南京房价5年涨了近两千 "买涨不买落"助推房价

　　【龙虎网讯】春节刚过，一沓子商品房核价申请又堆到了南京市区物价部门的案头。经历了去年的调控，今年的南京楼市又会给人们开出一张怎样的“价目表”呢？来自权威部门的一份调查显示，在2001年到2005年这5年时间内，南京商品房均价涨了将近2000元，平均每年都在以400元左右的级数攀升。今年的房价走势尚不明朗，不过，一系列调控措施已经出台。

　　【市民心声】

　　涨价的脚步总是匆匆的

　　朱先生和杨先生一个在机关工作，一个在媒体工作，两人既是朋友也是邻居，都住在宁南某小区。平时见面两人谈得最多的话题就是房子，而且最后总是以朱先生的得意和杨先生的无奈而结束。朱先生的房子是2002年买的，每平方米3600多元；杨先生的房子是2005年买的，每平方米5100多元。同一小区这1500多元的差价，直接造成了二人“情感”上的落差。

　　值得一提的是，杨先生虽然“无奈”，可多少还存有些“侥幸”。买房前的寻寻觅觅以及横向、纵向的一番比较，让他觉得自己已经拣了个便宜。“这房子性价比还是不错的。”之所以有此一说，是因为杨先生和许多南京人一样，对近些年特别是近5年来，南京房价的“噌噌”上涨感同身受，“没涨到更高已经算不错了。”

　　【统计显示】

　　2002年后，房价一路飙升

　　来自统计层面的数据对此有所验证。权威部门的调查报告中所公布的市统计局、房产局的统计数据显示：自2000年以来，南京市房地产开发投资活跃，一直保持稳定增长的势头，特别是2001年以来，房地产开发投资、商品房施工面积、商品房销售面积、商品房销售总额每年都在快速增长。

　　从图表数据中不难发现，从2000年到2004年，头尾两年南京商品房均价相差1274元/平方米；如果以最低点2002年和最高点2004年相比，均价则相差1631元/平方米。如果以2001年与2005年相比，差价则更大，接近2000元。业内人士认为，房价上涨有正常的一面，但也出现了局部区域、一定时期房价阶段性上涨过快现象。例如，城中、河西、城东月牙湖板块，在2003年至2004年上半年期间不同幅度地快速增长便在此列。

　　【业内观点】

　　“买涨不买落”助推了房价

　　虽说房价涨个没完，但依旧是“皇帝的女儿不愁嫁”，南京人“买涨不买落”的消费心态在房子上最能体现。市民刘先生就是个例子。2001年就准备买房结婚的他一直在关注城北某小区的房子，当时的售价3000元不到，到2002年还跌了100多元，但他迟迟未下决心。没想到，在2003年到2004年间房价涨得最“凶”的时候，他倒“火急火燎”地买下了，售价是每平方米3900元。

　　“买房其实也像买菜，买的人越多价格越俏。”业内人士指着一组调查数据说，2003年、2004年的“买房热”直接促成了房价的大幅上升。1996年南京市商品房供销比最高，是3.3：1，2003年供销比最低，是0.81：1。1996-2000年间都是供大于求，房产市场和房价一直较为低迷。从2001年开始供销关系发生转折，2003年出现供不应求状况，由此房价快速飙升。此外，“形势”越好，开发商越是追求利益最大化，采用人为制造紧俏气氛、价外加价、变相提价等手段哄抬房价的现象也并不鲜见。再加上投机炒房和投资购房的推波助澜，房价的异动性显而易见。

　　【政策】

　　监管措施先行出台

　　去年以来，南京针对房价阶段性上涨过快问题采取了有效的调控措施，使南京房价上涨趋缓，房价增幅明显回落。然而，进入2006年，房地产市场的“变数”又多了起来。据初步估计，2006年南京楼市的供应量最大可达1600万m2。房价何去何从，目前尚未听到权威的预测。

　　不过，今年南京继续把房地产市场调控作为一项重点工作，相关监管措施已先行出台。首先是合理制定今后两年普通商品房、中低价商品房和经济适用房的建设计划，确定相应的非住宅、高档住宅、普通商品房、中低价商品房、经济适用房的建设比例，特大、大、中、小户型结构的大致供应比例，指导开发企业有序建设，减少商品住宅闲置率。将优先保证中低价商品房和经济适用房项目建设用地，提高普通商品住房在供应中的比重，从宏观上调控好住房供应总量和住房品种结构，以适应社会不同层次的需求。

　　另外，在价格秩序上，将通过完善房地产开发用地、征地建设、经营交易、产权登记管理和物业管理等一整套房地产市场的价格、收费政策，对房价进行有效约束。其次是建立完善房地产市场信息披露制度，通过建立房地产开发信息采集、分析、发布渠道，及时准确反映房地产运行状态，实现房地产开发、房、地市场交易、城市规划、房屋建设、统计、金融、税务、物价以及企业间信息的互连互通，并通过定期发布住房供应量信息、房地产开发进度信息、市场交易及价格信息，提高房地产市场的透明度，及时引导市民的心理预期和消费需求。

　　【成本】

　　土地拆迁费占了近四成

　　房价再涨再动，普通消费者只知自己所购商品房的总价，对该价格的构成、一路涨上来的原因却一无所知。调查通过对商品房成本构成的分析显示，“房子本身”的价格也的确在上涨。

　　商品房价格构成要素主要有以下几类（所列比例为平均数）：土地征用（出让）及拆迁补偿费（38%）、前期工程费（2%）、房屋建筑安装工程费（32%）、附属公共配套设施费、公共基础设施费（7%）、管理费用（2%）、销售费用（2%）、财务费用（3-5%）、利润（8%）、税金（5.55%）。可见，上述商品房价格成本构成中，土地、建筑安装、公共基础设施费所占比例较高，且变动性较大。自2000年采取土地供应招标拍卖方式以来，土地招标拍卖竞争激烈，中标价大多大幅度高出底价，造成土地价格上扬。这部分成本最终还是进入了商品房成本，转嫁给了消费者。

　　其次，房屋的建筑安装成本也在上升。节水、节能、环保的新型建材的大量使用，建材价格的上涨，住宅小区公共配套要求提高，等等，都增加了建设成本。

　　【质疑】

　　南京房价全国第五合理？

　　南京的房价到底是个什么水平？调查中还选择了2004年几个同类城市，对城市经济指标及房价水平进行比较。调查认为，在广州、杭州、青岛、宁波、大连、南京六个同类城市中，南京的地区生产总值排第6位，房价水平排第5位，说明南京的房价水平是与城市的经济建设发展水平及城市的规模基本一致的。

　　不过，在衡量一个城市房价水平高低的时候，除了横向的比较，还有个重要的参照，即居民收入与房价的比例，即“房价收入比”。江苏省社科院根据相关数据初步估算，2005年江苏的房价收入比高达7：1左右，南京市更高达8：1。而通常的合理比例应该是5：1左右。所以，即使与其他城市相比价格再“合理”，南京还是会有诸多市民买不起房。