住房“养老金”如何交怎样用

　　自本月15日起，一项关系到全市百姓切身利益的《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》将在哈尔滨市正式实施。自此，有了房的百姓又增加了一笔新的开支———为自己的房子交出一笔“养老金”。人们亟待了解这笔“养老金”到底怎么交，怎么用，为此，记者走访了市房产住宅管理部门的权威人士，对新出台的《办法》进行了解读。

　　新房老房标准不同

　　据市房产住宅管理部门负责人介绍，凡哈尔滨市规划区内国有土地上的住房均需缴存住房专项维修资金。该资金将专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

　　根据市房产住宅局、市建设委员会和市物价局共同发布的《关于发布商品住房首次专项维修资金成本价的通知》，2006年2月15日起缴存首次专项维修资金的，其成本价按以下标准计算：未配备电梯商品住房成本价，1200元/平方米；配备电梯商品住房成本价，1600元/平方米。商品住房销售前，建设单位作为第一任“业主”，就需按成本价的2%将维修资金存入专户银行；住房售出后，购房人作为业主，在办理产权证前也需按成本价的2%将维修资金存入已建立的专户银行。以具有普遍代表性的多层住宅为例，购买建筑面积100平方米的住房，建设单位和购房人应缴存的首次专项维修资金分别为2400元（1200元/平方米×2%×100平方米）。

　　对于《办法》实施前未建立维修资金的商品住房，由业主每年按建筑面积每平方米5元的标准，连续4年将首次维修资金缴存至专户银行（即每平方米共缴存20元，仍以建筑面积100平方米的多层住宅为例，业主总共应缴存首次专项维修资金为2000元）。

　　已购公有住房的维修资金由售房单位和业主共同缴存。首次维修资金缴存标准为：售房单位按电梯房售房款的30%和无电梯房售房款的25%缴存；业主按每平方米建筑面积房改平均成本价的2%缴存。

　　专款专用 业委会支配

　　业主缴存的维修专项资金由市房产行政主管部门与商业银行签订委托合同，维修资金专户。维修资金自存入资金专户之日起，每年按中国人民银行的有关规定结息到户。

　　存入专户银行的维修资金属于业主所有，任何单位和个人不得占用、挪用。当房屋权属发生转移、变更时，该房屋专项维修资金分户账中结余的资金应当随房屋所有权同时转移、变更，维修资金由受让人向原业主直接支付，并办理账户更名手续。如果双方另有约定的，从其约定。

　　维修资金由业主决策使用。具体说：业主大会未成立的，物业管理企业提出使用方案，经专项维修资金列支范围的业主所持投票权三分之二以上后通过，才能使用；业主大会已成立的，由物业管理企业提出年度使用方案，经业主大会表决后（既该物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过），才能使用。也就是说，物业企业未经业主同意，是不能使用维修资金的。

　　根据《办法》规定，住房共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担，不能使用专项维修资金。另外，维修资金只能专项用于住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。居民家中的自用设施设备（如自用门、窗，室内供电线路，照明灯具，卫生洁具等）损坏了，应由业主自行维修，不能使用专项维修资金。但位于居民室内的共用设施设备（如：单元业主共同使用的供水管道、排水管道等）发生损坏的，可依法使用专项维修资金。

　　房屋一旦因拆迁、自然灾害或者其他原因致使房屋灭失的，维修资金账户中的资金余额将全部返还给业主，其维修资金账户同时注销。

　　维修金与物业费是“两笔账”

　　据介绍，本月15日起缴存的专项维修资金与物业服务费是“两笔账”。物业服务费用主要由9项费用构成，其中有一项是用于共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。而维修资金是专项共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，其不包含在物业服务费用中。通俗地说，物业服务费用中的共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用是用于零修碎补，相当于“感冒发烧费用”；而维修资金是大修整补，相当于“手术开刀费用”。

　　目前，哈尔滨市许多住宅楼的共用部位和共用设施设备破损程度严重，但由于没有建立维修资金，导致诸如屋面、墙体、道路、场地、电梯、水箱房、单元电子门等房屋共用部位、共用设施设备维修问题不能得到有效解决，破损的房屋无法得到及时维修，不仅缩短了住房及其共用设施设备的使用寿命，影响了广大居民的正常生活，而且有的还构成严重的安全隐患，危及居民的生命财产安全，直接损害了业主的根本利益。为了保证住房共用部位和共用设施设备的维修和正常使用，保证广大居民的正常生活，更好地维护广大业主的根本利益，建立住房专项维修资金制度已刻不容缓、且势在必行。

　　哈尔滨市缴存标准低于外埠

　　从全国情况看，自1999年开始，除哈尔滨市以外所有的直辖市和省会城市都已建立了专项维修资金，其他大中型城市也基本都建立了专项维修资金。同哈尔滨市情况相近的其他有关城市相比：大连，购房人按照每平方米建筑面积40元的标准缴存首次专项维修资金，100平方米多层住宅需缴存4000元；沈阳，购房人按照购房款的2.5%缴存首次专项维修资金，100平方米多层住宅的购房款按照20万元计算，需缴存5000元。齐齐哈尔、佳木斯，购房人按照商品房购房款的2%缴存首次专项维修资金，100平方米多层住宅的购房款按照20万元计算，需缴存4000元。大庆，购房人按照每平方米建筑面积25元缴存首次专项维修资金，100平方米多层住宅需缴存2500元。从对比情况看，哈尔滨市缴存的首次专项维修资金标准是相对最低的。