南京下月实施新物管办法

　　物管要处理共有财产需全体业主同意才行。昨天下午，南京市政府召开新闻发布会，宣布《南京市物业管理办法》于下月1日起正式实施，新《办法》将解决目前物管存在的很多头疼问题。

　　处置共有财产需“全同意”

　　小区里私家车多了，原有的车库容量不够，物管擅自把小区道路划出一排格子做露天车库；住宅楼顶平台原本是个花园，物管为了增收，没和业主商量就把花草铲了改造成休闲会所……按照新办法，这些行为都是不允许的，如果物管要处置区域内共有财产，必须经过全体业主同意。

　　《办法》规定，业主大会作出的决定，应当经有投票权的与会业主二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、拟定和修改的物业服务合同条款、专项维修资金使用和续筹方案，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。处置区域内共有财产的决定需经全体业主同意。

　　物管被解聘不能赖着不走

　　新老物管“交接难”是一个大问题，它是“一个小区两家物管并存”等怪事层出不穷的根源。《办法》就目前存在的这一突出矛盾作出新规，原物业管理企业应当在合同终止之日起，十日内向业主委员会做好资料和财务的移交，不得以合同纠纷等理由拒绝交付。

　　《办法》规定，物业服务合同期限届满前三个月，物业管理企业应与业主委员会协商续约事宜；业主委员会应在合同期限届满前二个月，组织全体业主对是否续聘物业管理企业进行表决。双方续约应当重新签订物业服务合同；不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。

　　前期物业费业主不承担

　　《办法》明确规定了前期物业服务收费的时间节点和交缴人，避免了在物业服务费用的收缴期和交缴人之间的相互扯皮。《办法》规定，建设单位和业主应当按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费的有关条款支付物业服务费用。合同未约定或约定不明的，前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用，由建设单位承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范和引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平。物业管理企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。

　　前期物管需审批

　　住宅在出售前，有些房地产开发商为了让“嫡系”物管接手小区，会采取“假招标”的方式蒙骗业主，新《办法》规定，住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于三人或者物业管理区域的总建筑面积低于3万平方米，或者别墅总建筑面积低于1万平方米的，经区（县）物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订前期物业服务合同。这样，可有效地杜绝建设单位随意签订物业服务合同、制定收费标准，并将签订的前期物业服务合同、业主临时公约、住宅使用说明书作为附件订入商品房销售合同，让业主在买房的同时，明确物业服务消费内容和应遵守的物业使用规范。

　　本报记者谷岳飞秦小奕