固定利率房贷标准正式出台 适合贷款期限长人士

　　【龙虎网讯】记者昨日获悉，光大银行率先推出的固定利率房贷利率标准已经出台，5年以下(含)的为5.94%，5年以上至10年(含)的为6.18%。而浦发银行的固定利率房贷业务已经向银监会申请，如果获批，很快将在南京推出。不过，记者昨日调查了南京市民房贷还款情况后发现，由于大量提前还贷的存在，南京人的平均贷款期限其实只有5.6年。业内人士认为，固定利率房贷业务即使真正推行，可能只适合部分人群。

　　贷款期限：南京市场平均5.6年

　　据浦发银行南京分行介绍，他们针对南京市场房贷还款情况做过一项专项调查，发现房贷平均申请年限虽然为17年－18年，但因为提前还贷量非常大，实际平均贷款期限仅在5.6年。他们还发现，越是买高档房的人提前还款量越大，而工薪阶层买房的提前还款量并不大。据江苏一国有银行前不久做过的一项统计，因为提前还款，全省房贷客户的实际贷款期限平均只有3.5年。另外，人行南京分行营管部数据统计也显示，去年南京提前还贷量急剧上升，尤其是央行前年、去年连续上调房贷利率后，提前还贷量增长迅速。仅2005年1-5月份，南京全市累计回收个人房贷41.9亿元，比上年同期增加了11.63亿元。截至2005年11月底，南京累计回收房贷68.58亿元，据估算，其中近三成为提前还贷。

　　“南京人的实际贷款期限并不长，如果就5－6年，这期间碰上的调息次数不会太多，而且通过提前还贷，市民也规避了利率风险。”一位银行人士称，根据这种现状，固定利率房贷适合长期限贷款、且不准备提前还贷的市民。

　　利息付出：短期“固定”会更多

　　根据光大银行已经出台的政策，选择固定利率房贷，借款人可以部分或全部提前还款，在贷款存续期一年以内提前还款的，按提前还款金额3%收取违约金，贷款存续期一年以上提前还款的不再收取违约金。而浦发银行也表示，会对固定利率房贷收取较高的提前还贷违约金。

　　银行人士认为，这一政策可能会造成一种结果，那就是罚息很可能会超过提前还贷省下的利息。打个比方，如果市民贷款20万元，分别选择固定利率房贷和浮动利率房贷，期限四年，固定利率房贷为5.94%，浮动利率可享受优惠为5.265%。选择固定利率房贷，月均还款为4691.51元，总利息为2.5万多元；选择浮动利率房贷，月均还款为4629.91元，总利息为2.2万多元。如果4年期间利率不变，固定利率房贷总利息要多出3000元左右。选择固定房贷利率，如果市民在一年内提前还贷10万元，那还得交上3000元的违约金。也就是说，除非央行在短短的4年内大幅调高利率，选择固定利率才划算。银行人士提醒市民，目前的浮动利率提前还贷是不收任何违约金的，而选择固定利率房贷的市民得要考虑违约金的成本。

　　贷款方式：三类人群如何选择

　　昨日，浦发银行南京分行的专家介绍说，不同的人群应该选择不同的贷款模式。他给以下三类人群提出了不同的建议。第一，如果是贷款期限不长的（5年以内），并且判断未来收入不断增加或是大幅增加，也可能会提前还贷的，建议选择现行的浮动利率，因为固定利率比较高，而且提前还贷要收违约金。第二，如果收入相当稳定，而且基本按期还款，估计不会提前还贷的，建议选择固定利率。第三，投资意识较强，通过投资，收益可能超过房贷利率的，建议选择浮动利率。