被炒物管不准赖着不走

　　小区业主如何合法地开业主大会终于有人管了。昨日，南京市政府召开新闻发布会，宣布将从今年2月1日起实施新制定的《南京市物业管理办法》，对成立业委会、业主投票、停车收费等一系列问题做出明确规定。南京市房产管理局副局长郭宏定就此做出了权威解读。

　　大型小区可分多个物管区域

　　现状：王府花园小区既有商业用房、也有住宅，住宅业主单独召开业主大会、成立了业主委员会，并到区房产局备了案。商业用房的业主们（包括开发商）认为没有吸纳他们参加，业委会不合法，因此将准许其备案的房产部门告上法庭。表面上是业主和业主之间的争议，其实如果物管区域明确，就不会出现这样的问题。

　　规定：（第六条）建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域。

　　解读：因为每个物业管理区域只能成立一个业主委员会，因此物管区域的明确划分将使业主们维权走上合法道路。

　　可由政府组织成立业主委员会

　　现状：记者曾接到读者热线，称老小区业主想成立业主委员会，不知道怎么办，问街道，工作人员说“不管”。白下区还有多家小区，曾发生新老业主委员会相互指责对方召开的业主大会投票弄虚作假的事件，谁是合法业委会难以判断。

　　规定：（第九条）成立业主大会条件成熟的，建设单位应当书面告知区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。

　　区（县）物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主的书面要求的15日内，会同街道办事处（镇人民政府），组织建设单位和业主推荐业主大会筹备组成员。推荐不成的，由街道办事处（镇人民政府）会同区（县）物业管理行政主管部门指定筹备组成员。

　　解读：这一条首次明确了区房产局下属的物业科（办）及社区街道对小区开业主大会应予以指导，组织其合法成立业主委员会；对于条件成熟的小区，开发商有义务提醒成立业主大会。

　　混合小区业主每平方米一票

　　现状：城东某小区物业被炒，掌握小区车库、商业设施、空置住宅等大面积房屋的开发商提出异议，认为其没有参与投票，其作为业主的权利受到侵害。

　　规定：（第十一条）业主在首次业主大会上的投票权，住宅物业区域按其拥有的住宅套数计算，每套计一票；其他物业区域可以根据业主产权证书记载的物业建筑面积计算，每一平方米计一票，不足一平方米不计票。

　　解读：就是纯住宅小区一套房一票，其他非住宅小区及商住混合小区，按一平方米一票，尾数不计。

　　物管房不够开发商要贴钱现状：记者近日刚刚接到河西某小区业主投诉，称因为物管用房的产权归全体业主，开发商提供的物管用房严重缩水，比国家“小区总建筑面积千分之三到千分之四”的标准少很多。

　　规定：（第二十三条）建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供具有产权的物业管理用房，在业主大会成立后移交产权，移交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物业管理用房移交。

　　建设单位未按规定提供物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建；逾期不补建的，应当按该项目销售时的平均售价的95%的标准乘以应交面积，向业主大会交纳补建价款。该补建价款专项用于承租、购置物业管理用房。

　　解读：这一条首次明确了对未提供物管用房的建设单位的处罚措施，为落实物管用房提供了保证。

　　被炒物管不能赖着不走

　　现状：小区业主成立业委会常常会换掉原来开发商下属的物管公司，而老物管因开发商怕失去车位、商业设施的支配权而不愿走，还有的提出了业主欠水电费、物业费等理由。黄埔大厦、长阳花园等小区先后出现新老物管站双岗的现象。

　　规定：（第二十五条）物业服务合同期限届满前三个月，物业管理企业应与业主委员会协商续约事宜；业主委员会应在合同期限届满前二个月，组织全体业主对是否续聘物业管理企业进行表决。双方续约的应当重新签订物业服务合同；不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。原物业管理企业应当在合同终止之日起10日内向业主委员会移交物业管理区域、资料和财物，不得以合同纠纷等理由拒绝移交。

　　解读：这一条明确老物管不得以合同纠纷为由拒绝移交资料，违反规定的房管部门将介入处理，在资质审查以及该企业的诚信档案上留下相应的记录。

　　另外，该办法还规定业主共有车位的租金由业主大会决定，应当有偿使用；合同里没有相关约定的，业主从交付的第二个月开始交费，前面的由开发商交纳；住宅小区的非住宅用房、和住宅相连的非住宅用房，都必须交纳维修资金，用于和住宅业主共用的公共部位的维修。 快报记者孙洁