“民间集资造房运动”的质疑与辩护

　　北方热线网——沈阳日报讯(记者孙明鑫)“花上20万，就能买到沈阳二环以内黄金地段上100平方米的新住宅 。”这样的事你相不相信？想不想做？

　　整整一年时间，28岁的吴卓每天都在试图把这个美梦变成现实，他坚信：“只要聚集起200户人家，咱们自己投 资，采用民间集资建房的方式，就能把房价降到市场价格的70％以内。”

　　吴卓，因其无畏与执着，号称“沈阳民间集资建房第一人”。

　　对于国内鲜有成功案例的民间集资建房之路，有期待、有质疑，更有许多值得探讨的问题。

　　在银行袖手、地产商嘲笑下，北京、上海等地曾经意气风发的“民间集资建房第一人”，纷纷以不了了之收场。沈阳 人吴卓带领下的200户人家，能否集资住上梦寐以求的廉价“

　　即将挂牌皇姑区二环内一地块

　　公司营业执照不日到手

　　“我们确实准备挂牌皇姑区二环以内一块土地，并已与土地持有者达成初步的合作意向。”1月20日，吴卓本人向 记者证实。

　　在刚刚举办的合作建房(吴卓对民间集资建房的特殊称呼)汇报会上，吴卓终于露出了少见的笑容：“组建一年依然 在原地打转的集资建房社团，终于向目标方向迈出了踏实的一步———公司注册手续均已递交，仅等待营业执照的下发。”

　　这个即将承载沈阳人民间集资建房梦想的公司，由8位股东组成。吴卓将其取名为“沈阳欧帝房地产顾问有限公司” 。对此，吴卓颇为自豪地解释道：“实际上，‘欧帝’是两个英文单词首个字母的缩写，即‘OneDream’，译为‘同 一梦想’。因为合作建房不仅是我一个人的梦想，也是公司8位股东和公司内200个合作者的梦想。”

　　据透露，吴卓与同伴已与皇姑区一家单位达成初步合作意向。该单位想在手中地块上，开发建设3—4万平方米住宅 ，但单位内部员工仅需要1.5万平方米，其余部分愿意与合作建房社团合作开发。

　　“这个地块的面积、规模及各种条件，都非常适合社团开发的要求，如果地块问题能顺利解决，也就相当于解决了合 作建房中最大的难题！”吴卓肯定地说，“我个人从2005年1月底提出合作建房理念至今，其实一直停留在理论探讨层面 上，此次注册公司、挂牌地块才是合作建房迈出的真正一步。”

　　为了200人的“梦想”辞去月薪3000元工作

　　网上发帖搜罗“智囊团”难展局面几度欲放弃

　　是什么使得吴卓非得扯起沈阳合作建房的大旗呢？起因，还要从房地产商的“暴利”说起。

　　从整个行业看，房地产利润率较高，高档房利润率更是高于普通商品房。与此形成强烈对比的是，普通百姓迫切希望 改善居住条件，却苦于买不起房。于是，一场由北京合作建房“领袖”———于凌罡掀起的“民间集资造房运动”蓬勃兴起， 当即便席卷了上海、广州、成都、西安等大中城市。市民们自发地联合起来，希望住上自己集资盖的廉价房。

　　吴卓的热情终于被点燃了，按照他的“调研”：沈阳一环以内的住宅每平方米价格已达4000至5000元，甚至 更高，就连有十余年房龄的二手房，也已达到每平方米近3000元。这对于沈阳月薪在1000至2000元的“工薪族” 来说，的确难以承受。如果合作建房终能“修成正果”，就能比同一地段周边楼盘价格节省30％以上，这将对沈城百姓具有 极大诱惑力。

　　于是，2005年1月，原本在铁通拥有稳定工作、月薪3000余元的吴卓，辞去了工作，专心搞起自己的新事业 ———合作建房。

　　吴卓的第一个动作就是在全国各大网站发帖交友，讨论各地合作建房的各种经验、教训。不到一个月，就有50多位 网友成为他的“智囊团”，他们中间有国家公务员、房地产商，也有IT界人士。“智囊团”的出谋划策，让几度意欲半途放 弃的吴卓又看到了希望。

　　质疑：“业余选手”与“职业商人”比拼，不合产业发展逻辑

　　辩护：200户人家每家出资10万即可启动项目

　　“商讨地块”、“注册公司”是吴卓的合作建房社团从理论走向实践的关键一步。

　　据吴卓透露，合作建房初步规划为地下2层、地上12到15层。其中，地下2层为公共设备层，地下1层和地上1 层为商铺，地上2层至顶层为住宅。每套住宅的基本空间规划为开间4米，进深9米，层高≥4.8米，每套住宅的套内建筑 面积约36平米，销售面积约53平米，增建跃层后，可得使用面积约60平米。

　　按照上述户型规划，吴卓给记者算了一笔账：大楼的地上建筑面积在10000平方米，需要购地6000平方米左 右；购地费用预算1000万以内，工程造价1500万元；预计招募民间资金200份，每份合作资金需求10万，即自筹 资金2000万；预计贷款3000万，即项目最多可承担资金达5000万，项目备用资金达到3000万，将足以应付可 能发生的不可预期费用。

　　【专家质疑】沈阳恒兴投资顾问有限公司总经理、经济学博士姜伟：对于合作建房这种形式，实际上很早便存在了， 只不过一般存在于小范围内，比如单位集资为职工建房等，并未走上社会化道路。

　　但值得一提的是，专业化、规模化、资本技术密集型，将是房地产业的发展趋势，而合作建房者往往多为“业余选手 ”。这种拿“业余选手”与专业人员比拼的情形，恰恰背离了房地产业的未来发展趋势。

　　质疑：管理机制、管理能力、采购成本等任意一个环节都决定着集资建房的“宿命”

　　辩护：借助独创绝技“分次定向转账制度”，可望打天下

　　谈起国内合作建房“第一人”无一幸免、均以失败告终的结局，吴卓仍旧显得很自信：“我们总结了北京于凌罡、上 海翁云等人在合作建房过程中的失败教训，创造了自己的一套完整的合作建房体系。”

　　吴卓认为，“买地盖楼是一种参与者在资金、权利、责任、义务等方面的全方位合作。在操作中，合作者拥有相同的 责任、平等的权利和义务，可以充分参与讨论有关盖楼及入住后的各项事宜。比如，买地盖楼的楼层装修和户内装修，可以分 别计费、独立核算等。”

　　在合作建房过程中，吴卓认为，资金制度最为重要。已往的资金制度，对于银行、开发商和业主等利益主体，不论是 现金支付，还是信贷模式，都缺少足够的安全性。而他的合作建房则采用“分次定向转账制度”，可以从多方面保障资金的供 给，使得“合作”成为可能。

　　具体来说，就是新组建的“欧帝”公司将与银行签署一份合作协议，所有的资金动作均通过银行转账来进行，以保证 合作建房者的资金安全，且方便合作者办理银行贷款等金融业务。

　　这与已往银行把贷款、买房者把预付款交给开发商不同。在买地建房过程中，集资款以及银行借贷给项目的资金，依 旧会存于集资者在该银行的账户内，仅当每月发生费用支出时，才自银行账目中将指定金额的、经过严格审核的资金转给供货 商和服务商账户，完成支付。

　　【专家质疑】

　　沈阳恒兴投资顾问有限公司总经理、经济学博士姜伟：资金管理是房地产投资行为的关键环节，运用金融手段进行集 资可以解决资金运转问题。但是，在合作建房过程中，值得讨论的问题还有很多，比如：管理机制、管理能力、采购成本等， 任意一个环节都决定着合作建房的“宿命”。从这种意义上讲，即使吴卓成功了，那也是个案，并不代表可以社会化推广。

　　质疑：风险系数越大，越可能找不到“担保方”

　　辩护：建立“第三方”投资保障机制

　　令吴卓颇为自豪的是，他的“智囊团”建立了一套“第三方”机制。“像北京、上海等合作建房者，实施的全过程共 出现两个主体，一是代表所有合作者的“甲方”，二是建筑工程的承建商。除此两方外，我们的实施方案还含有第三方，即寻 求一些资金雄厚、声望较高的大型企业作为风险投资方，避免项目实施中由于资金运转不畅带来的风险。”

　　合作方分为固定

　　浮动房价，是在市值70％至100％之间浮动，超出市场全价的部分由风险担保公司承担，担保公司同时享受做到 市值70％以下所带来的收益。区间内，担保公司收取2％的风险担保费。另外，成本房价是指，合作方可以绝对成本价钱买 到自己的房子，但必须愿意承担与利益共存的风险，属于完全DIY(自己动手、自愿合作)。

　　楼盘原本的开发过程是，“开发商买地—土地抵押—贷款盖楼”，而这里剔除了开发商的存在，合作建房者只与承建 商签订房屋建筑承包合同，这样就会有比较大的风险存在。控制风险的重担就落在了风险担保公司身上，它将承担购买土地的 保证金，以及由于土地、原材料价格波动而带来的最终房价成本变动的风险。

　　【专家质疑】

　　沈阳恒兴投资顾问有限公司总经理、经济学博士姜伟：“第三方”投资机制社会上有些行业使用过，但是都以“流产 ”而告终，其主要原因是“第三方”虽有一定的收益率，但是其收益必须基于“控制风险”。而这种合作建房风险大部分并非 人为可以控制得了，风险系数较大，很可能面临找不到“第三方”的窘境。