抵押估价新规四看点

　　据新华社北京1月24日电记者24日从建设部获悉，建设部、人民银行和银监会三部门日前联合发出《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，作为房地产抵押估价的新规定，这份文件有四大看点。

　　科学、合理确定房地产抵押价值

　　房地产开发贷款、个人住房贷款以及其他贷款，通常将房地产作为抵押物。房地产抵押价值是确定贷款额度的重要依据。房地产抵押价值如果过高，就容易造成信贷风险，如果过低，抵押物的担保作用就得不到充分发挥。

　　《通知》明确要求商业银行在发放房地产抵押贷款前，要确定房地产抵押价值，作为核定贷款发放额的依据。

　　处置抵押房地产前，商业银行必须委托房地产估价机构对其市场价值进行评估，防止信贷资产流失。

　　维护房地产估价机构的客观中立

　　三部门要求各商业银行建立房地产估价机构选用机制，制定选用办法。由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，在资质等级高、社会信誉好的房地产估价机构中择优决定。

　　禁止任何单位和个人非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。还要求房地产管理部门进一步加大房地产估价市场监管和执法监察力度。

　　杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司董事长杜鸣说：“这次明确了房地产估价师和估价机构的作用，规范了估价行为，有了明确的操作方法。还提出了防止恶意竞争，虽然一个文件不可能将其完全消除，但是也算敲响警钟，有了行为准则。今后还应在对估价方法和估价服务的要求上不断完善。”

　　规范抵押估价委托人及收费

　　房地产抵押估价为贷款人核定抵押贷款额度提供参考依据。因此，《通知》规定原则上商业银行作为房地产抵押估价的委托人，并按“谁委托，谁付费”的原则，由委托人承担估价费用。

　　考虑到目前房地产抵押估价基本由借款人委托，为实现平稳过渡，《通知》规定商业银行和借款人另行约定委托人的，从其约定。

　　完善估价技术标准体系

　　房地产抵押估价新规定，充分考虑了房地产抵押估价业务特点，从估价技术的角度，对房地产抵押估价的基本原则、估价目的、估价时点、估价方法选择、估价参数选取以及估价报告应当披露的信息等提出了具体要求，并要求估价报告对优先受偿权等影响抵押物变现能力的因素作重点分析。