稳定房价 遏制炒作 2005年中国房地产市场回望

　　中广网北京1月19日消息 尽管2005年最后一个月的统计数字还没有出来，但全年房地产的大势已定。我们无需更多的数字，只要看看国家权威部门发布的去年前11个月的主要数字，就可以得出三个明显判断：一是房地产投资减缓，二是房价涨幅回落，三是房地产炒作得到有效控制。房地产市场宏观调控，取得了初步成功。 这个结论，为2006年房地产市场健康发展、进一步稳定房价，指明了方向。 2006年，房地产市场调控不可松懈。

　　——题记

　　2005年，对我国房地产市场来讲，是不平静的一年，也是房地产市场调控、稳定房价取得实效的一年，更是房地产的“调控之年”、“调整之年”、“政策之年”。

　　新一轮宏观调控犹如一条红线贯穿到2005年全年，主要目标就是防止房地产投资过热，稳定住房价格。两个“国八条”双剑出鞘，各地政府尤其是房地产热点城市政府为稳定房价积极采取措施，严控高档商品房开发，适当增加中低价房的开发，楼市调控取得重要的阶段性成果。

　　2005年前三个季度经济运行有两个主要特点：一是经济高增长，低通胀运行。房地产价格增长幅度继续放缓。房地产价格的后续走势对我国

　　2006年经济增长影响重大。二是投资小幅回升，消费持续强劲。前 3季度，固定资产投资增速继续保持逐月小幅回升的态势。

　　土地严、金融紧，楼市调控贯穿全年

　　2003年以来，房地产过热的苗头开始显现，最明显就是房地产投资过热。据有关部门统计，四大国有商业银行的贷款 2003年、2004年有20％以上的贷款流向了房地产，这是一个危险的信号，随即引起国家有关部门的高度重视。

　　2005年国家继续对房地产开发实行调控，继续拧紧“地根”、“银根”。“地根”、“银根”是房地产业发展的两根顶梁柱，缺一不可。2005年房地产投资继续得到控制，融资渠道酝酿变局。中央经济工作会议将“控制固定资产投资总规模，优化投资结构，调整投资与消费关系”列为2005年的重点之一，表明继续控制投资增长仍是 2005年宏观调控的重要手段。参照以往经验，固定资产投资超过国民收入的35％就会出现投资过热。2005年房地产投资增速进一步放缓，有专家估计不会低于 20％。

　　由于央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》出台等因素，2005年房地产信贷投入增速进一步放缓，这对资金密集型的房地产业来说，无异于釜底抽薪。原有融资渠道的限贷，迫使房地产企业寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化，例如大型房地产企业寻求上市融资机会等，房地产业将从项目导向向资金导向转变。

　　2005年3、4月间，央行两次调高存款准备金率，紧缩房地产开发信贷，有力约束了房地产信贷增长过快的势头；同时在一系列行政性措施中，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策，如对房地产项目坚持适度从紧的供地政策；积极调整土地供应结构，加大普通商品房土地供应，限制高档商品房土地供应；提高房地产开发项目资本金比例；清理固定资产投资项目；停止非农建设用地审批半年等政策调控下，在一定程度上抑制了房地产的盲目发展，使房地产过热的现象得到初步控制。

　　2005年加大闲置土地处置力度成为土地市场的一大亮点。在紧缩“地根”政策不会有大的改变的情况下，盘活存量土地，“挤出”闲置土地的意义尤为重大。盘活城市存量土地，不仅关系到房地产市场的供给，也是土地制度改革的重要目标之一。紧缩“地根”的权力在中央，而盘活存量用地的责任主要在地方。各级地方政府在认真清查闲置土地的基础上，进一步加强房地产开发用地监管，依法限制土地囤积居奇，搭建交易平台，减少交易成本，为存量土地流转创造条件。2005年，我们可以明显感到，由于严控新增房地产用地，各地尤其是房地产热点城市不得不眼睛向内，在盘活存量地上寻找房地产开发用地的突破口。

　　在房地产用地供应中，2005年各地进一步完善了土地供应办法，大力推行经营性土地出让招拍挂制度，并采用综合评标的方式，尝试在挂牌和拍卖中增加规划设计、商品房售价等限制性条款来稳定商品房价格。各地普遍加强土地储备工作，掌握调剂土地供应的主动权；完善土地一级开发制度，尽量采取熟地供应的方式出让经营性用地，规范土地市场。根据各地实际情况，在广泛征求房地产商、购房人和各方面专家意见的基础上，制定科学的土地供应计划，并及时向社会发布，以稳定市场预期。

　　改善供应结构，完善住房保障体系，解决中低收入家庭住房问题，是建立和谐社会的重要保证。针对房地产市场的结构性矛盾，政府应通过加强规划、土地政策的引导，保持普通商品住房在商品房中的主体地位，控制高档商品房建设，提高普通商品住房的供应比例；通过税收、信贷、利率等手段，控制住宅建设标准，引导企业开发普通商品住房。南京、成都等城市在进行招拍挂时，对拟建普通商品房的地块限定最高售价，这一做法有利于稳定房价，增加中低价位商品住房供给。