《房地产抵押估价指导意见》3月起施行

　　据新华社电记者24日从建设部获悉，由建设部、人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产抵押估价指导意见》将于今年3月1日起施行。

　　据建设部住宅与房地产业司有关负责人介绍，制定这样一个技术标准，旨在规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险。

　　这位负责人说，《房地产抵押估价指导意见》的主要内容包括：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。

　　估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

　　超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。

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　　记者24日从中国房地产估价师与房地产经纪人学会了解到，目前，全国具有房地产估价师执业资格的人员约有3.2万人，房地产估价机构3500多家。

　　据中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强介绍，房地产估价已成为房地产买卖、租赁、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等活动的基础，为促进房地产市场健康发展，维护房地产市场秩序，发挥了积极作用。

　　柴强说，现代房地产业与金融业息息相关，房地产开发贷款、个人住房贷款，以及其他贷款，通常将房地产作为抵押物。房地产抵押价值是确定贷款额度的重要依据。所以，房地产抵押价值需要房地产估价师和房地产估价机构，运用专门的评估技术来估算、判定。（新华）

　　相关分析

　　建设部等三部门日前出台的《房地产抵押估价指导意见》，被业内人士视作房地产估价专项技术标准，与以往的规范性文件、技术标准相比，它新在哪里呢？

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强24日接受记者采访时认为，《指导意见》体现了四“新”。

　　柴强说，首先，明确了房地产抵押价值与房地产市场价值的关系。房地产抵押价值为假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债款数额，以及其他法定优先受偿款。

　　二是明确了房地产抵押估价的原则。房地产抵押估价活动不仅应该遵守独立、客观、公正、合法的原则，还应该遵守谨慎的原则，要充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。

　　三是明确了房地产抵押估价要进行变现能力分析。在抵押估价中，房地产估价师要对抵押房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性等变现能力进行分析。

　　四是明确了房地产抵押估价要特别提示的内容，包括：时间对抵押价值的影响、信贷风险的关注点、定期跟踪房地产抵押价值的变化等。

　　柴强表示，《指导意见》的出台，对维护房地产抵押估价各方合法权益，推动整个房地产估价行业健康持续发展，具有十分重要的作用。

　　柴强说，《指导意见》与先前出台的规范性文件、技术标准，进一步完善了房地产估价技术标准体系，提高了行业自律组织加强自律管理的能力。可以有效发挥房地产估价在防范金融风险中的作用，进一步理顺银行等金融机构、借款人与房地产估价机构间的关系。（新华）