全国商品房空置面积1.14亿平米 住房过剩吗?

　　2005年前11个月，我国本年购置土地面积中，未完成开发土地面积近1.7亿平方米；按目前水平计算，我国商品房的年施工面积是年竣工面积的5倍多；商品房空置面积达1.14亿平方米。

　　国家统计局近期公布的这三个房地产数据，揭示了一个问题——我国面临着潜在的住房过剩风险。

　　存量土地过多无疑是房屋出现过剩的一个先行信号。数据显示，2005年前11个月，在我国的房地产本年购置土地面积中，未完成开发土地面积达16706.7万平方米，占同期本年购置土地面积的53.8%。按照我国开发房地产的用地速度，这近1.7亿平方米的土地还能满足1年多的开发需要。

　　商品房施工面积过大、但竣工面积不足是另一个信号。数字显示，我国商品房竣工面积占施工面积的比重，即房屋建筑面积竣工率近年来持续下降。进入2005年以后虽然有所提高，但仍然很低。2005年前2个月，房屋建筑面积竣工率仅为3.7%，之后虽逐步提高到2005年前11个月的18.8%，但仍比2004年低11.4个百分点。2005年前11个月，我国房屋施工面积高达14.9亿平方米，比2004年同期增长18.5%，规模相当于2000年的2.3倍，是2004年的1.1倍。而18.8%的竣工率意味着，目前我国房屋的施工面积相当于5年多的商品房竣工面积。

　　另一个不能忽视的信号字是商品房的空置面积。从2005年开始，我国商品房的销售面积虽然总体上仍高于竣工面积，但却出现了部分时段销售面积低于竣工面积的情况，同时，商品房销售面积和竣工面积之间的增幅差距也在缩小，这就导致了商品房空置面积的严重扩张。2005年11月末，全国商品房空置面积达1.14亿平方米，比2004年同期增长14.2%，规模超过2005年上半年房屋竣工面积。住宅空置面积达0.63亿平方米，比2004年同期增长8.0%，规模接近于2005年前5个月的住宅竣工面积。

　　针对我国当前面临的潜在住房过剩风险，国家信息中心高级研究员钱敏泽建议，要严格实行市场准入和退出制度。

　　钱敏泽表示，房屋过剩或潜在过剩关键在于缺乏严格的市场准入和退出机制。结果导致一方面，在房地产价格和利润大幅提高的驱动下，难以防范大量企业过度和无序的涌入；另一方面，也使一些不适应市场规律或不符合国家法规的企业很难退出市场。所以解决房屋过剩或潜在过剩矛盾，就要同时严格市场准入和退出机制，从制度上既防止那些不符合环境、能耗和安全、产量、技术、规模标准的企业进入市场，又能通过竞争和法律手段使那些不适应市场规律，以及破坏资源、污染严重和生产条件不具备的企业退出市场，从而达到控制新上项目、淘汰落后生产能力，适当压缩供给规模的目标。

　　观点：

　　2005年前11个月，我国本年购置土地面积中，未完成开发土地面积近1.7亿平方米；按目前水平计算，我国商品房的年施工面积是年竣工面积的5倍多；商品房空置面积达1.14亿平方米。国家统计局近期公布的这三个房地产数据，揭示了一个问题———我国面临着潜在的住房过剩风险。

　　在房价不断上涨的今天，突然传出“住房过剩”这样的声音，实在是让人有点难以接受。按照常理，既然住房存在过剩，那么房价就应该逐步下调才对，但是实际上房价走势却始终一路攀高。空置房的存在确实是一个不争的事实，但空置的绝大多数都是一些中高档住房，而经济适用房之类的低档住房则鲜见“空置”一说。

　　·空置房的大量存在，虽然不能简单理解为生产过剩，但绝对难逃盲目开发之嫌。

　　·在我国的住房市场上，没有生产过剩，只有营销过剩；没有卖不出去的住房，关键是看开发商准备把房子卖给谁

　　国家建设部有关负责人日前表示，2006年要落实经济适用住房建设与管理的各项政策，严格供应对象和申请审查。而不久前，广州市多个部门召开工作会议不经意中传递了一个信息：广州将重启经济适用房计划。联想到建设部将2006年定为“鼓励住房消费年”，我们不难发现，这一声明透露了一个显而易见的信息——2006年，中低收入者的住房问题将受到政府更大的关注。

　　近年来，中国的房地产市场越来越热。在不少人为“基本住房”发愁时，改善性购房和投资性购房的强劲势头令国人关注。对此，国土资源部的高级官员表示，我国已在研究征收不动产税，它将保证个人居住的基本需求，对于别墅、低密度住宅，税率肯定要高，基本住宅之外多出来的那一部分住宅，税率也要高。为此，本报驻外记者进行了一系列调查研究，让我们来看看其他国家的想法和做法。

　　各地空置房一览：

　　京房价持续攀升与空置双面积走高成焦点矛盾

　　“一方面是商品房空置面积的居高不下，另一方面却是商品房价格的持续攀升，房产‘囤积’和房价走高已成为房产市场的焦点矛盾。”北京链家房产中介市场总监金育松日前在接受记者采访时做出上述表示。

　　金育松说：“如果能够有效、合理的化解当前大量的商品房空置面积，势必有利于缓解商品房价格不断飞涨的压力。”

　　空置房免税北京将停办申报日期截至12月31日

　　记者日前从北京市地方税务局了解到，凡是在1999年8月1日至2002年底购买了空置商品住房的业主，均可享受全额退还契税优惠。但必须在今年12月31日以前向税务机关申报，超过期限，市地税局将不再受理。

　　空置率约为20%上海乙级写字楼市场前景堪忧

　　上海中原数据显示：目前上海乙级写字楼市场的平均租金水平为0.4美元/平方米/天，空置率在20%左右。“相对于上海的甲级写字楼，乙级写字楼的状况只能说是差强人意了，市场相对比较稳定，供略大于求，并且进入2005年之后，销售型的乙级写字楼的新增供应明显增多。而且从未来两三年的供应情况来看，销售型乙级写字楼将会越来越多的涌入市场，届时，乙级写字楼的空置率将会出现小幅上升。”上海中原研究咨询部鞠波表示。

　　苏州商品房空置面积激增房地产投资增幅回落

　　苏州2005年房地产统计快报显示，当年底苏州全市商品房空置面积达325.73万平方米，其中住宅空置面积224.3万平方米，分别是2004年同期的2.5倍和3倍。

　　统计数据显示：银川市商品房空置面积大幅增加

　　来自银川市统计局数据显示，到2005年12月底，银川市商品房空置面积达256.6万平方米，同比增长26.4%。其中住宅空置面积163.5万平方米，同比增长18.4%，商业营业用房空置面积74.1万平方米，增长62.8%。

　　武汉：空置房增加打折潮渐涌

　　武汉

　　市统计局最新统计表明，截至今年11月底，全市未售出的商品房现房面积已突破120万平方米，比去年同期增长了28%。

　　如果按平均每套住房100平方米计算，没找到买主的商品房面积达到了1.2万套。统计同时显示，今年前11个月武汉市房地产开发销售商品房现房484万平方米。其中，429万平方米是住宅，销量较去年同期下降了6%。(综合)