南京物管新办法下月施行 2/3业主通过可炒物管

　　【龙虎网讯】昨日记者从权威部门获悉，新的《南京市物业管理办法》日前已经市政府常务会议审议通过，将于2月1日正式施行。新物业管理办法在业主权益、物管权责方面、专项维修基金缴交方面作了更为详细的规定。昨日，记者请南京市部分知名物管企业负责人和物管界的专家对新规作了详细解读。

　　50%交付后业主大会召开

　　原文：（第八条）物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50%，或物业交付使用已超过一年，且交付使用物业的建筑面积达到30%的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

　　解读：专家认为，近年来由于业主大会、业主委员会没有召开和成立引起的一系列纠纷越来越多，政府有意强化该项规定，以便让业主能尽快解决和处理一些问题。一家政府改制过来的物管企业负责人表示，50％交付后业主大会召开在召集人员方面可能会更可行，也正是交付在50％左右可能有一些问题也暴露出来了。专家认为，召开业主大会，选举业主委员会后，有利于业主与开发商、物管企业的沟通。

　　大型小区可分多个物管区域

　　原文：（第六条）若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米以上的，可划分为多个独立的物业管理区域。单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域。

　　解读：多个独立物业管理区域的划分，实际上更利于同一区域内物业的灵活管理。南京一家知名物管公司有关负责人介绍，目前的住宅小区越建越大，有的几十万平方米，有的甚至上百万平方米，以往一个物业管理区域的做法存在着业主大会难以召开、决议执行遭遇区域差异等问题。“把大小区划小，在方便物管企业更灵活服务的同时，实际上小区的业主也更容易主张自己的权利。”该负责人说。同时，有关专家指出，划分成多个独立物业管理区域后，一些交叉的、两个独立区域共用的公共设施、公共地段就有可能出现矛盾。

　　2/3业主同意便可“炒”物管

　　原文：（第十四条）选聘和解聘物业管理企业、拟定和修改的物业服务合同条款、专项维修资金使用和续筹方案，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。处分区域内共有财产的决定需经全体业主同意。

　　解读：“实际上这两年业主炒掉物管的事件已呈越来越多之势。”南京一家知名物管企业负责人介绍，新规明细规定这方面的做法也适应了市场需求。根据新规，物业区域内全体业主所持投票权2/3以上通过便可解聘物管企业。“2/3”数量的确定实际上给业主解聘物管企业有了较为明确的依据，有利于促进物业管理企业提供更加优良的服务。

　　物管收费和标准明码标价

　　原文：（第二十六条）物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范和引导，物业管理企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。

　　解读：对于物业管理服务收费项目和收费标准的公布，南京一家来自外地的物管企业相关负责人认为，公开相关标准应该是一个趋势，“实际上随着物业管理公司竞争的加剧和服务意识的加强，明码标价肯定将成为必然”。该负责人介绍，现在南京已有公司公开了物管收费标准，比如水电费的分摊、每月物业管理费用的缴交标准，但在明细上还远远不够。“按照南京市物价局的计划，今年南京可能会试行菜单式物管收费。”该负责人说，届时公开的物管收费项目可能将会明细到安保一次多少钱，保洁一次多少钱。“实际上，这也是让服务物有所值！”该负责人说，公开相关标准和明码标价也有利于老百姓明明白白消费。

　　让物管看车需另行明确

　　原文：（第三十二条）业主共用车库（位）的管理等事项，由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同。（第三十三条）物业管理区域内的共用停车库（位），应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用，任何单位和个人不得出售。

　　解读：关于业主丢车到底该不该小区物管负责和赔偿的问题，南京一直以来争论不少。此次的新规明确规定“车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同”。物管界的专家介绍，根据中央出台的物业管理相关办法，实际上小区物管只是对小区内公共、共有财产有保管和养护的责任，对于小区内停放的车辆等是没有看管义务的。新规规定业主与物管公司签订保管合同是一种较为可行的办法，这样有利于明确双方的权责。

　　相关新闻：专家质疑新办法操作难

　　在新出台的《南京市物业管理办法》中，处分物管区域内共有财产被要求为“需全体业主同意”，而如果涉及投票表决的，还需业主本人签字。对此，南京物管界的一位资深专家表示，实际上“全体业主同意”操作起来是比较难的，新规若不出台细则，类似2/3业主同意、全体业主同意的规定可能会遭遇执行难。“尽管新规规定大型小区可以划分为多个独立的物业管理区域，但即使这样居住在同一区域内的居民也很难聚齐。”该专家介绍，通知每一个业主参会本身需要一笔不小的费用，另外同一小区业主所从事的工作可能不一样，有的这个时间出差了，有的这个时间生病了，“要想集体开大会可能比人代会还难”。

　　除了人手难聚齐，该专家还表示，数百人的一个业主大会想要全部人都一个想法也难。“每个业主可能有自己的考虑，还有比如开发商本身也是业主，那么当业主与开发商对峙的时候，达成一致协议就很难想像了。”专家说，在考虑民主的同时，集中也应该在被考虑之中。“实际上按照以往做法，业主应当有‘委托业委会或者委托其他业主代为投票’的权利。”专家建议，政府应该出台细则，规定如何召开业主大会，决议最终如何有效地形成，这样才不至于在实际的操作中遭遇执行难题。