减少物业纠纷应先监管开发商

　　“业主对物业公司管理不满———问题得不到解决开始欠费———业主被起诉———法院强制执行后交钱———继续欠费。现在，业主和物业之间的矛盾陷入了一个‘怪圈’，已成为影响社区和谐稳定的一个重要因素。”昨天，北京三替城市管理集团董事长、政协委员李少华向记者谈及如何破解物业纠纷这个难题时指出：减少物业纠纷，关键在于监管开发商。

　　物业纠纷多源于开发商

　　记者：怎么得出的这个结论？

　　李少华：据有关机构统计，在目前众多的物业纠纷中，绝大多数都是因开发商遗留问题造成的。如房屋质量难以保障、绿地面积缩水、公摊面积不合理、配套设施不到位等等。由于法规不完善，政府部门的失察，有些开发商对这些问题采取的态度是能拖就拖，工程完工后一撤走，问题就甩给了物业公司。可以说，业主还没入住，就埋下了日后与物业产生纠纷的隐患。我认为，政府部门要严格开发项目的验收，建立责任追究制度，妥善解决遗留问题。

　　街道办事处应指导业委会自治

　　记者：现在不少业主委员会在为业主维权问题上遇到了困难？

　　李少华：截至去年9月，本市新建小区的数量已达到3000多个，而建立业委会的小区只有300多个，近90%的新建小区没有建。从原因上看，既有政府部门制定的成立业委会程序过于复杂，还有是一些业主积极性不高。目前，业委会的法律地位还不能适应业主自我管理的需要，如业委会要告开发商或物业公司违约，但大量的证据却掌握在开发商或物业公司手中，业主或业委会根本无法得到。因此，新建小区的业委会应在街道办事处的指导和帮助下去开展工作，因为街道办事处作为政府的派出机构，拥有丰富的人力资源和综合管理优势。

　　细化等级物业服务和收费

　　记者：业主和物业的纠纷集中体现在缴纳物业费上，在这方面有什么建议？

　　李少华：当前的物业收费标准不够量化、细化，也是引发物业纠纷的一个焦点。建议将物业服务按级别分类细化，制定不同的服务以及物业收费标准。《北京市物业服务收费管理办法(试行)》开始实施后，规定了物业费收费实行政府指导价和市场调节价两种方式，可以说新办法的实施确实让人多了几分期待。不过，物业费到底多高才是合理的，其中仍存在较多变数。

　　本报记者肖雯慧 李洋

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　　市律协消费者权益法律事务专业委员会主任邱宝昌律师建议：业主在选聘新的物业公司前，前期的物业费可由开发商承担。

　　邱律师认为，根据法律规定，前期物业公司由开发商指定，而很多开发商自己就设有物业公司，双方之间有千丝万缕的关系。要理顺业主与开发商、物业的关系，首先应改变开发商和业主权利义务不对等的状况，让开发商承担起对前期物业管理的责任。可以考虑让开发商承担前期物业管理的费用，服务标准由政府部门制定。这样做的好处在于：在经济利益的带动下，开发商会竭力避免因商品房质量问题而发生物业纠纷，从而在建房时就充分考虑房屋质量；开发商将积极促进业主大会的召开和业委会的成立，从而使业委会能行使选聘或者解聘物业公司的权力。这样做看起来对开发商的利益有所损害，实际上是对社会公共利益的维护。本报记者 黄秀丽

　　网络编辑：刘春燕