人均三分地，“幸福指数”级级高

　　本报讯（记者 刘斌）闵行区七宝镇九星村村民的“幸福指数”年年有提高。今年，村里已迁居城镇的 643个农户，每人可享受物业补贴 1200元，比去年提高 25%。

　　享受物业补贴，只是九星村村民幸福生活的一个侧面。全村先后投资修建 23条总长 20多公里的道路，建造 8座桥梁， 50多座标准化公厕；全村 700多名 60岁以上老人，每人每月养老金 448元；村民子女上大学、读硕士，每人每年分别补贴 5000元和 8000元；去

年实行集体资产切块改制试点，平均每个村民量化兑现到 1.8万元……近年来，村民们感受着村里的一系列变化。

　　民富缘于村强。九星村通过创办市场，村级经济形成自我开发、自我积累、自我发展的良性循环。去年，村可支配收入 3.3亿元，利润 1.8亿元，缴纳国家税款 8500万元，劳均收入 3.5万元。九星市场已是华东地区最大综合批发市场，目前拥有 20多个专业区，经营 500多个大类 10万多种商品，年营业额超过 100亿元。

　　算好“土地账”

　　九星村位于上海西南，全村人口近 3800人。上世纪 90年代初，这里还是个粮、菜、棉夹种地区，全村劳均年收入不足 3000元。而作为发展基础的土地资源，却被市政发展及房地产开发不断挤占，最后只剩下 1600亩。

　　1600亩，村民的“命根子”。但是，“命根子”用活了，是“富根子”；用死了，是“穷根子”。选择决定成败。

　　村党支部书记吴恩福同班子成员统一思想，选择发展目标先从“土地账”算起———

　　从事农业？产出太低，一亩年收入千元，村人均不过三分地，糊口可以，致富无望。不断看涨的劳动力成本，地处城郊结合部的九星村，又有什么农产品，能与各地质优价廉农产品竞争？

　　发展工业？村办工业进入下降通道，投入易、产出难，已是不争事实。何况当时村里负债累累，哪有剩余资金去冒风险。再说，“村村冒烟”也不符合“三个集中”大趋势。

　　开发房地产？“一锤子”买卖，看似有大笔资金入账，但那是对子孙资源的一次性挤占，如果把卖地收入分摊到未来几十年，现在所得不过是极少的年租金。肥了房产商，瘦了众村民，这种事再不能干了。

　　强村富民的选项在哪里？最后村班子成员把目光聚焦到一点：上海正处在大开发、大建设的高潮，需要大量的建筑材料。九星村就处在城乡连接的咽喉，周边公路纵横交错，是办市场的好地方。办一个以建筑装潢材料为主的综合性市场，逐步使之成为上海生产资料和建材的物流基地之一，让有限的土地资源成为持续富民的财源。

　　“种砖头”理论

　　从创办至今的 12年来，九星市场步步为“赢”，持续发展。“种砖头”理论功不可没。

　　这条理论的“原创者”吴恩福认为，这是实事求是的选择。

　　农民种地，有一年一熟、两熟或三熟，而办市场“种”的是砖头。他们把每个发展周期设定为三年至五年，起步时不求一步到位，市场业态和标准低一点。等三年后财力增强了，再提升业态和标准。建营业房收租三年算一“熟”，三年后拆掉再“种砖头”，这样土地价值就可以得到多次升值。最为根本的是，土地所有权和使用权始终在自己手中。

　　“种砖头”理论的核心，是按级差地租投入，投入与地价成正比。因此，九星市场一开始定位并不高，少投入、低成本，很快集聚了大量中小客商。九星市场已经历三次升级：第一次建设“三场一路”，即大型停车场、农贸市场、养鸭场和商业一条街，实现从生产型农业向市场型农业转轨；第二次建设九星商行，令工业为商业让“地”让“路”，开始形成专业批发市场；第三次发展建设九星综合批发市场。

　　今年开始，九星市场又在酝酿新一轮升级换代，对内业态调整，整修装潢，道路黑化，夜晚亮化；对外进行投资，建造仓库，建立网上市场和市场导购指南等。过去是厂房改卖场、仓库改商铺，过几年，将把商铺改商厦，因为九星市场已为投资经营者创造和积累了再投资的财富。