开发商不可卖车位给"外人" 新物管办法下月执行

　　【龙虎网讯】酝酿多时的《南京市物业管理办法》将从今年2月1日起正式实施。在昨天市政府召开的新闻发布会上，市房产局副局长郭宏定称，新的物业管理办法对目前矛盾不断的业主大会、物业管理用房、小区停车等问题，都会有一个明确可行的说法。

　　物业管理区域

　　一个小区或者单位，哪些属于物业管理的区域，哪些是政府公共管理的区域，在此前一些规定中，一直没有明确。对此，《办法》规定了物业管理区域划分界定的原则和办法，具体为：建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在5万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域。

　　单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域；在道路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为一个物业管理区域。

　　业主及业主大会

　　业主大会什么时候开，怎么个开法，什么人才能作为业主代表，以前没有一个权威、严格的规定。另外，还有的小区召开业主大会无人牵头，大会投票真实性无从考证。下个月即将施行的《办法》就针对这些问题，一一提出相应的规范。

　　业主大会交房超过1年必须召开

　　《办法》规定，一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数少于5人的，物业管理的组织形式可由业主自主决定。

　　对于物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50％，或者物业交付使用已超过1年，且交付使用物业的建筑面积达到30％的，就应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

　　业主必须登记详细资料

　　据介绍，成立业主大会条件成熟的，建设单位应当书面告知主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。如果建设单位没有及时书面告知，业主也可以向主管部门提出召开首次业主大会的书面要求。

　　区（县）物业管理行政主管部门在接到书面要求的15天内，会同街道办事处（镇人民政府），将组织建设单位和业主推荐业主大会筹备组。筹备组由建设单位代表和业主代表组成，其成员应为不超过15人。筹备组应当在3个月内召开首次业主大会。筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。筹备组对业主投票的真实性负责。

　　投票权可按套数或面积计票

　　以往，业主在首次业主大会上的投票权怎么来算，各家的做法有所不同，争议也不少。新的办法则明确将业主的投票权分成两种情况来决定。一种是住宅物业，这是按业主拥有的住宅套数计算，每套计1票；另外一种是其他物业区域，可以根据业主产权证书记载的物业建筑面积计算，每一平方米计1票，不足1平方米不计票。

　　据介绍，业主大会首次会议应当制定业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。议事规则包括议事方式，表决程序；业主投票权的确定方法；业主委员会的组成和换届选举；委员资格、义务和任期；业主大会临时会议的召开等事项。

　　根据新的办法，业主大会作出的决定，应当经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、拟定和修改的物业服务合同条款、专项维修资金使用和续筹方案，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。处分区域内共有财产的决定则需经全体业主同意。

　　建立业主联席会议制度

　　对于两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路，或者其他配套设施设备的，记者获悉，按照规定应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由区（县）物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）组织召开。

　　前期物管

　　房子完全卖出去之前的物业管理服务，一直以来矛盾纠纷很多。对此，《办法》对这个期间的管理作了明确的规定。

　　前期物管严格招标

　　住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3人或者物业管理区域的总建筑面积低于3万平方米，或者别墅总建筑面积低于1万平方米的，经主管部门批准，开发商可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订前期物业服务合同。

　　前期物业管理项目以招投标方式确定的，建设单位应当按照有关规定向物业管理行政主管部门备案。

　　开发商无权转让共用物业

　　据介绍，开发商应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前，制定业主临时公约和住宅使用说明书，并作为房屋销售合同的附件。内容包括：物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反业主临时公约应承担的责任等。

　　另外，房屋销售合同应包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。

　　《办法》中还特别强调，建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。

　　物管用房

　　按照规定，开发商应当在项目交付时按规定无偿提供具有产权的物业管理用房，在业主大会成立后移交产权，移交后的房屋产权属全体业主共有。

　　如果开发商没有按规定提供物业管理用房，将由主管部门责令其限期补建；逾期不补建的，应当按该项目销售时的平均售价的95％的标准乘以应交面积，向业主大会交纳补建价款。补建价款专项用于承租、购置物业管理用房。

　　物管交接

　　物业服务合同期限届满前3个月，物业管理企业应与业主委员会协商续约事宜；业主委员会应在合同期限届满前2个月，组织全体业主对是否续聘物业管理企业进行表决。不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。原物业管理企业应当在合同终止之日起10天内向业主委员会移交物业管理区域、资料和财物，不得以合同纠纷等理由拒绝移交。

　　停车

　　郭宏定副局长说，缓解停车难，很重要的一点就是要把现有的停车设施管理好。

　　签订车辆保管合同记者获悉，新的办法规定，业主共用车库（位）的管理等事项，由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同。车位不得卖给“外人”物业管理区域内的共用停车库（位），应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用，任何单位和个人不得出售。开发商可销售的业主专用停车库（位），不得向本物业管理区域以外的业主出售。

　　专项维修资金

　　住宅物业、住宅小区内非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，被两个以上的业主分别所有的，业主应当按照规定缴纳专项维修资金。专项维修资金应按幢建账，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。根据物业管理合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用，不得从住房专项维修资金中列支。

　　专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。