温州开发商为何拖欠巨额土地出让金

　　-观察记者 袁华明

　　“20家房地产开发商欠了20多亿土地出让金！”这个传闻最近在浙江温州传得很玄。温州这个被外界炒得很热的地理概念，本身就常常同“炒房团”、“炒煤团”等名词联系在一起。温州商人一次性支付房款的镜头似乎还在人们眼前晃动，而如今怎么会出现出让金都没支付的情况呢？这是否意味着温州楼市的某种发展趋势？

　　大财团没有缴清出让金

　　2004年11月，温州某财团以15亿元高价拿下温州最大地块，该行为导致温州当地许多楼盘每平方米上涨1000元。2005年10月，观察记者从温州市国土资源局获悉，该财团并未如期缴纳地价款。由于温州资金在房地产市场一向具有指挥作用，所以该财团的近期动向引起各界关注。

　　当初，考虑到企业的资金周转问题，温州当地政府允许这家财团在缴纳50%的地价款以后就可以卖交过地价款的这部分房子。而根据《城市房地产管理法》第四十四条第一款的规定，已经交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证；持有建设工程规划许可证；并向县级以上房管部门办理预售登记取得商品房预售许可证；按提供预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上并已经确定施工进度和竣工交付日期，才能获准预售。

　　这家财团试图通过委托做信托的方式解困，但据受托信托公司称，信托是以其招投标所得地块为抵押的，如果楼盘顺利建成卖出，自然是没有风险的；但是，如果筹不到足够的资金按时缴纳土地出让金，土地要重新被拍卖转让，在清算时必须先缴清金融机构的贷款、国家的税收、员工的工资等等，剩下的才按比例偿还信托购买者。重新拍卖其地价肯定会下跌，这是勿庸置疑的。这样看来，风险还是很大的，尤其是在这个当口。

　　而类似的情况还有不少。通过竞拍，温州永嘉县鸿鑫房地产开发有限公司竞得了7个地块的开发权。按照土地出让合同，企业应在2005年6月31日缴毕地价款。然而直至2005年底，除了缴纳750万元保证金外，这家企业仍拖欠政府地价款10748.88万元。在浙江省温州市，像这样拖欠地价款的房屋开发公司不止鸿鑫一家。有媒体报道，截至目前，温州市本级共有20家房地产公司拖欠市政府地价款，拖欠总额达239527.76万元。从2004年11月8日开始，温州市政府以招拍挂方式出让了8个地块，合计净出让金279774.32万元。到2005年11月9日，除了龙湾中心区B-01地块按时缴清外，其余7个地块都以种种理由不按时缴纳地价款，累计拖欠金额达153425.53万元。

　　以温州目前的情况来说，温州市政府在安置房建设，经济适用房建设等城市建设方面，资金很是匮乏。安置房如果两年内不交付，就要翻倍给百姓补偿安置费，而这些建设所需款项大都来自土地出让金。温州市财政局认为，土地出让金是政府财政收入的重要组成部分。由于几十亿土地出让金不能按时收回，目前，温州市建设资金的缺口已越来越大，如果这一情况还得不到有效改善，将对安置房和重点工程项目建设带来严重影响。

　　对于坊间传言的20家房地产开发商拖欠政府20多亿土地出让金的说法，温州市国土资源局建设用地管理处处长朱剑云表示这一数据并不确切，但他承认确实存在拖欠出让金的问题，不过数额大约是十几亿。

　　开发商的资金链会断吗

　　温州市房地产界人士向观察记者表示，开发商目前不只是受到土地出让金问题的困扰，更为重要的是，温州土地价格已大幅下滑，部分开发商有被套牢的可能。

　　一些开发商在拿到地块后，国家对地产宏观调控接踵而至：慎贷、加息、期房限转、房产交易营业税规定等，这些直接影响到全国房地产市场，温州也不例外。2005年上半年，温州土地出让价格、房地产信贷增幅和房地产业税收等项首次出现了不同程度的回落。就在房地产市场趋淡的同时，温州市还加大了土地供应。同年8月，一次性向市场推出了15块土地，供应加大的结果就是土地价格直接受到影响，拍卖出让的鹿城区绣山街道划龙桥村三产安置地块流标、龙湾区蒲州街道屿田村三产安置地块均由于无人报名而流标。

　　温州当地的土地资源非常有限，尤其是市区土地更是寸土寸金。虽然随着“大温州”概念的推行，温州向东、向南发展的势头也比较强劲，龙湾、瓯海、永嘉瓯北甚至乐清、瑞安都被纳入人们考虑的范围，但是主城区过小的现实仍然没有突破。

　　也有人士表示，温州地下金融活跃，拥有较好的市场前景。但是在温州采访中观察记者也强烈感受到温州楼市有它独特的地方，民间资本活跃不一定就能让楼市感觉轻松：一个不争的事实就是温州由于地缘上的因素，对周边地区的辐射作用有限，主要的“势力范围”仅为下属的8个县市，而对周边的丽水、金华、台州以及福建宁德等地的影响都非常有限。因此温州本地的楼盘不太可能像上海、杭州那样会有很多外地的购买者，无论他们是投资还是居住。

　　在宏观调控下，各大金融机构普遍采取慎贷态度，开发商的资金正面临严重考验。工行温州市分行的工作人员向观察记者表示，总行目前对房地产贷款的警惕性非常高，对温州地区的房地产贷款警惕性更高，对一些企业更是重点“盯防”。从目前的情况看，温州市其他正当的金融机构基本上态度与工行一致。

　　宏观调控前，温州房地产市场处于上升期，一些房地产商对市场形势估计过于乐观，盲目跟进，参加地块招投标时对潜在风险考虑不充分；宏观调控后，房地产市场趋于理性，一些房地产商又过低估计市场形势与前景，信心不足，结果形成了普遍性的等待观望心态，拍得地块的开发商以种种借口拖欠政府地价款。在宏观调控实施后，温州房价出现了近10年来首次负增长。据统计，2005年前三季度，温州商品房空置面积比去年同期增长254.4%，其中商业营业用房空置面积竟同比猛增787.3%；同年10月份温州房屋销售价格同比下降1.2%，是浙江首个出现房价绝对值负增长的城市。

　　温州大学经济学教授马津龙认为，一些地产商唯利是图、“不按规矩出牌”也是巨额地价款被拖欠的重要原因之一。

　　政府卖了土地之后该干啥

　　根据现行的《土地管理法》第五十五条的规定，“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。” 而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定，“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。”

　　温州市财政地税局早在2004年11月开始就开展了房地产开发土地出让金清查，追缴超面积出让金。从2004年初开始，由温州市纪委牵头，财政、国土资源、规划、房管等部门组成专项清查组，开展房地产开发土地出让金清查工作，不过那次主要是集中清查1992至2002年期间商品性房地产开发土地出让金中的欠缴、漏缴等问题。对200多个核查项目，由

　　政府的本位利益是地产商欠款问题的背后导因。2000年起，温州推行土地储备制度，政府迅速垄断一级土地市场，实现土地收益的最大化。这一制度也改变了温州房地产市场的商业生态，使得政府与房地产商之间形成一种新的利益纽带，在新的制度下结成新的同盟，并改变了财富转移的方式。而面对越来越高的地价，很多地产商出于利润考量或实力有限的原因，大都采取小块开发的策略，有的甚至宁可被罚款也不动工。有专家认为，政府不应当把公共土地完全推向市场，更不能以追求土地收益的最大化为最终目的。而在温州拖欠地价款事件中，如果地方政府寄希望于用行政手段“托市”，处于房地产产业链最末端的普通百姓未来将深受其害。有媒体称：“正是由于许多非市场因素在起作用，温州的一些房地产开发商才有恃无恐、理直气壮地拖欠政府地价款，政府的本位利益是地产商欠款问题的背后导因。”

　　温州市某位从事房地产法律工作的资深人士说，催缴被拖欠地价款并非没有良策，参照先进经验，实行滞纳金制度、不缴款就不颁发相关证照、依照合同约定诉诸法律—该是政府责任的政府赔偿，该是企业责任的企业缴钱—均可获得良好的催缴效果。但现在的状况往往是，一些职能部门明知一些房地产开发商拖欠政府地价款，却没有依法予以必要的制裁和处罚。 -