新年房市40万以下二手房最俏 小户型备受青睐

　　【龙虎网讯】今年1月中旬，南京江南八区二手房买卖成交量比1月上旬下降了5％左右。业内人士认为，二手房的挂牌量仍然持续前两月的高温状况，但成交量已经显淡，春节将至，消费者购房步伐放慢，预计到3月份时市场才能明显走暖。

　　二手房销售可达6万套

　　据南京网尚资讯和我爱我家联合发布的信息显示，预计2006年南京二手房市场交易量与2005年相比会有小幅上升，预计将达到5万~6万套。2005年全年南京二手住宅共成交约5万套，比2004年增长2．5％，其中江南八区二手房市场成交量约为3．7万套，比2004年的3．9万套，成交量下降5．23％，而江宁、浦口、六合三区2005年的总成交量约1．3万套，比2004年出现了大幅度的上升，增长高达34．1％。

　　去年上半年市场活跃程度明显高于下半年，上半年的成交量是下半年的1．46倍。六一新政成为分水岭，它的实施，则让二手房的交易量直接从顶峰跌入谷底，直至11月份开始二手房交易量才逐渐回升。南京二手房市场在国家政策的影响下一度低迷，但在经过了一段时间的调整适应后已恢复，而到2006年则是会持续发展，交易量也会有所增长，预计2006年南京的二手房成交量将会达到5万~6万套，比2005年有小幅上升。

　　80平方米是热点户型

　　据南京一房地产研究机构有关调查分析，2006年南京二手房市场的热点户型、面积、总价分别是两室、50~80平方米、20万~40万，与2005年相比基本保持不变。但大户型、小户型、次新房、空置房的市场交易将更加活跃。

　　我爱我家有关负责人表示，南京二手房市场的购房需求基本是以自住为主要目的，这就要求购房者在选购二手房时以房价、面积以及地理位置作为主要考虑因素。而总价在20万~40万、面积在50~80平方米的两室，无论是在房价、面积和户型上都符合大多数购房者的条件。因此2006年南京二手房市场将依然呈现与2005年一致的热点。

　　同时随着人们生活水平的不断提高，购房者对物业类型的选择也日趋多样化，二手别墅、大户型等以其开阔的空间、多样的结构将会被越来越多的人接受。小户型则是备受喜欢独处、追求自由个性空间年轻人喜爱，一方面它能满足年轻人对自由的追求，另一方面它的总价较低在年轻人的承受范围内。因此在2006年，此类二手房将以其适宜的居住空间和生活格局，适应不同阶层的购房群体的不同需求，其交易也会更加活跃。

　　人口增多带动需求增长

　　2005年南京市总人口为640万，到了2006年预计达到655万。其中新增人口包括外地来宁人口以及不断增长的流动人口，人口的增长会带来住房需求的增长，这是有关专家预计2006年南京二手房交易量增长的一个重要依据。

　　南京加快城市建设步伐将带来一批新增拆迁家庭。南京市将对很多区域加快开发建设，城中村、城郊地区，都是开发重点。而在开发过程中必然要拆迁掉一批原有住户，而被拆迁家庭一部分选择购房，一部分则选择先租再购，其中又有一部分会因为各种因素而选择购买二手房，从而增加二手房交易量。

　　据有关资料显示，南京市民2005年的人均可支配收入为11570元，而且市民的收入在不断的提高，消费能力也在提高，预计到2006年南京市民的人均可支配收入将达到13000元。良好的经济条件才可能进行各种购买行为，购房当然就更不例外，所以市民的经济水平的提高也将会带来二手房成交的放量。

　　二手房价格稳定

　　据我爱我家发布的二手房市场情况来看，2005年全年南京二手住宅共成交约5万套，比2004年增长2.5%。2005年南京二手房房价平均为4905元/平方米，比2004年略有上升，其中1—5月份二手房房价平均为4900元/平米，而到了6、7月份“新政”出台初期则跌至4846.5元/平方米，为2005年最低，到了8月份为4963元/平方米，而9~12月份南京二手房房价平均为4993元/平方米，全年房价仍有增长，但幅度不大。

　　由于2006年南京商品房供应量较大，为了缓解这一状况，某些开发商可能会采取降价促销的手段吸引消费者，这将对南京的二手房市场带来很大的压力。由于2006年江北、江宁等偏远区域即将大量上市的新建商品房，因其所具有的价格优势，将会分流掉一部分二手房市场上的客户。二手房的挂牌量仍然持续前两月的高温状况，成交量已经显淡，春节将至，消费者购房步伐放慢。网尚研究机构刘兴宇则表示，节期萎缩是每年的惯例，预计到3月份时市场才能明显走暖。

　　由于国家对房地产市场政策的调控、市场大环境的影响，这种趋势将会延续，2006年，南京二手房房价的增长速度缓慢，市场比较平稳。

　　偏远地区逐渐热起来

　　业内人士认为，2006年南京各区域二手房市场将会发生一些变化，传统老城区仍是二手房交易的主体，同时一些位置较偏区域的二手房市场也会更加活跃，成交量逐渐放大。

　　从交易区域上看，鼓楼、白下、建邺、玄武四区的二手房市场交易在2006年会持续活跃。鼓楼、白下、建邺、玄武是南京的四个传统老城区，各方面设施较完善，生活便利，经济繁荣，二手房房源较充足，需求旺盛，二手房市场一直比较活跃，再加上南京市政府对这些区域的不断开发建设，使得这里的环境越来越好，这也推动了二手房交易的更加活跃。

　　秦淮、下关、栖霞三区在2005年的二手房交易市场的成交比例上升了很多。其中原因一方面这些区域毕竟不属于传统交易热点区域，二手房价格具有一定的优势，另一方面，这三区离南京的市中心距离并不是很远，且在近年由于地铁的开通交通情况的改善，居住环境得到了很大的改善。

　　此外，雨花台、江宁、江北等地理位置较偏远区域的二手房市场也逐渐形成，这些区域近些年有很多的商品房上市再流通，为二手房市场增加了丰富的房源，而这些区域的需求也不仅仅限于当地居民的自住购房，还将产生新的购房需求，2006年这些区域可能出现供需两旺局面。

　　供需仍有错位

　　2006年南京二手房市场的房源供应量会持续增加。但供应结构与需求结构有所错位。首先，南京市存量房数量可观，流通市场日益活跃。存量房源的巨大储备量为南京房地产交易市场提供了极其充足的房源，每年大概有7％左右的存量房流入到二手房市场，而随着市场的不断发展、各项政策的完善，会有更多的存量房进入二手房市场。另外，置业升级、居住地点的转换等因素也带来了一部分房源。据数据显示，为改善居住环境而进行二次或者多次置业的购房需求占近60％，因此以小换大、以旧换新，都带来了一部分房源的释放。

　　另一方面，虽然市场上将会有大量的房源供给，但是房源的供应与消费者的需求却有所错位。2006年南京二手房市场上供应的房源集中在：面积大、总价高的次新房；位置较偏远地区二手房；建筑年代较久的老房子；而2006年南京二手房市场的需求却仍偏向于地理位置较好（传统老城区），大小适中（50~80平方米）、价格适中（总价在40万以内）、建筑年代较近的次新房，整体供应结构与需求结构有所错位。