地产财富巨人十大偷逃税手段

　　广州某房地产公司销售位于繁华路段的房产，竟出现巨额亏损，在“营业外支出”账户，反映销售不动产的资产清理损失高达8000多万元。房地产业是公认的暴利行业，如此巨大的“亏损”又说明了什么问题呢？

　　据广州地税部门公布的最新数据显示，2005年，广州有160多家房地产企业存在税收违法问题。一个公认为造就富人最多的暴利行业，成了税收违法行为的“重灾区”。

　　偷逃税收的“重灾区”

　　据不完全统计，最近3年公布的中国富豪百强，从事房地产开发的越来越多，2002年是25家，2003年增加到37家，2004年上升到45家。

　　自上个世纪90年代，房地产商便迎来了幸福时光。一位在2002年摇身变为房地产商的前包工头，这样解释了他的职业转换，建筑的利润在15％左右，房地产对于我来说，利润在100％至200％。

　　不久前，福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本。经测算，该市开发商的利润率平均约为50％，最低的约20％，最高的超过90％。与房地产行业高利润相呼应的是住房价格的直线攀升、开发商数量的不断增加。

　　然而，一些令人羡慕的“财富巨人”，同时也是“纳税侏儒”。去年公布的“中国纳税百强排行榜”中，前300名内没有一家房地产企业。

　　在北京、广州等房地产业发达的地区，房地产行业成为税收违法行为的“重灾区”。2005年，广州地税稽查部门对全市260多家房地产企业进行了检查，其中发现税收违法问题的有160多家，查补入库税款达1．3亿元，占了全年专项检查查补入库金额的七成多。2003年至2005年上半年，北京地方税务局共计查处房地产企业中存在严重涉税违法问题的案件180件，查补税款75845万元。

　　十种税收违法手段

　　广州市地税稽查部门有关负责人说，广州市房地产行业一直呈现较快的增长态势，市场运行也比较平稳、健康和理性。但在专项检查中发现，由于房地产开发过程复杂，资金投入与收益间隔长，财务核算和账务处理涉及的违法手段花样繁多。目前房地产行业主要存在以下：

　　一是瞒报或少报预收售楼收入。房地产企业通常采取会计核算上的确认销售与税法上规定纳税义务时间不一致而自行延期申报；或者以未领取售房许可证为由，对收到的售楼订金采取不入账等手段隐瞒销售收入。。

　　二是利用关联企业的业务往来避缴税款。例如关联之间转移资金、集团内部购房优惠价交易等。文章开头所提的公司，就是以超低价向关联企业出售不动产来偷逃税。

　　三是财务和会计核算比较混乱，导致成本和企业所得税无法准确核算。有房地产企业将建筑成本中的“利息”和“管理费”项目一直挂账在“在建工程”科目，没有按工程项目和完工进度及时分配结转到“固定资产”科目，少计了房产原值，从而少计了税款。

　　四是有挂靠关系的房地产企业之间应缴未缴税费现象。包括被挂靠企业向挂靠方收取的代扣缴税费未按规定时间申报等。

　　五是企业合作建房不按规定申报纳税。房地产开发企业以转让部分房屋的所有权，换取部分土地使用权，形成所谓的合作建房或名 E5上的代建房，有意延误纳税义务发生时间。

　　六是回迁房部分未按销售不动产缴纳相关税费。

　　七是将自行开发的房产分给投资方部分未按规定申报缴纳税费。

　　八是以房产物业抵偿劳务款未作收入申报纳税。

　　九是对连续滚动开发的项目，不划分成本负担对象，模糊应纳税所得额。

　　十是房地产开发商将收到的银行按揭挂往来账，隐匿收入，不缴或少缴税款。

　　加快进入“护法”时代

　　针对房地产目前的诸多问题，专家认为，对待房地产业，宜规范，不宜冷淡，房地产业亟须进入“护法”时代。

　　调控市场与加强监管，并不局限于房地产市场本身。国资委研究中心宏观战略部部长赵晓博士认为，长久以来，开发商的暴利与土地资产收益分配不公有关。一项调查显示：土地增值部分的收益分配，只有20％到30％留在乡以下，其中农民的补偿款占5％到10％；城市政府拿走20％到30％；各类房地产公司等拿走40％到50％。

　　土地作为房地产市场的基本要素，目前开始进入“护法”时代。2006年一开始，广州房管部门就发出了强烈信号。一度有“天价地王”之称的琶洲两地块ＰＺＢ1501、1301，因地块受让方违约未付清地价款，近日被解除土地使用权出让合同。广州市国土房管局表示，收回两“地王”只是一个开始，相应的有效清理措施将陆续推出。

　　广州市地税局表示，将加大对违法行为的曝光和惩罚力度。，对于房地产行业不断出现的税收违法现象，继续加大强查监控力度，通过开展专项检查行动，包括对较大型房地产集团采取“集团式”作战模式开展专案检查。同时，地税部门将会采取系列措施加强对税收违法企业的执法力度，包括定期公告欠税企业名单，阻止欠税企业法人代表出境，行使税收优先权，向法院申请强制执行等。（据经济参考报）

　　房地产业

　　亟需费改税

　　目前，地税部门对全北京市房地产开发与经营业2000年以来申报纳税情况的专项评估已经全面展开。在第一批已完成纳税评估的76户房地产企业中，发现存在涉税问题的企业超过了60%。在去年12月16日至今年1月19日的一个月时间里，已查出房地产企业漏税5.7亿元，目前已补税入库1.9亿元。

　　北京所发现的问题再次说明，目前房地产开发公司确实存在严重的偷逃税行为。因此，加强对房地产业的税收征管十分必要。笔者以为还有一个问题值得关注，就是房地产业复杂的各种“费”同样是一个巨大的资金黑洞。在房地产开发中，主要包含了三块内容，即租、税、费。我国房地产开发业法定的有13种税，约占建设成本的9%；而各类规费，虽各地差异较大，但一般而言收费项目大多有数十种之多，有的地方甚至超过百种，约占建设成本的41%。

　　政府职能转换滞后，是导致乱收费屡禁不止的制度性根源。各种收费增大了房地产的开发成本，限制和削弱了税收的宏观调控功能。因此，必须进行房地产税制体系改革，建立一个科学合理的房地产租、税、费体系。其中最重要的就是清理整顿现有收费项目，取消不合理、不合法的收费，按照受益原则，保留一部分有偿服务、经营性收费和少量必要的行政事业性收费，将属于地价的收费归入地价中，把一部分具有税收性质的收费转为税收。（方虹/经济观察报）