佛山商业地产步入快车道

　　———魅力犹在，高风险考验开发商的理性与耐心

　　■新快报记者吴韶清文/图

　　对2005年国内商业地产（主要指零售商业地产）业内众说纷纭。有的企业，如SOHO中国表示商业地产利润丰厚，准备放弃“住宅”全面转型商业地产。但更多专家认为，国内

商业地产虚火太盛，需要加以宏观调控。2005年的佛山与不少大中城市一样，商业地产已步入快车道。2004年至2006年，共有十多个数万平方米以上的大型商业中心破土而出。

　　佛山商业地产魅力何在，以开发住宅为主的发展商怎样才能获取商业地产的丰厚利润？近日，记者采访了南海雅居乐地产陈咏梅副总经理、佛山中原地产何锡鸿先生等业内人士。

　　佛山商业地产局部过热，魅力犹在

　　过去两年，佛山商业地产不断升温，2005年佛山商业地产更是步入高速发展期。2005年全新投入运营的大型购物中心包括顺德天佑城、三水广场、顺联广场、嘉洲广场等，在建或将兴建的则包括顺联国际购物中心、沃尔玛三大购物中心、吉利广场、（大沥）新都会广场、保利商业水城、雅居乐禅城05F商业部分、世博商业中心等，以上项目都将是数万平方米至十多万平方米的大型商业设施。

　　陈咏梅认为目前佛山商业地产不能简单认为是过热或者不足。从业态上，商业地产可以分为大型购物中心（Mall）、街区商业、专业市场等，目前是Mall的数量相对较多。雅居乐地产在广佛区域的首个大型商业项目雍景新都会，面积虽达到6万平方米的规模，但以独立的小型商铺为主，主要属于服务周边数公里范围居民日常生活需求的街区商业项目。

　　负责位于南庄镇的吉利广场策划工作的何锡鸿表示，如果从地域上看，佛山商业地产发展较块主要有三个地区。第一是禅城区，尤其在旧中心城区内；其次就是南海桂城；第三就是顺德中心城区。佛山商业地产表面上是不足，但由于人口未能得到有效的聚集，因此有必要增加人口密度及提高地区消费力。像吉利广场所在的南庄，常住人口7万多，流动人口8万多。吉利广场填补了南庄及周边地区缺乏高尚终端消费场所的空白，项目以改变区域居民原有的消费模式来赢得市场。

　　目前各路资本纷纷涉足佛山商业地产，说明佛山商业地产魅力尤在。何锡鸿表示，佛山居民的消费力强劲，是众多商家掘金的宝地。有实力及经验较强的开发商在佛山较容易获得丰厚回报。在广佛经济一体化概念下，佛山毗邻广州，将让零售成本大为降低。最后是佛山要发展成为现代大城市，无论在亚艺节、十二届省运会等活动推广上，还是内部基础设施一环、体育场馆等建设上都加大了投资力度，提高了佛山的城市知名度，也增加了开发商及商家的信心。

　　与住宅比，开发商业地产需更多理性及耐心

　　据业内人士介绍，商业地产的利润有可能比住宅多一倍至数倍，堪称丰厚。但开发商业地产项目与开发住宅项目有四大区别。一是资金回笼形式，住宅项目资金回笼形式比较单一，基本是靠出售出物业回笼资金；但商业地产除了出售部分物业回笼资金外，还可以租金或合作经营提取佣金等形式来进行资金回笼。二是在运作环节，住宅项目不需要招商和运营。三是投资回报期，住宅项目投资回报期短，一般不超过十年；但商业地产投资回报期长，甚至要十多年才能回本，资金压力较大。四是投资风险程度，商业地产前期投入资金大，回笼资金慢。

　　陈咏梅表示，雅居乐集团在广州、佛山主要是开发住宅项目，雍景新都会是集团在广佛地区的第一个商业地产项目。此外，雅居乐集团几年前在中山市已有商业地产项目，对雍景新都会的开发能提供一定的帮助。但对禅城05F地块商业部分，雅居乐还在谨慎地进行前期的市场调研工作。

　　何锡鸿认为，商业房地产开发涉及市场咨询、设计、建筑、融资、招商、运营及管理等多个环节。一般房地产企业涉足商业地产开发，在进入前要做足准备。商业地产利润虽然丰厚，但要以理性及耐心去发掘。随着商业地产运营模式的理性回归逐步到位，以租赁为主的运营模式将越来越普遍，自营面积比例将越来越高。实际上，不少商业地产开发商已经意识到追求短期获利已不现实，逐步把目光转向合理销售收入和长期租金收益。

　　佛山商业地产急需法规以及产业规划指引

　　国内商业地产在2004年、2005年开发热潮，引起了人们的广泛关注，不少专家纷纷建议加以调控。据了解，国家有关部门也在研究制订《城市商业网点规划条例》及听证制度。在相关的条例草案中，提到今后10000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证。由发改委、建设规划、工商行政管理、交通环保部门、生产流通部门、消费者协会、行业组织及专家学者参与听证。商业网点的所在区、街道也将推选社区代表发表意见。开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。

　　在佛山，市经贸部门也在对区域内的商业物流进行规划工作。近期接受记者采访的数家商业地产项目的负责人都热切希望政府部门加强对商业地产的规划，尤其是大型购物中心需要“计划生育”，确保佛山商业地产的错位发展，相互补充及良性竞争。禅城一大型购物中心负责人表示，目前佛山中心组团的商业地产开发完全要靠开发商自己来判断。

　　陈咏梅表示，目前佛山商业地产急需更多法规及产业规划加以指引。希望佛山有关部门出台商业地产发展规划前，能够加强与相关企业的沟通。相关规划要对佛山商业设施的整体布局有足够的深度和前瞻性。佛山商业地产发展虽然速度很快，但其商业地产项目开发还存在一定的盲目性。为了给企业提供有效指引，避免重复建设造成浪费，佛山商业地产发展规划是越早出台越好。至于雅居乐对禅城05F地块8万多平方米的商业面积，是相对分散开发还是集中开发一个大型购物中心，还在进行论证。企业除了考虑相关市场的承受能力，还非常希望能得到有关商业发展规划的指引。让开发的商业设施与佛山商业整体布局吻合，以便在市场运作上更快地获得成功。

　　图：步入快车道的佛山商业地产需要以更多法规及规划加以指引。

　　（侯颖／编制）