租房三大纠纷看清楚

　　随着上海房屋租赁市场的逐渐火爆，与之相关的纠纷也逐渐增多。记者昨日从卢湾法院了解到，去年一年卢湾法院共审结了130多件此类案件。

　　此类纠纷主要集中在房主更替期间的房租问题、出租房的面积大小以及出租合同是否具有法律效力等三方面。对此，法院作出了相关提醒。

　　房主更替租金应额外约定

　　案例

　　侯某和王某于2005年3月签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定王某将本市建国西路上的一套房屋转让给侯某，房屋转让价款为200余万元。由于该房屋有租赁合同，双方还约定了该房屋的租金在侯某付清全部房款之前由王某享有，在侯某付清全部房款之后由侯某享有。

　　侯某如约于2005年4月15日前付清了所有房款。根据合同约定，自2005年4月15日之后该房屋租金应由侯某享有，但王某擅自从承租人处取走了2005年4月15日至2005年5月31日的租金8000余元，经多次与王某交涉，王某坚持不同意返还，故侯某起诉要求王某返还该房屋2005年4月15日至2005年5月31日的租金8000余元。王某辩称，他基于原租赁合同向承租人收取了2005年5月31日之前的租金8000余元，与侯某并无关系。侯某应向承租人提出租金支付的要求，而不应向王某提出。

　　法院提醒

　　法院审理后认为，由于双方在签订买卖合同时，该房屋就设有租赁合同，双方在合同补充条款中特别约定了该房屋的租金享有权问题，故法院支持了侯某的诉请。对此，法院提醒，对于房主出现变更，而该房又有租赁关系的情况，新旧房主应对租金问题进行明确约定，以免引起纠纷。

　　租房面积一般是指建筑面积

　　案例

　　租房时对房屋面积的约定究竟是使用面积还是建筑面积存在争议。2005年8月，苏某和朱某两人和胡某签订租赁协议，协议约定：苏某和朱某向胡某承租店铺，面积为25平方米，租期自2005年8月至2007年9月止，租金为每月16000元，租赁期间的各类费用均由承租人负担。协议签订后，苏某和朱某按约支付了租金，胡某也向两人交付了店铺。苏某和朱某在取得店铺后发现租赁店铺的实际使用面积不足17平方米，就与胡某交涉，要求胡某要么补足协议约定面积，要么按实际面积计算租金。

　　法院提醒

　　法院审理后认为，苏某和朱某租赁的店铺实际使用面积的确不足17平方米，但无证据证明协议中约定的25平方米面积是指实际使用面积。故法院没有支持苏某和朱某的诉讼请求。

　　对此，法院提醒，除非双方对租赁面积的概念有特别约定，一般而言租赁所指的面积应是建筑面积。

　　房屋租赁合同未经登记仍然有效

　　案例

　　麦某向魏某租赁房屋，双方签订了《房屋租赁合同》，但麦某没有按约支付租金，并提前解除租赁合同，魏某便向麦某索要拖欠的房租及违约金等，麦某却以双方的房屋租赁合同未经房屋管理部门登记，属于无效合同为由，不愿支付房租及违约金。魏某只得将麦某告上法院。

　　法院提醒

　　法院认为，魏某和麦某签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，故双方签订的房屋租赁合同应合法有效，麦某未按约支付租金，违反了双方合同的约定，已构成违约，应承担违约责任，支付约定违约金。

　　对此，法院提醒，房屋租赁合同虽未经有关部门登记，但并不影响合同的效力，仍然具有法律效力。