与二手房源信息实现共享，即将房产中介公司的门店网络资源与商品房项目销售相结合，从而实行资源共享。据了解，一手房、二手房联动的销售方式，将打破了经纪公司过去只经营二手房、烂尾房的惯例，更大程度的实现资源整合。

　　“我认为，这种模式应该是市场的必然。”泉州骊特房地产综合服务有限公司市场部监游健文先生称，房产中介公司协助开发商销售尾盘的业务已开展多年，并显示出独有的销售优势。泉房置业副总经理何富广先生认为，传统房地产销售模式中，一手房主要通过售楼处出售，但通过房产中介公司进行一、二手信息共享后，购房需求的客户获得二手房信息的同时，也能了解到在售一手楼盘的房源情况，从而取得更多选择的途径，这种新的销售模式已受到业界的关注。

　　加快销售有利降低新房成本

　　相关人士认为，前一两年来，房地产市场受到国家一系列政策的宏观调控，抑制了房地产市场的部分需求，使商品房销售难度加大。除此之外，银行信贷政策的收缩，使得开发商受到前所未有的资金压力。实现一手房的快速销售以实现资金的回笼，成了众多人士的普遍认同。

　　“通过房产中介公司的门店网络优势销售房产，有利于加快一手房的销售进程，从而减少销售成本。”游健文认为，按传统一手房销售模式来看，一手房主要在售楼部销售，但从前两年的销售情况来看，一手楼盘的销售周期越来越长，这种情况无形中加大了一手房的销售成本。他认为，通过房产中介公司的门店网络资源优势和经纪人团队，可以促使交易的快速实现。游健文举了个例子，他说，按每家店5个人到8个人的成员数，如果一家房产中介公司的门店网络有十家，就有几十个经纪人在协助销售。这也是其他途径所无法达到的优势。

　　模式差异房产中介弱势难掩

　　门店网络资源、互联网共享、团队推广力度、协助客户分析市场投资……作为终端群体就是目标客户的经纪公司来讲，实现一、二手房产的联动销售自然有他人难以比拟的，但是拥有自身一定优势的房产中介公司进军一手房市场，能否真正达到整合资源，实现自身优势呢？

　　相关人士认为，影响楼盘的营销模式主要由交易成本和交易效率决定，对于一些尾盘项目，采取门店式销售是一个降低销售成本和增加客源的好方法，但对于一些新盘项目，这种销售模式并不适宜。一般来讲，对于还未成熟的新盘，前期销售主要依靠营销炒作来达到销售的目的，这些工作必须有专业的策划代理公司才能完成，并促成前期的快速资金回收的目标。而房产中介在这方面显然处在弱势地位。

　　另有人士认为，一手房和二手房销售的差别在于“人”的差别。据介绍，一手房要求销售人员必须特定项目的优势、营销思路有深刻的理解，而二手房销售要求经纪人知识面要广，能够为客户提供最佳的买房方案。当然，这主要由一手房与二手房销售方式本身存在较大差异所决定的。而这种差距在一定程度上制约着一手房、二手房市场联动的主要原因。

　　落花有意流水能否有情？

　　据了解，早在此前，21世纪不动产厦门区域泉州支持中心有意开展一手房代理业务，只是缘于种种原因未能如愿。而一段时间以来，泉房置业大势造牌，扩张门店网络，组建一手房代理团队，似乎表明了进军一手房代理业务的信心。而作为拥有自身门店网络优势的骊特（泉州）房产，同时也希望寻求整合自身资源优势的途径。

　　相关人士认为，不仅仅在泉州地区，作为房产中介行业发展成熟度远远高于泉州的福、厦两地，众多房产中介公司同样怀有此种希望。从一定程度上讲，实现一手房和二手房的联动的销售模式，应该能达到多方共赢，但从目前来看，这种模式能否被市场所接受，还需求市场环境的配合，包括房地产市场的成熟程度、房地产经纪公司经营能力、自身信誉等方面的要素。ii