物管公摊费用再受关注

　　业内人士点评三种收费方式各有利弊

　　新快报记者杜周淼

　　张先生在南海某住宅小区购买了一套三居室，入住后，物业公司定期随物管费收取一笔公摊水电费。有时分摊的费用比自己家所用更多，张先生向物业公司询问后得知，这笔

公摊费用主要是由楼道照明及园区绿化、营造水景观用水等形成的。张先生感到不可理解，他想：“我已经交了物业管理费，小区内的公摊水电费用应该已经包含在内，为什么还要我额外埋单？”

　　随着人们对居住环境品质的追求，住宅小区内的景观成为了购房时重要的参考指标，精明的开发商无一不以园林、水景为卖点。业主们在享受这些园林景观的同时不免疑惑：小区绿化物养护、园林水池喷泉等用水用电，其费用到底由谁来付？

　　哪些费用由住户合理公摊？

　　据从事鸿翔·湖景苑物业管工作的李经理介绍说，住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住户合理分摊；小区范围的路灯用电费用，由小区的所有住户合理分摊；佛山市的高层住宅的电梯等公用设备运行的电费，应设独立计量表，由所有使用该电梯和设备的住户合理分摊。

　　根据佛山市物价局的相关规定，住宅小区物业管理单位办公及生活等自用水、电，必须单独设表，其费用由物业管理单位负担，不得向住户分摊；小区绿化物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及喜庆活动、宣传、装饰等用水用电，其费用均由物业管理综合服务费列支，不得向住户分摊；小区开展多种经营活动的水、电费用，由该项经营收益列支，不得向住户分摊。

　　如何收取住宅水电公摊费用？

　　据李经理介绍，目前住宅小区水电公摊的方式一般有三种，一种是水电分摊不计入物业管理费中，单独收取；第二种是将所有公摊费用计入物业管理费中，不再另外收取，即总包制；第三种则采用公共部分的水电开支列入管理费，而单栋楼宇的走廊、电梯、洗水池等水电费由该栋楼业主自行分摊的方式，至于在分摊中是采用按户平摊，还是按照面积比例、楼层高度不同测算，或者采用固定单价按面积收取的方式，则由业主与物业管理公司协商。

　　从执行的情况看，几种方式可以说各有利弊，水电公摊不计入物业管理中，对节能是个非常大的考验，物业管理公司对水电的无节制使用，将直接使得全体业主的公摊费用上升。而采用总包制，物业管理公司会非常注意控制成本，注意节能，但容易产生服务不到位的问题。

　　物业管理费交多少才合理？

　　根据《佛山市物业服务收费政府指导价及管理办法的通知》第二条规定，住宅物业服务收费政府指导价由基准价和浮动幅度成市价格主管部门会同市房管主管部门根据物业管理服务等级标准制定全市各类、各等级物业管理服务的基准价，各区价格主管部门会同同级房管主管部门根据佛山市公布的基准价，结合本地实际，在上下不超过30％的幅度内制定本区具体浮动幅度后向社会公布，并抄送市价格主管部门和房地产行政主管部门备案。

　　并要求物业管理公司切实执行国家和省的有关政策，严格履行物业服务合同，量化服务项目，并每季公布收支账务和公摊费用，不得以虚高成本、降低服务质量等形式损害业主合法权益。同时应按政府价格主管部门的规定，实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示，自觉接受业主和物价、物业管理主管部门的监督检查。

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　　物业管理服务成本包括哪些

　　一、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　二、物业共用部位、共用设备的日常运行、维护费用；

　　三、物业管理区域清洁卫生费用；四、物业管理区域绿化养护费用；五、物业管理区域秩序维护费用；六、办公费用；七、物业管理企业固定资产折旧；

　　八、物业共用部位、共用设备及公众责任保险费用；

　　九、经物业服务企业与业主商议同意后的其它费用。

　　其中物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修基金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。小区绿化物养护、园林水池喷泉等用水用电，不得向住户分摊。

　　（夏天／编制）