房地产健康发展 彩云南土地升值

房地产健康发展 彩云南土地升值 宋莹摄
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　　2005年，云南认真贯彻落实科学发展观，积极推进房地产业平稳、健康、有序发展，房地产投资增幅居全国第一，“住在昆明”日渐叫响。伴随着彩云之南日新月异的城市化进程，方兴未艾的房地产业呈现出勃勃生机——

　　神奇美丽的云南，四季如春的昆明，景色优美，气候宜人，物产丰富，文化绚丽，一直是人们向往的地方。

　　伴随着经济全球化和信息时代的来临，人流、物流、信息流以空前的速度和规模汇聚于这块古老的红土地。从省会昆明辐射到边境城镇，房地产开发成为城市化进程中的强劲旋律。一幢幢高楼、一个个社区，无声地诠释着“旧貌换新颜”的时代内涵，鲜明地昭示出这颗璀璨的“西南明珠”在迈向现代文明中所迸发的无限魅力和巨大的经济价值。

　　2004年，全国一些地区出现了房地产市场投资规模过大、商品房价格上涨过快、商品房结构不合理、市场秩序比较混乱等问题。2005年，国务院先后下发了《关于切实稳定住房价格的通知》、转发了建设部等7部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出了一系列以经济手段为主的综合调控政策。一时间，房地产业的宏观调控成为整个经济工作中至关重要的环节，成为社会关注的热点和焦点。

　　超越了“安居才能乐业”的层次，面对“十一五”这个重要的战略机遇期，省委、省政府从构建社会主义和谐社会、促进经济社会持续快速健康发展的高度，十分关注我省房地产业的发展趋势。通过采取一系列积极有效的措施，去年1～11月，全省房地产业提前完成年初确定的发展目标，开发完成投资205.83亿元，同比增长51.4%；整个“十五”期间，房地产业累计完成投资723.12亿元，年均增长19.1%，占固定资产投资的比重保持在10%以上。

　　城市化发展战略呼唤房地产业

　　改革开放以来，随着我国城镇住房制度改革的深化，住房建设步伐加快，以住宅建设为重点的房地产业进入了高速发展时期，对增加固定资产投资、拉动GDP增长、提高人民生活水平和推进城市化进程，发挥了重要作用。城市是不同层次的经济中心，加快城乡协调发展，推进城市化，是我省重要而紧迫的战略任务。

　　先说其“重要”。作为现代经济的基础和主要载体，城市化是人类发展的客观规律。根据城市发展理论，当城市化水平达到30%～70%时，城市化发展即进入了加速期，这意味着未来20年将是我国城市发展的“黄金时期”。我省城乡发展正处于全球进入城市化时代一个关键时期，如果云南不抓紧跟进，将丧失城市化的发展机遇，使我省进入城市化快速发展阶段的时间大大延长。

　　再说其“紧迫”。在国内各省区尤其是同处西南地区的四川、重庆、广西等省区城市化步伐大大加快的情况下，云南一旦落后，将导致我省聚集各种资源发展经济的能力减弱，我们不仅不能将外部的资金、技术、人才等生产要素和各种资源引进来为我所用，反而将导致我省优势资源向东部和西部区域中心城市流失，这对我省经济发展是极为不利的。

　　但是，云南城市化却面临着这样的现状：全省城市建成区面积为913平方公里，占全省总面积的0.23%；城市实现的生产总值占全省总量的60%以上，第二产业产值占全省的80%左右，第三产业产值占全省的70%左右；全省大中型企业、大专院校、重要科研机构、医院和大型文化设施绝大多数都集中在城市，城市已成为我省全面建设小康社会的火车头。但是，城市化水平低，与经济发展的需要不相适应，并进而制约全省经济社会发展这一深层次矛盾仍然没有得到很好的解决。主要表现为：一是水平低。我省城市化水平低于西部平均水平，更落后于全国平均水平10多个百分点。二是数量少，规模小。云南现有设市城市仅占全国城市总数的2.55%，不仅城市数量少，而且规模偏小，缺少大城市这个层级，城市经济体系无法形成互补互动的良好协作关系。三是空间分布不平衡。我省城镇空间分布呈明显的东西差异，滇东地区面积比滇西少而城镇分布多，不利于区域协调发展。四是新兴城市实力不强，城市功能还有待发挥。我省新兴城市除玉溪、曲靖等少数几个发展较快外，多数城市仍处于稚嫩期，城市的经济实力还不强。在一些城市的三大产业构成中，第一产业仍居主导地位。

　　科学合理布局六个层次推进

　　当前，我省经济进入了一个快速增长期，在尽可能地延长这一轮经济增长周期中，城市经济能否持续振兴是一个关键。全面建设小康社会，全省城市化水平要达到50%以上，需在今后16年内每年城市化水平提高1.4个百分点，任务十分艰巨。

　　从云南实际出发，我省制定了城镇建设和谐社会的规划蓝图：按照“五个统筹”的要求，着力推动现代新昆明，滇中、滇东、滇西和滇南4个区域中心城市，州市所在地和设市城市，重点县城，边境口岸城镇，小城镇6个层次的城镇体系建设，形成大中小并举、空间分布合理、功能完善、特色鲜明的城镇发展体系。

　　第一个层次，积极推进现代新昆明建设。按照新昆明建设的城市规划，发挥其对全省城乡建设的集聚和辐射效应，打响“住在昆明”品牌，把昆明建成我国乃至面向东南亚、南亚的区域性现代化城市。

　　第二个层次，大力发展区域中心城市。大理、玉溪、曲靖和蒙自上承昆明，下接滇西、滇中、滇东和滇南，城市资源丰富、基础较好、区域带动明显，要促进其发展成为大城市，填补我省没有大城市的空白，完善全省城市结构。

　　第三个层次，加快建设州市所在地城市。昭通、楚雄等11个州市所在地城市是州市域经济、政治、文化、交通和服务业的中心，以发展中等城市为目标，加强规划带动，强化产业支撑，促使其做大做强。

　　第四个层次，建设好县城。县域经济是国民经济的基本单元，县城犹如这一经济单元的心脏。结合我省加快县域经济发展的部署，以规范建设、美化市容、完善功能、突出特色为重点，规划和建设好县域经济发展的中心，为增强全省经济发展后劲培育新的增长点。

　　第五个层次，建好边境口岸城镇。积极做好边境19个国家一、二类口岸的城镇规划，把它们作为“兴边富民工程”的建设重点，建成统筹国内发展与对外开放的示范基地。

　　第六个层次，建设好小城镇。小城镇是农村中的城市，是农民、农业、农村经济全面参与国民经济大循环的重要桥梁和纽带。省政府加大资金投入力度，帮助编制好规划，因地制宜，突出特色，促进小城镇稳步发展。

　　关键时扶一把确保健康发展

　　针对全国房地产市场出现的投资规模过大、商品房价格上涨过快、商品房结构不合理、市场秩序比较混乱等问题，省委、省政府正确分析我省房地产市场发展形势，认为云南房地产业总体上处在较旺盛的需求期，要求各级各有关部门进一步统一认识，确保云南房地产业健康发展。

　　我省房地产开发投资逐年递增，总体保持平稳增长。2003年房地产开发投资首次突破100亿元，2004年进入快速增长期，投资突破160亿元，增幅达到47.48%。2005年1～11月，全省房地产开发投资完成205.83亿元，同比增长51.4%，投资规模在全国排第20位，在西部地区排第5位；占全省固定资产投资的比例低于全国平均水平4.69个百分点，投资增幅高于全国平均水平29.2个百分点，高于西部地区平均水平19.9个百分点，位居全国第一。从房地产投资规模小、占固定资产投资比例低的情况看，我省房地产尚不存在投资过热问题。

　　我省房地产市场供求基本平衡，市场发展平稳。2004年，全省房地产销售面积和销售额大幅增长，增幅分别达到33%和40.3%；2005年1～11月，国家宏观调控政策已经出台，但上述两项指标仍保持了增长的势头，增幅分别达到32.99%和38.01%；商品房销售面积出现较好形势，销售面积大于竣工面积，空置商品房数量继续下降。

　　从近几年商品房价格上涨来看，主要是成本推动型的上涨，商品房价格基本稳定。2005年，商品房现房销售平均价格为2040元／平方米，大大低于全国平均价2988元／平方米，价格水平在西部地区排第4位，全国排第17位。我省属地震多发地带，从抗震设防要求看，云南建房成本要比其他省区高20%左右。如扣除这一客观存在的成本因素，我省的房价在全国及西部地区排至较末的位置。

　　省委、省政府领导清醒地看到，随着国民经济的持续稳定增长，城市化进程的加快，城市人口的快速增长，近几年我省城镇住宅的供求总量仍将保持不断增长的趋势：

　　一是城镇化进程加快带动住房需求增长。按照全面实现小康社会的标准，到2020年，我省的城镇化水平要达到50%，要实现这一目标，城镇化率要保持每年增长1个百分点以上。这意味着每年将增加40万城镇人口，带来较大的住房需求。

　　二是居民消费结构升级，带来了改善住房条件的需要。特别是原来住房条件较差的职工改善性住房需求较大，通过房改购房的城市居民也将进入换购期，住宅消费增长仍有较大空间。

　　三是城镇居民住房不平衡问题较为突出，还有相当部分中低收入家庭住房水平低于平均水平。这部分人的住房需求，将会随收入状况的改变逐渐释放出来。

　　四是云南作为最适宜人类居住的地区之一，越来越多的省外及国外人士到云南购房置业，外销型的住房需求也在逐年增加。因此，在相当长一段时期，我省住宅建设仍处于总量增长型发展时期。需求的日益扩大为我省房地产业发展创造了最为有力的条件。

　　落实宏观调控创造性开展工作

　　省委、省政府认为，当前，云南房地产业的发展已进入关键时期，为缩小与其他省区的差距，提高房地产业对国民经济增长的贡献率，贯彻宏观调控政策要因地制宜，掌握好调控力度和重点，要通过宏观调控实现房地产业的健康发展——

　　按照因地制宜、分类指导的原则，落实国家税收调控政策。对于2005年5月31日以前销售的商品住房，按规定划分普通商品住房和高档商品住房，并按此标准执行相关税收政策；2005年6月1日以后销售的商品住房，昆明市的普通商品住房标准按向国家有关部门的备案审批标准执行，除昆明市外的州、市、县实施综合开发的商品住房项目，原则上按照普通商品住房对待，实施相应的税收减免等优惠政策。对于各州市已出售给职工的房改房，上市交易时实施普通商品住房交易的税收优惠政策。2005年6月1日以后，个人新购买商品住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；对个人新购买非普通商品住房超过两年转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额全额征收营业税。

　　强化规划对房地产业发展的调控作用。在城市总体规划和近期建设规划中，合理确定各类房地产用地的总量、布局、比例和具体地块的容积率等，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置路、水、电、气、通讯等市政配套设施。规划部门严格按照已批准的规划，成片审批房地产开发项目，所有列入建设用地范围的房地产开发项目必须严格按照城市规划的要求进行建设。

　　合理确定土地供应规模和结构。进一步对土地市场进行全面清理，盘活存量土地资产，增加建设用地，特别是普通商品住房建设用地的有效供给，促进土地集约使用和科学利用。适时适度地调控土地供应量，用于房地产开发的土地要随房地产投资的增长同比例增长。

　　以人为本，不断优化房地产供应结构。强化经济适用住房的建设和管理，通过各种有效措施，降低经济适用住房建设成本。建立和完善经济适用住房购买的申请、审核、审批和公示制度，严格经济适用住房的上市准入条件，严禁将以经济适用房名义取得的土地使用权用于商品房开发。降低建设成本，努力使普通商品住房价格与大多数居民家庭的购买能力相适应。强化政府住房保障职能，建立以租赁补贴为主、实物配租和租金核减为辅的廉租住房制度。

　　坚决停止住房实物分配。集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行，并纳入经济适用住房管理。任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。机关和企事业单位不得自建住房。组织职工进行集体购房的单位要坚决贯彻国家有关规定，不能享受福利分房的优惠政策，不能变相实物分房或以任何形式给职工暗中补贴。

　　加快住房分配货币化改革工作。省级机关及昆明市加快住房补贴发放工作，在资金有限的情况下，优先向无房和住房不达标的职工发放住房补贴。其他州市要创造条件加快住房补贴的发放，增强职工购买住房的能力，实现职工住房潜在需求向有效需求的转变，从政策上引导职工的住房消费方向。

　　2005年11月，省财政厅出台文件，落实省政府“2005年开始发放省直机关和事业单位在职职工住房补贴，三年内完”的决定。 按照“新人新政策，老人老办法”的原则，对2006年1月1日后省级机关事业单位录用的新职工，其住房补贴纳入工资按月发放，在当年预算内安排；对2005年前参加工作的“老职工”的住房补贴，从2005年11月起开始发放，力争三年内兑现完毕。对有预算外收入的大中专院校、地勘系统单位的在职人员住房补贴，由省级财政给予50%的补助，其余的50%由单位承担。到2005年底，省级在昆单位离退休职工(2000年12月31日前离退休)住房补贴发放完毕。

　　牵住“牛鼻子”突出重点整治

　　从2004年8月31日起，国家要求所有经营性的土地一律都要公开竞价出让，以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。国家还规定，2004年8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。根据党中央、国务院的统一部署，从2004年5月开始，我省紧紧抓住土地占用、耕地占补平衡等6个方面进行土地市场专项治理整顿，突出工作重点，以点带面，整个治理整顿工作达到了预期效果。

　　严格清理新上项目用地。通过清理发现，238个新上项目存在违反国家产业政策、环保规定和城市建设规划等问题。对此，有关部门分别作出了停止建设、暂停建设、限期整改和取消立项的处理；对涉及未批先用的51个违法用地项目，全部按有关规定进行了处理和整改，对6个相关责任人进行了党纪、政纪处分。

　　耕地占补平衡。据统计，我省2003年1月至2004年4月共批准建设用地772件，有672件涉及占用耕地，共占用耕地7613.72公顷，其中，使用土地开发整理项目已验收入库的耕地指标实行占补平衡的166个，补充耕地6519.06公顷；与土地开发整理项目挂钩实行占补平衡的项目15个，补充耕地1094.66公顷。检查结果表明，全省各地均较好地落实了耕地“占一补一”制度，补充耕地面积与验收面积相符，各项技术指标基本达到土地开发整理技术规范。

　　管好新增建设用地有偿使用费的征收使用。全省2003年征缴新增建设用地有偿使用费3.8亿元，2004年1月至6月征缴新增建设用地有偿使用费1.3亿元，全部按比例缴入中央和省级金库，无随意减免的情况。为加强土地开发项目管理，专门成立了土地开发整理项目领导小组，建立和完善了专家论证会审制度、项目管理制度及资金管理制度。自2001年以来，我省共安排土地开发整理项目131个，总投资4.6亿元，可新增耕地1.6万公顷。在资金使用管理方面，由省财政厅、国土资源厅负责监督，确保项目资金专款专用。

　　土地开发整理项目的组织实施，产生了良好的社会效益、经济效益和生态效益：落实了耕地保护措施，实现了耕地总量动态平衡；改善了农业生产条件，促进农村经济社会全面发展；增加了有效耕地面积，缓解了农民用地矛盾；保护了生态环境，为实现经济社会可持续发展创造了条件；支持了“老少边穷”地区的发展，维护了边疆社会稳定。

　　经营性用地使用权，全部招标拍卖挂牌出让。2004年l至9月新出让的经营性用地，不论是使用新增建设用地还是使用存量建设用地，全部纳入了招标拍卖挂牌出让范围。2005年，我省认真落实严防“反弹”的各项措施，巩固土地市场秩序治理整顿成果。

　　目前，全省16个州(市)，129个县(市、区)都实行了建设用地总量控制、城市建设用地集中统一供应、经营性用地使用权招标拍卖挂牌出让、基准地价定期更新、土地登记可查询、集体决策及会审六项土地市场管理基本制度，共建立土地收购储备机构118个，经营性用地使用权招标拍卖挂牌出让制度在我省已基本形成。

　　建立基本农田保护“红线”。新增落实地块3.74万块，新增标志1310个，92%的乡镇建立了基本农田档案，除少数边远民族地区外，基本农田保护责任书基本签订到了村组和农户。

　　清理整顿各类开发区。我省各类开发区原有95个，规划控制面积约3.32万公顷；报请国务院审批拟保留的32个开发区，规划建设面积1.84万公顷，建成面积8762公顷。对违反规定设立的63个开发区已经行文予以撤销，核减规划面积1.46万公顷，占全省各类开发区原批准面积的44.1%，退回土地、林地等8757公顷，复耕面积34.22公顷。拟保留的开发区在选址方面均严格遵循节约耕地、少占良田的原则，没有出现乱圈乱占耕地的现象。

　　防止市场泡沫有序推动产业发展

　　省委、省政府把握三个关键环节，提出一系列具体调控措施，既注重防止房地产市场泡沫，更注重贯彻落实国家促进房地产市场持续健康发展的政策措施，注重保护和扶持发展中的云南房地产业。

　　第一个关键环节：调控供应环节。目标是：以百姓为本，通过加强规划、土地、金融调控和建立住房保障制度等手段实现。改善住房供应结构，努力提供满足不同收入阶层需求的住房。

　　在城市总体规划和近期建设规划中，合理确定各类房地产用地的总量、布局、比例和具体地块的容积率等，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置路、水、电、气、通讯等市政配套设施。

　　进一步完善土地收购储备制度及招拍挂制度，增强政府对土地市场的宏观调控能力。进一步健全和完善房地产开发用地计划供应制度，适时适度地调控土地供应量。用于房地产开发的土地要随房地产投资的增长同比例增长。对于符合条件的房地产企业和房地产开发项目，要继续加大信贷支持力度，及时发放贷款。

　　不断优化住房供应结构，努力使普通商品住房价格与大多数居民家庭的购买能力相适应。去年，全省已下达1000万平方米经济适用住房的建设计划，针对低收入家庭购买的住房比重将逐渐增加；同时，作为省政府去年的10件实事之一，10万平方米的廉租住房正在昆明、玉溪、红河、曲靖和大理5个州、市实施建设，多数工程已进入尾期。

　　第二个关键环节：需求环节的调控。目标是通过加强税收、金融调控和启动住房补贴政策，在市场中充分体现有真实消费意愿的广大百姓的购房需求，为城镇居民不断改善居住条件创造良好的市场环境。

　　结合云南省的实际情况贯彻落实国家税收调控政策，划分了普通商品住房和高档商品住房的标准，并据此制定了区别性的税收征管时限、范围、具体征收办法和优惠政策，保普通居民的改善性需求，压投机性需求，抑制投资性需求及高档的住房需求上。个人贷款购买第一套普通商品住房和经济适用住房的首付比例可维持20%的水平，各州市住房公积金管理中心进一步加大个人住房贷款力度，增强住房公积金缴存人的购房能力，增加房地产市场的有效需求。

　　加快住房分配货币化改革工作的步伐。省级机关及昆明市将加快住房补贴发放工作，在资金有限情况下，优先向无房和住房不达标的职工发放住房补贴，从政策上引导职工的住房消费倾向。

　　第三个关键环节：对房地产市场秩序的调控。目标是通过加大行政执法力度，完善市场监管的手段，提高市场的透明度和运作的规范性。

　　加强房地产企业的资质管理和商品房的预售管理。对取得土地后无正当理由不开发，未取得预售许可证的“内部认购”，以及一房两售、虚假广告、哄抬房价等违法违规行为，开展专项整治，净化市场环境；加强房地产开发企业诚信体系建设，对于发生严重事故、严重违约等质量和信誉问题的房地产企业，清除出房地产市场。

　　加快建立完善的房地产信息平台和信息披露制度，及时向社会公布住宅与房地产业发展规划、行业发展政策，定期向社会披露房地产市场运行情况分析，提高房地产市场的透明度。有关部门向购房人提供真实、对称的信息，以提升购房人对市场的信心，树立正确的市场预期。

　　叫响“住在昆明”形成全省连动

　　叫响“住在昆明”，是以现代新昆明发展为背景，打造昆明城市品牌的战略措施，是“春城”城市形象的拓展和提升。

　　“住在昆明”的内涵是：居住是人类生存于地球的最基本方式，选择住宅就是选择生活。以消费者的需求为本，优化居住环境，提升社区文明水平，打造“住在昆明”城市品牌。

　　“住在昆明”的战略目标是：抓住21世纪全球经济一体化进程加快形成住宅市场新变化的发展机遇，对昆明城市经济价值进行重新认识和定位，创造最适宜人居住的环境，推动现代新昆明建设；以发展“住宅”为龙头，充分发挥居住产业的投资效应、内需效应和“出口效应”，把昆明推向全国、推向世界，吸引国内外资源进入昆明，把“春城”自然优势转化为经济竞争优势，促进昆明经济社会的快速发展，拉动全省经济发展和加快城市化步伐。

　　“住在昆明”带动产业发展。“住在昆明”的实施不仅是房地产项目的开发，更主要的是通过加大对城市基础设施建设及相关产业的投入，改善城市环境，打造“昆明——最适宜人居住的城市”形象，使昆明成为具有优良的生态环境、优美的居住环境、现代化的城市基础设施、完善的市政服务系统的城市，吸引更多的人到昆明居住。

　　“住在昆明”将成为一个契机，形成连动效应，促进昆明乃至云南的建设，带动各相关产业的协调发展——

　　促进以现代交通业为重点，包括城市交通、水、电、气、通讯等的城市基础设施建设。现代新昆明的发展思路提出，建设环湖

　　推进产业布局的调整和新兴产业的发展。“住在昆明”目的是建生态家园，创造最适宜人居住的环境。因此，“住在昆明”的实施，要求对城市产业布局进行优化，必然带来产业结构的调整，退出对城市产生污染的企业及不利于城市美化亮化的企业，发展无污染的生态环保产业、技术含量高的科技型产业、信息产业、市政服务业及高付加值产业，使城市产业结构最合理、生态环境最美、投资环境最优、人居环境最佳、发展潜力最大。

　　带动文化产业的发展。我省独特的气候特征，丰富多彩、独特多样的民族文化及民族风情、风俗，为文化产业的发展奠定了巨大的发展空间，而我省文化产业产值与发达国家文化产业产值占GDP总量的10%以上相比，存在较大的差距。“住在昆明”的实施，客观上要求文化产业跨越式发展，可促进我省加快发展文化产业，发挥云南多元化及多民族文化的特点，满足不同人群对精神、文化的需求。

　　促进与之相匹配的服务业的巨大发展。居住离不开商业、金融、城市公交、餐饮、服装、

　　为了吸引不同类型的人群以不同的方式到昆明居住，“住在昆明”通过项目的开发建设，建设“城在山水中，山水在城中”的城市，治理好滇池，创造优美的自然生态环境和人居环境，从而产生良好的环境效应。根据规划，到2020年，昆明城市公共绿地和公园数量、面积都将超过中等发达国家水平，城市建成区绿化面达到45%以上。李维 王永刚 张瑞芳(云南日报)